Profesionales del Derecho, de amplia experiencia en las ramas: Civil, Mercantil, Laboral, Sucesoral, Menores, entre otras. El presente Blog nace con la idea de facilitar herramientas que permitan (en lenguaje sencillo), la comprensión de Instituciones Jurídicas de nuestro Sistema Legal. Centro Comercial Superlider, Piso 1, Oficina 10-10, Nivel Feria, Carrizal, Estado Miranda, Venezuela. Tlfs: 0414/2070727, 0212/3838087.Email: abogadosaiso@yahoo.com. Twitter: @anasantandero (les enviaremos novedades de nuestro blog.)


REGISTRESE COMO USUARIO, GRATUITAMENTE:

Para registrarse como Usuario de nuestro Blog, busque en la Barra Lateral Derecha, el ícono donde se ven las imágenes de nuestros Usuarios ya registrados y haga Click en “Acceder” o en “Participar en este sitio”. Luego siga las instrucciones. NO SE ACEPTAN ANONIMOS. Dra. Ana Santander.

INFORMACION IMPORTANTE:

INFORMACIÓN IMPORTANTE:

NO RESPONDEMOS A PERSONAS IDENTIFICADAS COMO "ANÓNIMO", SUS COMENTARIOS SERAN PUBLICADOS PERO NO RESPONDIDOS. EL SISTEMA NO ACEPTA INQUIETUDES REDACTADAS EN FORMA EXTENSA. NO RESPONDEMOS A MENSAJES DE TEXTO. NUESTRO BLOG, NO ES PORTAL PARA HACER DENUNCIAS CONTRA TERCEROS, NI HACER SEÑALAMIENTOS DIRECTO A PERSONAS, FAVOR ABSTENERSE DE EFECTUARLOS PUES NO SERÁN PUBLICADAS. NO RESPONDEMOS CONSULTAS VÍA TWITTER. TANTO LOS MODELOS COMO LOSCÁLCULOS DE PRESTACIONES GENERAN HONORARIOS. POR MOTIVOS AJENOS A NUESTRA VOLUNTAD, EN LO ADELANTE, NO RESPONDEREMOS CONSULTAS DEL TIPO LABORAL. Dra. Ana Santander.

22 de enero de 2011

NULIDAD ABSOLUTA O NULIDAD RELATIVA DE VENTA:

Plantearé un ejemplo: UNA PERSONA (VENDEDORA), INDUCIDA POR ENGAÑO, VIOLENCIA O AMENAZAS DE PARTE DE SU CO-CONTRATANTE (COMPRADOR), SUSCRIBE UN DOCUMENTO EN EL CUAL VENDE SU INMUEBLE. ¿PUEDE PEDIR LA NULIDAD DE TAL CONTRATO O DEBE ACUDIR A LA VÍA DE LA TACHA DEL DOCUMENTO QUE LO CONTIENE? LA TACHA de un documento público o privado, está más orientada a cuestiones forma, valga decir, quebrantamiento de formalidades necesarias en la formación del contrato. En el ejemplo propuesto, se trata más bien de vicios en el consentimiento, por ende la Acción idónea será la de Nulidad Absoluta o Relativa del Contrato de Venta contenido en un Documento. Establecida la vía judicial a escoger, veamos ante qué tipo de nulidad estamos. NULIDAD FUNDAMENTO LEGAL: Nuestro Código Civil trata la institución del Contrato así: Artículo 1133. El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico. Artículo 1141. Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1. Consentimiento de las partes; 2. Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3. Causa lícita. Artículo 1142. El contrato puede ser anulado: 1. Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y 2. Por vicios del consentimiento. Artículo 1146. Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato. Artículo 1474. La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. Artículo 1359. El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sean declarados falso: 1° de los hechos jurídicos que el funcionario público declare haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlos; 2° de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlo constar. Artículo 1360. El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo en los casos y con los medios permitidos por la ley se demuestre la simulación. Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. Artículo 1.262. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; por tanto, de conformidad con las referidas disposiciones la ley permite la libertad contractual. CONSENTIMIENTO, CONCEPTO: Según el autor EMILIO CALVO BACA, el consentimiento es la acción y efecto de consentir, conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, entre la oferta y su aceptación, que es el principal requisito de los contratos. Podemos observar que de conformidad con el artículo 1146 del Código Civil los vicios del consentimiento son: El error, La violencia y El dolo. En otras palabras, el consentimiento supone la formación de un concurso de voluntades, las declaraciones de voluntades que concurren a la formación del consentimiento se presuponen recíprocamente, ambas voluntades, si bien tienen contenidos diversos, tienden en conjunto, complementariamente, a perseguir el resultado al cual el contrato del caso lleva por su naturaleza. Cuando la voluntad aparente no coincide verdaderamente con la voluntad interna, por que dicha manifestación no traduce la voluntad querida, porque no se formó correctamente sino bajo el influjo de motivos perturbadores, nos encontramos ante los vicios del consentimiento, la doctrina ha elaborado una serie de clasificaciones de los vicios del consentimiento, y las consecuencias que ellos producen, será la nulidad (Absoluta), se declarará la inexistencia y-o extinción retroactiva del contrato o la anulabilidad (Relativa), convalidable, según el caso. LA ACCIÓN DE NULIDAD: Debe estar fundada sobre el hecho de no reunir la obligación impugnada todas las condiciones necesarias para su validez. Se hace referencia a la nulidad de los contratos cuando LAS CAUSAS QUE LOS PRIVAN DE VALIDEZ SON VICIOS EXISTENTES AD INITIO, DIFERENTES A LA RESOLUCIÓN O A LA RECESIÓN, QUE SON CIRCUNSTANCIAS SOBREVIVIENTES. El contrato será nulo y carece de todo efecto jurídico cuando le falta alguno de los elementos necesarios para su constitución; ya sea por falta de capacidad de los contratantes, por falta de consentimiento, por falta de causa, por ilicitud de la causa, por defecto de forma o por falta, imposibilidad, ilicitud o indeterminación. NULIDAD RELATIVA: Comprende los contratos afectados únicamente por causas de invalidez, es decir, incapacidad legal de una de sus partes o de ambas y vicios en el consentimiento (error, violencia y dolo). De igual manera, la nulidad relativa solo puede ser declarada a petición del contratante, o sus causahabientes, cuyos intereses puramente individuales son protegidos en la ley, en cuyas manos queda la decisión de determinar y resolver si el contrato ha de ejecutarse a pesar de estar viciado de nulidad relativa, o si por el contrario, debe ser sometido a la apreciación del juez para que sea declarada su nulidad. La nulidad relativa deberá ejercerse antes del vencimiento del lapso de cinco (5) cinco años, previsto en el artículo 1.346 del Código Civil. Efecto de la Nulidad Relativa, es la sanción legal a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la ley, por parte de los contratantes, cuando esa norma está destinada a proteger los intereses de uno de ellos, a quien la Ley ve con especial simpatía, dada la particular circunstancia que se encontraba al contratar. Características de la Nulidad Relativa: 1) No afecta el contrato desde su inicio y éste existe desde su celebración; por tanto, produce sus efectos hasta tanto no sea declarado nulo por la autoridad judicial; 2) La acción para obtener la declaración de nulidad sólo puede ser ejercida por la persona en cuyo favor o protección se establece la nulidad; 3) La acción es prescriptible; y, 4) Este tipo de nulidad es subsanable. Los requisitos necesarios para determinar la procedencia de la anulabilidad del contrato como un vicio del consentimiento, como en el ejemplo propuesto, son: 1) Que haya existido el ánimo desipiendi (la intención de engañar); 2) Que haya sido determinante del consentimiento y; 3) Que emane del contratante o de un tercero con su conocimiento. Se infiere entonces, si no se cumplen la Obligación del Vendedor, (transferencia de la cosa vendida) o la Obligación del Comprador (pagar el precio en dinero), La falta de uno cualquiera de los requisitos antes mencionados da lugar a la Anulabilidad Relativa del contrato. NULIDAD ABSOLUTA: En Venezuela existe la libertad contractual, pero ella no es ilimitada y, en consecuencia, las partes o un tercero pueden solicitar ante el órgano jurisdiccional su nulidad si contraviene las leyes de la República, el orden público o las buenas costumbres, y es la intensidad de la sanción de nulidad junto con la intención de la norma sustantiva imperativa o prohibitiva violada la que distingue entre la nulidad absoluta y la nulidad relativa del contrato. La Nulidad Absoluta, está dirigida a la protección del orden público o a la salvaguarda de las buenas costumbres. La Relativa está destinada a amparar a uno de los contratantes o un particular que por hallarse en situación especial, la ley mira con particular simpatía. Por ende, todos los interesados en el contrato, además de las partes contratantes, pueden prevalerse de ella y solicitar del juez la declaración de nulidad absoluta. Efecto de la Nulidad Absoluta: es la sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue. Características de la Nulidad Absoluta: 1) Tiende a proteger un interés público; 2) Cualquier persona interesada puede intentar la acción para que un contrato se declare afectado de nulidad absoluta; 3) Puede ser alegada en cualquier estado y grado del juicio; 4) No es susceptible de ser confirmado por las partes; y, 5) La acción de nulidad absoluta no prescribe nunca. AMBAS NULIDADES CONDUCIRAN al mismo resultado práctico: una y otra son comparables con la nada, es decir, están desprovistas de toda relevancia o significación jurídica. CONCLUSION DEL EJEMPLO: Tal y como ha quedado determinado, habrá que invocar la Nulidad relativa del Contrato de Venta por Vicios en el Consentimiento, pues, el consentimiento para la celebración de tal convenio no fue producto de la voluntad real del vendedor, ya que fue fruto de haber sido sorprendido por dolo, expresado bajo engaño al que lo sometió el demandado comprador, a través de maquinaciones llevadas a cabo por él. El efecto natural de la acción de nulidad será la anulación del contrato, retrotrayendo la situación de las cosas al estado que tenían antes de su celebración como si la obligación no se hubiese jamás contraído, por el efecto resolutorio de la nulidad. DE LA PRUEBA DE LA ANULABIDAD: El error, El dolo y La violencia, cada uno de estos requiere que la prueba esté dirigida y sea suficiente para demostrarlo, por la particularidad que los identifica, es decir, en cada supuesto es necesaria la demostración de factores que convenzan al Juzgador de que se encuentra efectivamente frente a un vicio establecido en nuestro ordenamiento y que el contrato por ende debe ser declarado nulo, si la parte actora (vendedor) se limita a invocar dicha nulidad, sin fundamentar ni demostrar las razones por las cuales debe considerarse nulo el aludido contrato de compra venta, resultará vencido en juicio.



Dra. Ana Santander.



24 comentarios:

  1. Que bueno Dra.Santander, que Dios la ilumine para que `pueda continuar apoyandonos`. Este artículo me ha servido de mucho. Estoy preparando una demanda de Nulidad. Gracias Mil.

    ResponderEliminar
  2. A la Sra. Fabiola Coromoto le agradezco su gentil comentario. Dra. Ana Santander.

    ResponderEliminar
  3. HOLA DRA. MUY BUENO SU ANALISIS TENGO UN CASO DE UNAS VENTAS VICIADAS DE NULIDAD Y ESTO ME SIRVE DE MUCHO PARA ORIENTARME.

    ResponderEliminar
  4. gracia la felicito fue de gran ayuda para entender este tema
    pedro
    acarigua
    mision sucre

    ResponderEliminar
  5. Buenas, que demanda podria yo intentar, en una compra venta que hice de un vehiculo, la cual anulamos de mutuo acuerdo reintegro el vehiculo y el vendedor no reintegro el dinero dado en un año por 100000 bs en notaria no me lo entrego que accion podria hacer ???? necesito el dinero tengo las facturas mensuales el vendedor dijo que yo habia usado el vehiculo y no me da nada. gracias por lo que pueda orientarme, soy estudiante de derecho

    ResponderEliminar
  6. buenas tardes Doctora quisiera saber si me podria solucionar una duda es que quisiera saber si el que un padre contrate con un hijo se constituye como una nulidad relativa por incapacidad especial o nulidad absoluta por objeto ilicito. agradezco su pronta respuesta.

    ResponderEliminar
  7. buenas noches, quisiera pedirle por favor si me puede indicar ejemplos de vicios de cons.basado en jurisprudencias. y los supuestos de procedencia de la nulidad absoluta y relativa, mil gracias

    ResponderEliminar
  8. Sra Andreina Quintero. El artículo que encabeza estas inquietudes, se explica bastante en cuanto a su pregunta. Ahora bien, si lo que Ud desea es adminicular los argumentos con la jurisprudencia, lamento informarle, que este espacio no es lo suficientemente amplio como hacerlo. Le recomiendo acceda a la página del TSJ y allí podrá buscar las sentencias referidas a las nulidades. Dra. Ana Santander.

    ResponderEliminar
  9. Este comentario ha sido eliminado por el autor.

    ResponderEliminar
  10. Sr José, en principio Ud no debe tener mayores problemas, pues el vendedor ya declaró, (al igual que Ud), la venta por ante un Funcionario Público que en este caso es el Notario. Solo debe acudir al Registro Inmobiliario y hacer su inscripción registral. Mayor Información. Dra Ana Santander. 0414-2070727

    ResponderEliminar
  11. Buenas tardes Dra. me alegra que tengamos un blog como este para plantear las dudas que muchas veces nos quitan el sueño, gracias por sus consejos..Mi caso es que hice un contrato de compra venta de un terreno que tiene una medida de prohibicion de enajenar y gravar, yo accedí a venderlo porque el comprador me insistió que se lo vendiera que él me ayudaría a librar la prohibición de enajenar y gravar ante la Oficina de Registro Público..fuimos a notaria e hicimos la compra venta y él llevo a mi ex-esposa para que diera su consentimiento, pero no pudo registrarlo por la medida que tenía, solo tiene es el documento notariado, es el caso que al venderle el terreno no duró mucho que lo vendió a otro Señor por una cantidad mucho mayor, el señor comprador no sabía de la medida por lo que al enterarse obligó a mi comprador a devolverle el dinero, pero él ya lo habia gastado, llegó a mi casa a proponerme volver a intentar quitar la medida de prohibición, fuimos a buscar el abogado y él se comprometió a pagarle al abogado, el abogado logró quitar la medida pero el no le pagó al abogado, tuve que pagarle yo...Digame Dra. será que puedo anular ese documento de compra venta?..he tenido mas gastos que lo que el me dió por el terreno, yo tengo el papel de la suspención de la medida que me dió el abogado porque temo que si lo llevo al Registro y levantan la medida de prohibición, él pueda llevar los documentos notariados que tiene y no me pague todo el dinero que me generó por los pagos del abogado..Porque hasta ahora no me ha dado la cara..Dra. que me sugiere que haga?...Puedo recuperar el terreno que aún se encuentra solo y enmontado y solo yo lo limpio de vez en cuando. Como puedo solventar esta situación en la que me encuentro..Ayudeme por favor.. Dios la ilumine!

    ResponderEliminar
  12. Sr Rafael B., su situación es delicada pues en principio, Ud vendió un bien que era objeto de un litigio (debemos revisar las documentales para ser más precisos) y ello está penado legalmente. Ahora bien, si existió un documento por el cual el último vendedor se comprometió a cancelar los honorarios de Abogados, se podría solicitar el cumplimiento del mismo. De preferencia, insisto, hay que revisar la documentación que Ud ostenta, no se trata tanto de una nulidad de la venta, pues no existen motivos, en principio para ello, se trata más de un reconocimiento o cumplimiento de pago de deuda, por parte del último comprador. De otro lado, están sus derechos posesorios, (la limpieza y cuidos a los que alude), que también tienen protección legal. Mayor Información. Dra. Ana Santander. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

    ResponderEliminar
  13. Hola Dra. aprovecho esta oportunidad para unirme a todos que agradecen este blog..quisiera saber que le puede ocurrir legalmente a una persona que traspaso un bien con una medida de prohibicion que nunca firmo el dueño.. Mi hermano tiene una casa con terreno propio, le firmo en principio un documento simple en el patio de mi casa a un amigo pero despues tuvo miedo de firmarlo en notaria, frente al notario, pero ese supuesto amigo si llevo el papel a notaria y le falsificaron la firma y las huellas dactilares a mi hermano y llevaron a la ex-esposa de mi hermano (ella fue la que pidio en el tribunal que le decretaran la medida de prohibicion a la casa) y ella firmo el consentimiento y tambien llevaron una cedula vencida de mi hermano que ella tenia porque mi hermano no queria ir a notaria porque tuvo temor de vender legalmente la casa porque tenia una prohibicion de enajenar por ser un bien de la comunidad conyugal pero su ex-esposa si firmo en notaria y a ella le pagaron el dinero, pero el documento dice que mi hermano fue el que vendio porque la casa esta a nombre de mi hermano..que accion puede hacer mi hermano? realmente ese documento tiene valor legal?..puede mi hermano demandarlos o no?...el documento simple que firmo en principio mi hermano en el patio de la casa tiene algun valor que le condene?

    ResponderEliminar
  14. Sra katty manzano, de antemano, gracias por su gentil comentario. Su hermano tiene varias acciones, en contra de su esposa: fraude a la comunidad conyugal, irregular administración de bienes conyugales, nulidad de venta y en contra de la persona que falsificó su firma: falsificación de firmas, usurpación de identidad, entre otros. Ahora bien, no queda de lado que su hermano, también vendió un bien que era objeto de litigio, (lo cual está prohibido, máxime siendo la venta un contrato consensual), en consecuencia, lo ideal sería revisar la documentación que existe para darle una respuesta más asertiva. Recomendamos agotar la vía conciliatoria, pues ambas partes, han excedido sus derechos y pueden resultar afectadas. Solo en caso de no lograrse un acuerdo, deberán acudir a los Tribunales. Mayor Información. Dra. Ana Santander. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

    ResponderEliminar
  15. Saludos. Mi situacion es la siguiente: mi Hermana y yo desde hace 15 y 35 años respectivamente vivimos con mi mama, ya que no poseemos los medios suficientes para la compra de un inmueble. El año pasado con mutuo acuerdo y en sus plenas facultades mentales mi mama accedio a la compra y vente de la casa a nombre de mi Hermana y yo. obviamente ella sigue y seguira viviendo con nosotras. Somos 10 hermanos, pero el resto tienen vivienda, hoy vinieron dos de ellos y uno casi que me pega, peleando por eso. Me dijo que ellos van a echar para atras el contrato. Ellos pueden hacer eso? y en dado caso que leyes nos amparan? Espero su pronta respuesta y de antemano Gracias.

    ResponderEliminar
  16. Sra rosa carrillo, si su madre no tiene impedimentos mentales y la venta consta en documento público, no veo que puedan tener mayores problemas, pues en vida, su madre puede perfectamente disponer de sus bienes. Dra. Ana Santander.

    ResponderEliminar
  17. se puede demandar la nulidad de la venta de un inmueble que forma parte del activo hereditario efectuada sin el consentimiento de los demás coherederos?

    ResponderEliminar
  18. Sr William Romero, la respuesta es afirmativa, no cabe duda de ello. Dra. Ana Santander.

    ResponderEliminar
  19. Excelente pagina, nos da una orientación ya que uno no es abogado, le comento mi caso adquiri una propiedad que tiene habitaciones las cuales en una se encuentra una señora que ha ha estado hay ya en una primera venta de la casa, ya que la primera dueña, en su epoca cuando se realizo la primera venta en el 2005 le dio un año para que pudiera mudarse no lo hizo, y la primera dueña vendio y se fue del país, los segundo dueños era una compañía de una señora extranjera que la que me mende por estar enferma y no recidir en el país, decide venderme, yo compro junto con mi hermano que es el que vive hay junto con los inquilinos, la señora inquilina no me paga desde hace 4 años ningun alquiler ella dice que paga en tribunales a nombre de una persona que no conosco por que ni siquiera eran los anteriores dueños y ahora pide la nulidad de la venta de la casa, tomando en cuenta que es una sola propiedad no esta divida en habitaciones por cierto la tiene en muy malas condiciones ya impecionada por un tribunal .
    Le agradecería mucho nos pueda guiar .

    ResponderEliminar
  20. Sra burbuja, en su caso es necesario revisar la documentación para darle una respuesta mas asertiva, pues Ud señala numerosas contrataciones, ello en función de determinar si realmente la inquilina tenía o no un derecho de preferencia en la compra del inmueble que le haya sido vulnerado, en oposición a la solvencia en la que se encuentra. Mayor Información. Dra. Ana Santander. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Excelente sus conocimientos.Gracias,porque hay abogados que uno los nombra como representas y da pena ajena...............

      Eliminar
    2. EXCELENTE DRA...............

      Eliminar
  21. hola, puedeo anular si el comprador no me paga completo el dinero de la compra que devo hacer??

    ResponderEliminar
  22. Sr Anónimo, para responder su inquietud, deberá, previa y gratuitamente, registrarse como Usuario de nuestro blog y con gusto le responderemos,. Dra. Ana Santander.

    ResponderEliminar

Comentarios de Nuestros Usuarios