DERECHO

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1 de febrero de 2010

LEY DE PREVENTAS DE VIVIENDA EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN O AUN NO CONSTRUIDAS


La Asamblea Nacional decretó la siguiente Ley en Enero del 2010.
Me pareció oportuno transcribir alguno de sus artículos de gran interés para todas aquellas compañías dedicadas al ramo de la construcción:
CAPITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
OBJETO DE LA LEY
Artículo 1. Esta ley establece y desarrolla un conjunto de normas dirigidas a regular la preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a viviendas en proceso de construcción o aun no construidas. Todo convenio entre particulares cualquiera sea su denominación contractual que tenga por objeto la venta de una vivienda aún no construida o en proceso de construcción se regirá por la presente ley.
INICIO DE LA PREVENTA
Articulo 2. La preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a viviendas en proceso de construcción o aun no construidas no podrá iniciarse sin haberse obtenido toda la permisología exigida por los organismos competentes, en materia de desarrollo urbano, sean nacionales, regionales o municipales.
NOTIFICACIÓN SOBRE EL INICIO DE LA PREVENTA
Artículo 3. La preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a viviendas en proceso de construcción o aun no construidas, deberá ser notificada al Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios.
EXENCION DEL PAGO DE REGISTROS
Articulo 4. Quedan exentos del pago de derechos de registros y cualesquiera otros emolumentos, aranceles, habilitaciones, tasas o contribuciones previstos en la Ley de Registros Públicos y del notariado, la inscripción y anotación de los actos o negocios jurídicos relativos a la protocolización u otorgamiento de los documentos de prestamos y/o créditos reestructurados, constitución y liberación de hipoteca sobre vivienda principal. El Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, velará porque los notarios públicos y los registradores subalternos den estricto cumplimiento a las disposiciones de este artículo.
CAPITULO II
DE LOS CONTRATOS DE PREVENTA
DE LOS REQUISITOS
Articulo 5. Los contratos o documentos equivalentes regulados por esta ley que celebren las personas naturales o jurídicas deberán atender los requisitos siguientes:
1. El precio de venta al público de la viviendas en proceso de construcción o aun no construidas en preventa.
2. Se establecerá en el contrato el mes y año de culminación de la obra, independientemente de las eventuales prórrogas que puedan acordarse por escrito entre las partes. En ningún caso la culminación de la obra podrá excederse de los veinticuatro meses cumplidos, contados a partir de la firma del contrato de preventa o contrato equivalente.
3. La constancia de pago que reciba el usuario deberá detallar, el concepto, fórmula y base de cálculo de cada monto pagado o que deba pagar como parte del precio de la preventa.
4. Deberá establecer los requisitos exigidos por el ente financista para otorgar el crédito al comprador, así como el lapso máximo de la respuesta a la solicitud del crédito de este último.
5. El contrato que tenga por objeto la preventa de vivienda en construcción o por construir deberá establecer el plazo máximo de protocolización del documento definitivo de venta.
PROHIBICIÓN DE CARGOS Y PAGOS ADICIONALES
Artículo 6. En los contratos o documentos equivalentes regulados por esta ley no podrá exigirse al comprador el pago de cargos adicionales asociados o relacionados al proyecto inmobiliario.
PROHIBICIÓN DE PAGOS ADICIONALES POR MOTIVO FÚTILES
Artículo 7. En los contratos o documentos equivalentes regulados por esta ley no podrá exigirse al comprador el pago de cargos adicionales por motivos fútiles.
DE LA FECHA DE CULMINACIÓN
Articulo 8. En los contratos de vivienda celebrado con anterioridad a la vigencia de esta ley que no hubiere la fecha de culminación de la obra y de protocolización del documento de venta, obliga a los productores acordar de mutuo acuerdo con los compradores dichas fechas. Sin el concierto de los compradores será nula cualquier fecha escogida unilateralmente por parte de los productores.
DETERMINACIÓN DE LAS FECHAS A PETICIÓN DE PARTE O DE OFICIO
Artículo 9. En el supuesto que el productor de vivienda no establezca las fechas de culminación de la obra y de protocolización del documento de venta, lo hará a petición de cualquiera de las partes contratantes, o de oficio, el Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y de Vivienda, tomando en consideración las variables razonables del caso particular.
DE LAS RESCISIONES
Articulo 10. No se permite ni es válido que los productores de viviendas, ofrecidas y contratadas en preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente, cualquier estipulación en contrario es nula. Con excepción que se produzca el siguiente incumplimiento por parte del futuro comprador: La falta de pago o entrega por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato.
DE LA RESCISIÓN DEL COMPRADOR
Articulo 11. En el supuesto que el comprador en preventa de viviendas en proceso de construcción o aun no construidas, decida unilateralmente dar por terminado el contrato por causas no imputables al productor de viviendas, deberá notificarlo por escrito a éste.
DEL REINTEGRO POR RESCISIÓN
Articulo 12. El productor de vivienda deberá reintegrar al comprador la totalidad del o los montos dados en pago, dentro del plazo de quince días continuos, contados a partir de la fecha de notificación dada por escrito. Ninguna otra cláusula penal podrá establecerse en contravención a lo aquí establecido.
DE LOS APORTES O ABONOS
Artículo 13. Los aportes o abonos al saldo del precio de la preventa hechos por el comprador, no podrán ser destinados por el productor de viviendas a inversiones o pagos de obligaciones distintas a la culminación de la obra contratada.
DE LAS PROHIBICIONES
Articulo 14. El productor de vivienda no podrá reservarse, posterior a la culminación de la obra, la administración de los bienes o gastos comunes de las viviendas ofertadas.
DE LA PROTOCOLIZACIÓN
Articulo 15. El comprador cargará con los intereses bancarios que afecten el monto del saldo deudor del precio de inmueble, si por hechos imputables a él se retarda la protocolización del documento de venta.
CAPITULO III
BASE DE CÁLCULO
DE LA BASE DE CÁLCULO
Artículo 16. El precio de preventa y venta al público de las viviendas en proceso de construcción o aun no construidas será calculado con base a la sumatoria de los siguientes valores y costos:
1. Valor actual del terreno sobre el cual se edificará la obra.
2. Costo total de la obra incluyéndose tanto los insumas como las erogaciones por mano de obra, mercadeo, impuesto, tasas y contribuciones.
3. Costos financieros de los préstamos que reciba el productor de vivienda para hacer la construcción.
4. Utilidad legítima del productor de las viviendas por su actividad empresarial.
SOBRE LA MORA O RETARDO DE LA CONSTRUCCIÓN Artículo 17. En ningún caso el comprador de la viviendas en proceso de construcción o aun no construidas en la Preventa, soportará el impacto económico derivado del retraso o la mora en la culminación o entrega de la obra.
CAPITULO IV
DE LAS DENUNCIAS
DE LAS DENUNCIAS
Articulo 18. Los compradores podrán acudir ante los organismos competentes en materia de defensa a las personas en el acceso a los bienes y servicios, a denunciar la vulneración de sus derechos, sin menoscabo de la competencia que conforme a lo dispuesto en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, que ostenta el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de supervisar a los productores de vivienda y hábitat en su condición de sujetos del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat y aplicar las sanciones correspondientes, previa sustanciación del respectivo procedimiento administrativo.
DE LA COMPETENCIA DE LAS DENUNCIAS
Artículo 19. Los compradores podrán acudir sin perjuicio de las competencias que correspondan al Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a Bienes y Servicios, al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda a denunciar todo lo que tenga que ver con la violación de la presente ley, pudiendo, de considerarlo necesario, solicitar la intervención de las construcciones y obras.
DE LAS ACTUACIONES DE LOS ORGANISMOS COMPETENTES
Artículo 20. Los organismos competentes en caso de interrupción de la obra contratada en preventa por incapacidad gerencial, técnica o financiera, del productor de vivienda, para preservar los intereses de los compradores y del ente financista, podrán declarar intervenida la obra y ocupar su administración, desarrollo y culminación. Designarán de común acuerdo a los funcionarios encargados de su culminación, quienes no podrán ser sustituidos por depositarios ni funcionarios judiciales en los procesos de atrasos, quiebras, embargos preventivos o ejecutivos, ni ejecución de hipotecas.
DE LA RESPONSABILIDAD DE LOS FUNCIONARIOS
Artículo 21. Cuando los casos a que se refiere el artículo anterior, hagan presumir dolo, culpa civil, penal o desviación de los fondos aportados para la obra por el ente financista y por los compradores, los funcionarios correspondientes deberán remitir los recaudos al Ministerio Público a los fines de la determinación de los delitos, autores y responsabilidades.
CAPITULO V
DISPOSICIONES FINALES
Artículo 22. La presente Ley entrará en vigencia a partir de la fecha de su publicación de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela..."
Dra. Ana Ines Santander Ortiz.

4 comentarios:

  1. Saludos Doctora, queria saber como puede legalizarse para venta una vivieda que fue adjudicada hace 10 años, se quiere vender por cambio de direccion laboral, es posible hacer la venta? solo se cuenta con el documento de adjudicacion, la propietaria (mi hermana) tiene un hijo menor de edad y esta casada, gracias por su ayuda

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  2. Sra Laura, para poder darle una respuesta mas asertiva se requiere revisar la documentación que usted y su hermana ostentan. Dependiendo de ello se podrá o no realizar la venta. Mayor Información. Dra. Ana Santander. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios Dr Enrique Andrea Santander (colaborador).

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  3. Buenos días Doctores, CASO: 1) Mi padre adquirió por documento compra venta notariado una vivienda sobre la cual existe una hipoteca a favor del banco hipotecario del Zulia, 2) la deuda hipotecaria fue cancelada hace muchos años, 3) el documento que contiene la hipoteca está a nombre de un tercero quien le vende a mi padre sin el consentimiento del banco, mi padre falleció el banco desapareció y están sus bienes en manos de una junta Liquidadora en Caracas en el Registro no aparece liberada la hipoteca. Solución deseada: liberar la hipoteca ante el Registro y registrar el Documento de compra Notariado de mi padre. Gracias

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  4. Sra Luigi, es menester en su caso revisar la documentación que usted ostenta para poder brindarle una asesoría legal completa, pues existen muchas variables en su caso analizar. Le aconsejamos que contrate a un Abogado que luego de que estudie su caso, le pueda indicar si es viable o no lograr la cancelación de la hipoteca, bien por vía judicial o administrativa, para posteriormente determinar si es posible la protocolización de la venta que se hizo a favor de su padre. Muy probablemente habrá que acudir a la “Junta Liquidadora” pues ellos deben tener el expediente de ese inmueble el cual contiene información de suma importancia en su caso. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Dr Enrique Andrea S. (colaborador)

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