DERECHO

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1 de febrero de 2010

LEY DE PREVENTAS DE VIVIENDA EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN O AUN NO CONSTRUIDAS


La Asamblea Nacional decretó la siguiente Ley en Enero del 2010.
Me pareció oportuno transcribir alguno de sus artículos de gran interés para todas aquellas compañías dedicadas al ramo de la construcción:
CAPITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
OBJETO DE LA LEY
Artículo 1. Esta ley establece y desarrolla un conjunto de normas dirigidas a regular la preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a viviendas en proceso de construcción o aun no construidas. Todo convenio entre particulares cualquiera sea su denominación contractual que tenga por objeto la venta de una vivienda aún no construida o en proceso de construcción se regirá por la presente ley.
INICIO DE LA PREVENTA
Articulo 2. La preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a viviendas en proceso de construcción o aun no construidas no podrá iniciarse sin haberse obtenido toda la permisología exigida por los organismos competentes, en materia de desarrollo urbano, sean nacionales, regionales o municipales.
NOTIFICACIÓN SOBRE EL INICIO DE LA PREVENTA
Artículo 3. La preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a viviendas en proceso de construcción o aun no construidas, deberá ser notificada al Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios.
EXENCION DEL PAGO DE REGISTROS
Articulo 4. Quedan exentos del pago de derechos de registros y cualesquiera otros emolumentos, aranceles, habilitaciones, tasas o contribuciones previstos en la Ley de Registros Públicos y del notariado, la inscripción y anotación de los actos o negocios jurídicos relativos a la protocolización u otorgamiento de los documentos de prestamos y/o créditos reestructurados, constitución y liberación de hipoteca sobre vivienda principal. El Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, velará porque los notarios públicos y los registradores subalternos den estricto cumplimiento a las disposiciones de este artículo.
CAPITULO II
DE LOS CONTRATOS DE PREVENTA
DE LOS REQUISITOS
Articulo 5. Los contratos o documentos equivalentes regulados por esta ley que celebren las personas naturales o jurídicas deberán atender los requisitos siguientes:
1. El precio de venta al público de la viviendas en proceso de construcción o aun no construidas en preventa.
2. Se establecerá en el contrato el mes y año de culminación de la obra, independientemente de las eventuales prórrogas que puedan acordarse por escrito entre las partes. En ningún caso la culminación de la obra podrá excederse de los veinticuatro meses cumplidos, contados a partir de la firma del contrato de preventa o contrato equivalente.
3. La constancia de pago que reciba el usuario deberá detallar, el concepto, fórmula y base de cálculo de cada monto pagado o que deba pagar como parte del precio de la preventa.
4. Deberá establecer los requisitos exigidos por el ente financista para otorgar el crédito al comprador, así como el lapso máximo de la respuesta a la solicitud del crédito de este último.
5. El contrato que tenga por objeto la preventa de vivienda en construcción o por construir deberá establecer el plazo máximo de protocolización del documento definitivo de venta.
PROHIBICIÓN DE CARGOS Y PAGOS ADICIONALES
Artículo 6. En los contratos o documentos equivalentes regulados por esta ley no podrá exigirse al comprador el pago de cargos adicionales asociados o relacionados al proyecto inmobiliario.
PROHIBICIÓN DE PAGOS ADICIONALES POR MOTIVO FÚTILES
Artículo 7. En los contratos o documentos equivalentes regulados por esta ley no podrá exigirse al comprador el pago de cargos adicionales por motivos fútiles.
DE LA FECHA DE CULMINACIÓN
Articulo 8. En los contratos de vivienda celebrado con anterioridad a la vigencia de esta ley que no hubiere la fecha de culminación de la obra y de protocolización del documento de venta, obliga a los productores acordar de mutuo acuerdo con los compradores dichas fechas. Sin el concierto de los compradores será nula cualquier fecha escogida unilateralmente por parte de los productores.
DETERMINACIÓN DE LAS FECHAS A PETICIÓN DE PARTE O DE OFICIO
Artículo 9. En el supuesto que el productor de vivienda no establezca las fechas de culminación de la obra y de protocolización del documento de venta, lo hará a petición de cualquiera de las partes contratantes, o de oficio, el Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y de Vivienda, tomando en consideración las variables razonables del caso particular.
DE LAS RESCISIONES
Articulo 10. No se permite ni es válido que los productores de viviendas, ofrecidas y contratadas en preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente, cualquier estipulación en contrario es nula. Con excepción que se produzca el siguiente incumplimiento por parte del futuro comprador: La falta de pago o entrega por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato.
DE LA RESCISIÓN DEL COMPRADOR
Articulo 11. En el supuesto que el comprador en preventa de viviendas en proceso de construcción o aun no construidas, decida unilateralmente dar por terminado el contrato por causas no imputables al productor de viviendas, deberá notificarlo por escrito a éste.
DEL REINTEGRO POR RESCISIÓN
Articulo 12. El productor de vivienda deberá reintegrar al comprador la totalidad del o los montos dados en pago, dentro del plazo de quince días continuos, contados a partir de la fecha de notificación dada por escrito. Ninguna otra cláusula penal podrá establecerse en contravención a lo aquí establecido.
DE LOS APORTES O ABONOS
Artículo 13. Los aportes o abonos al saldo del precio de la preventa hechos por el comprador, no podrán ser destinados por el productor de viviendas a inversiones o pagos de obligaciones distintas a la culminación de la obra contratada.
DE LAS PROHIBICIONES
Articulo 14. El productor de vivienda no podrá reservarse, posterior a la culminación de la obra, la administración de los bienes o gastos comunes de las viviendas ofertadas.
DE LA PROTOCOLIZACIÓN
Articulo 15. El comprador cargará con los intereses bancarios que afecten el monto del saldo deudor del precio de inmueble, si por hechos imputables a él se retarda la protocolización del documento de venta.
CAPITULO III
BASE DE CÁLCULO
DE LA BASE DE CÁLCULO
Artículo 16. El precio de preventa y venta al público de las viviendas en proceso de construcción o aun no construidas será calculado con base a la sumatoria de los siguientes valores y costos:
1. Valor actual del terreno sobre el cual se edificará la obra.
2. Costo total de la obra incluyéndose tanto los insumas como las erogaciones por mano de obra, mercadeo, impuesto, tasas y contribuciones.
3. Costos financieros de los préstamos que reciba el productor de vivienda para hacer la construcción.
4. Utilidad legítima del productor de las viviendas por su actividad empresarial.
SOBRE LA MORA O RETARDO DE LA CONSTRUCCIÓN Artículo 17. En ningún caso el comprador de la viviendas en proceso de construcción o aun no construidas en la Preventa, soportará el impacto económico derivado del retraso o la mora en la culminación o entrega de la obra.
CAPITULO IV
DE LAS DENUNCIAS
DE LAS DENUNCIAS
Articulo 18. Los compradores podrán acudir ante los organismos competentes en materia de defensa a las personas en el acceso a los bienes y servicios, a denunciar la vulneración de sus derechos, sin menoscabo de la competencia que conforme a lo dispuesto en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, que ostenta el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de supervisar a los productores de vivienda y hábitat en su condición de sujetos del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat y aplicar las sanciones correspondientes, previa sustanciación del respectivo procedimiento administrativo.
DE LA COMPETENCIA DE LAS DENUNCIAS
Artículo 19. Los compradores podrán acudir sin perjuicio de las competencias que correspondan al Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a Bienes y Servicios, al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda a denunciar todo lo que tenga que ver con la violación de la presente ley, pudiendo, de considerarlo necesario, solicitar la intervención de las construcciones y obras.
DE LAS ACTUACIONES DE LOS ORGANISMOS COMPETENTES
Artículo 20. Los organismos competentes en caso de interrupción de la obra contratada en preventa por incapacidad gerencial, técnica o financiera, del productor de vivienda, para preservar los intereses de los compradores y del ente financista, podrán declarar intervenida la obra y ocupar su administración, desarrollo y culminación. Designarán de común acuerdo a los funcionarios encargados de su culminación, quienes no podrán ser sustituidos por depositarios ni funcionarios judiciales en los procesos de atrasos, quiebras, embargos preventivos o ejecutivos, ni ejecución de hipotecas.
DE LA RESPONSABILIDAD DE LOS FUNCIONARIOS
Artículo 21. Cuando los casos a que se refiere el artículo anterior, hagan presumir dolo, culpa civil, penal o desviación de los fondos aportados para la obra por el ente financista y por los compradores, los funcionarios correspondientes deberán remitir los recaudos al Ministerio Público a los fines de la determinación de los delitos, autores y responsabilidades.
CAPITULO V
DISPOSICIONES FINALES
Artículo 22. La presente Ley entrará en vigencia a partir de la fecha de su publicación de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela..."
Dra. Ana Ines Santander Ortiz.

17 comentarios:

  1. EN EL 2001, ENTREGUE UNA INICIAL 500 BSF Y 15 DIAS DESPUES ENTREGUE 1000 BSF PARA UN TOTAL 1500 BSF EL PROMOTOR DE ESTA OBRA SE ENDUEDO Y NO PUDO ADQUIRIR EL CREDITO DEL BANCO PARA LA OBRA Y PASO ESTA DEUDA A SU SOCIO CARLOS NARANJO EL CUAL PROYECTO UNA OBRA CON OTRO NOMBRE Y LA REALIZO Y DESDE LA FECHA NO SE ME HA DEVUELTO EL DINERO O CONTINUIDAD DE ADQUIRIR LA CASA, LAS CUALES ESTAN VENDIDAS Y OCUPADAS. COMO DEBO RECUPERAR ESTE DINERO Y SI TENGO DERECHO A QUE ME PAGUEN POR EL TIEMPO PERDIDO UNA INDERNIZACION DEL CONTRATANTE. AGRADECIENDO RESPUESTA AL RESPECTO.

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  2. Buenos días, le explico: Lo primero que habrá que analizar es el contrato que Ud suscribió, o los soportes de pago que Ud tenga, a fin de verificar la naturaleza contractual que lo rige, así como verificar si existe la posibilidad de reclamación por las cantidades de dinero que haya entregado. A todo evento,Ud siempre tiene abierta la vía de la Denuncia, bien por el INDEPABIS o por el Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, me llama la atención, sin embargo, que su crédito es de vieja data y abría que analizar si está prescrito o no. Estos organismos, pueden, de encontrar sustentada su denuncia, solicitar la intervención de las construcciones y obras, y ocupar su administración, desarrollo y culminación. Le aclaro que la Ley que se comentó supra, no es retroactiva, sin embargo, el INDEPABIS, prela por la protección del consumidor de bienes y servicios y seguramente, a través de las citaciones que gestione, procurará lograr un acuerdo, (Ud debe instarlo), entre Ud y el denunciado a los fines de que éste último le reintegre la totalidad del o de los montos dados en pago. Siempre es conveniente asesorarse con un Abogado.Nuestro Despacho tiene amplia experiencia en la materia y está a su disposición. Mayor información, Dra. Ana Santander. 04142070727.

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  3. buenas tardes estube esperando desde octubre 2010 que el banco apobara el credito para la vivienda, despues de este lapso no me lo apruebany la constructora no me permite tramitar por otro banco, en el doc opcion a compra dice que ellos tienen la potestad de elegir el banco,...es esto legal

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  4. A la persona que planteó su inquietud en fecha: 05-05-11, Hora: 10:08, le recuerdo que para poder responderle, deberá previamente, registrarse, en forma gratuita, como Usuario de nuestro Blog. Disculpe las molestias ocasionadas. Dra. Ana Santander.

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  5. EXCELENTE ESTE BLOG MUCHAS FELICIDADES DIOS LA BENDIGA POR ESTA INICIATIVA

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  6. Sr Akbu24, le agradecemos su gentil comentario. Dra. Ana Santander. 0414-2070727.

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  7. Buen día, me dirijo a Uds. con la finalidad de solicitar información. Yo compre en una Urbanización hace 12 años, despues de 2002 por lo del paro petrolero la obra se paralizó y posterior a eso 5 años más tarde vendió a otra constructora que despues de tanto lucha nos absorbió. No obstante, se dijo que ellos absorbian el proyecto en su totalidad tardaron 5 años en entregarnoslas, hablo de la primera etapa, ahora es que están terminando la segunda pero ellos alegan que la tercera no la van a hacer, que están vendiendo los terrenos con la condición que el comprador construya posterior a que ellos se vayan. además nos dijeron que no tenian plata y que no van a hacer nada de lo que aparece en el proyecto, es decir: fachada, areas recreativas, preescolar, piscina, ni area de ejercicios, nada. Es legal que reclamemos nuestros derechos y que le prohibamos el acceso a la constructora hasta que nos diga cuando realizará esas obras? o es ilegal?

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  8. Sr LJSSFP, su caso encuadra dentro de la Ley de Estafa Inmobiliaria e incluso en un caso de Quiebra de la empresa. La situación no se resuelve por la vía de hecho, le invito a leer nuestro artículo sobre "estafa inmobiliaria", podrá darse cuenta que, ante una Denuncia por ante la Superintendencia de Viviendas, a través de Abogado, obtendrán incluso la prohibición de enajenar y gravar el terreno y/o el proyecto, por parte de la constructora actual hacia la próxima compradora, con esta medida garantizarán que siga siendo ésta y no la nueva compradora la que asuma sus obligaciones pendientes con Uds. Le recomiendo actúen a la brevedad para impedir esta venta y que se burlen sus derechos. La constructora actual debe dar fiel cumplimiento al proyecto. Si gusta nos puede llamar para brindarle más detalles. Dra. Ana Santander. 0414-2070727

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  9. Buenas Noches! mi marido contrato con una constructora la compra de una casa en 430.000 bs en año 2010, quedaron en q el cancelaría una inicial de 129.000 bs y una vez cancelado dicho monto le hicieron firmar una opción de compra en notaria, con un vencimiento de 120 días, eso fue en diciembre de 2012, nunca le hicieron entrega de la copia del documento q firmo y le dijeron que ellos tenían una gestora que le tramitaría el crédito ante el banco mercantil y le cobraba 5mil bs, el accedió y pago los 5mil llevo los documentos que le pidieron para introducir el crédito y nunca mas lo llamaron, no le contestaron mas nunca el tlf, ya paso un año de la firma de la opción de compra y se venció y ahora no le quieren vender xq no les conviene ya que la piensan vender mas cara en mas de 1000 millones, los denunciamos en estafa inmobiliaria y ellos dicen q se venció el contrato q no hay estafa inmobiliaria porque solo fueron 2 personas q incumplieron de 12, el caso es que las casas no las han terminado y como pueden rescindir del contrato si ellos no han cumplido tampoco, y de hecho ya introdujeron la solicitud de rescincion ante estafa inmobiliaria, necesitamos saber si podemos hacer algo x la vía legal, ya q solicitamos una inspección técnica ante la oficina de estafa inmobiliaria y ahora la construcción la están terminando, parece q alguien les aviso que les iban hacer una inspección, necesito ayuda q podemos hacer para no quedarnos sin hogar

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  10. Sra Yerg Finol, a Uds le benefician no solamente la Ley que encabeza estos comentarios, sino la Resolución No. 40115 y la jurisprudencia de este año que ratifica tal resolución. Por ende, al haber Uds intentado la reclamación respectiva, solo deben esperar el pronunciamiento, bien de la Sunavi, bien, del Indepabis, que resuelva su pretensión. Si uds han probado sus derechos y alegatos, no tienen que temer. En relación a que no le haya facilitado la constructora, el documento, tampoco, es de preocuparse, pues al haber sido suscrito el mismo por ante una Notaría, pueden Uds solicitar, tantas copias certificadas, como lo deseen. Mayor Información. Dra. Ana Santander. 0414-2070727.No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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  11. hola dra, felicidades por su importante labor, quisiera preguntarle si es viable comprar una casa adjudicada por el gobierno a otra persona, si lo fusera, que tipo de documento puede hacerse y cuando salga el titulo de propiedad saldra a su nombre o al mio, existe riesgo de que me la puedan quitar mas adelante el gobieno o el vendedor, agradezco su respuesta

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  12. Sra virigay, aunque lo primero será revisar cuidadosamente la documentación de la adjudicación del inmueble, no le recomiendo esa negociación, pues generalmente, estos documentos tiene una prohibición de venta, durante 5 años, y al cumplirse ese tiempo, son los familiares los que tienen el derecho de preferencia de adquirirlo, y aún así se debe pedir permiso al gobierno para cederlo. Incluso hemos tenido noticias que si el bien está dentro de la "zona de seguridad", se debe pedir permiso a las fuerzas armadas. En resumen la negociación es complicada. No obstante podría revisarse la posibilidad de ceder la "posesión" NO la propiedad. Mayor Información. Dra. Ana Santander. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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  13. Apreciada Doctora, compré en pre venta una casa estando soltera, pero cuando tenía un mes de casada realicé la protocolización del documento de venta. entra esa casa en los bienes comunes?. Gracias

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  14. Apreciada Doctora Felicitaciones Doctora, es de mucha ayuda esta pagina me encanta aunque no estudio derecho se entiende muy bien sus explicaciones. Mi caso es el siguiente compré una casa estando soltera, pero cuando tenía 5 años viviendo con mi pareja nos casamos realicé la protocolización del documento de dicha a casa y aparecemos los dos. Ahora enemos problemas. No vivimos en esa casa, en estos momentos esta sola la quiero vender. Necesito de la autorizacion de mi pareja??? . entra esa casa en los bienes comunes?. Gracias

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  15. Sra nancy zambrano, por el solo hecho de figurar su esposo en el documento de adquisición, ya requiere de su autorización para venderla, con más razón, cuando, la protocolización se efectuó durante el matrimonio. Si entra en la comunidad conyugal. Dra. Ana Santander.

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  16. Saludos Doctora, queria saber como puede legalizarse para venta una vivieda que fue adjudicada hace 10 años, se quiere vender por cambio de direccion laboral, es posible hacer la venta? solo se cuenta con el documento de adjudicacion, la propietaria (mi hermana) tiene un hijo menor de edad y esta casada, gracias por su ayuda

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  17. Sra Laura, para poder darle una respuesta mas asertiva se requiere revisar la documentación que usted y su hermana ostentan. Dependiendo de ello se podrá o no realizar la venta. Mayor Información. Dra. Ana Santander. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios Dr Enrique Andrea Santander (colaborador).

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