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5 de junio de 2011

LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS



El 6 de Mayo del 2011, entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial signada con el No. 39.668, de esa fecha, cuyo objeto es la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, siendo los sujetos destinatarios de tal protección las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda. El texto normativo en referencias, prevé en su artículo 4, lo siguiente: “…A partir de la publicación del presente Decreto…no podrá  procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-ley.  Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este decreto-ley, luego de lo cual y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso…” (Subrayado mío). JUSTIFICACIÓNPara el Estado,es una protección a la vivienda, independientemente de si se detenta una posesión legítima o no. Para el cliente, dependiendo de si es Demandante o Demandado, comporta, para el Demandante, el hacer infructuosa su reclamación judicial, ya que resultará muy difícil que aun habiendo agotado la vía administrativa previa, el Ministerio del Habitat y Vivienda, le conceda la autorización para seguir adelante su proceso judicial, pues, la ley en comento, señala que “siempre deberá garantizarse al poseedor una seguridad habitacional”, cabe preguntarse ¿cómo garantizará el Estado otra vivienda al que lo están desalojando?, máxime cuando es harto conocidos por todos los venezolanos el déficit habitacional tan elevado que existe en la actualidad. Para el Demandado, comporta una situación acomodaticia, ya que sin importar cuan largo pueda resultar un proceso, no habrá posibilidades de desalojarlo, sin el agotamiento de la vía administrativa y sin la seguridad que el Estado le facilite otra solución habitacional,  lo cual es casi imposible. Les pido a mis Usuarios, ponerse en ambos lados. Para el Abogado,comporta la desaparición gradual de la figura del desalojo como mecanismo de terminación de la relación jurídica entre el propietario de un inmueble y los arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios. Así como la desaparición de las medidas preventivas tendentes despojar de la posesión al demandado, pues la Ley en comento, señala “contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”. Más grave aún, si nosotros, los Abogados, no obtenemos una decisión positiva, en sede administrativa, (como en muchos casos va a ser), que nos permita, o bien continuar con los procesos en curso, o bien practicar el desalojo, desposesión, hasta allí, muy probablemente y en la mayoría de los casos querrá nuestro cliente, que ostente el rol de Demandante, seguir luchando. Se trata de una realidad práctica, no fatalista. DEL PROCEDIMIENTO PREVIO ADMINISTRATIVO: Antes de la entrada en vigencia de esta Ley, el único procedimiento previo, en sede civil, a agotarse era, justamente aquel que obrara contra la República. Sin embargo, con la entrada en vigencia de la ley,  este decreto estipula el agotamiento obligatorio de la vía administrativa, ante el ministerio encargado sobre la materia de vivienda y hábitat, lo cual, sin lugar a dudas es contrario a la tutela judicial efectiva, dado que un aspecto de índole civil se convirtió índole administrativo, vulnerando la jurisprudencia donde el agotamiento de la vía administrativa no era obligatorio, sino solo ante el caso de las demandas contra la República. DE LA SOLICITUD ADMINISTRATIVA: El interesado en este caso el propietario o quien haga sus veces, deberá redactar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante el Ministerio, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del inmueble, a tales fines, deberá cumplir con los requisitos estipulados en el artículo 49 de la LOPA (1981) como son: El organismo al cual está dirigido que en este caso es el Ministerio de Vivienda y Hábitat. La identificación del interesado es decir del propietario, y en su caso, de la persona que actúe como su representante con expresión de los nombres y apellidos, domicilio, nacionalidad, estado civil, profesión y número de la cédula de identidad o pasaporte. La dirección del lugar donde se harán las notificaciones pertinentes. Los hechos, razones y pedimentos correspondientes, expresando con toda claridad la materia objeto de la solicitud con relación a la justificación para el desalojo. Referencia a los anexos que lo acompañan, si tal es el caso. Cualesquiera otras circunstancias que exijan las normas legales o reglamentariasDEL PROCEDIMIENTO EN SI: Posteriormente el funcionario competente, (una especie de abogado especialista en materia de hábitat y vivienda) conciliador procederá a citar a la otra parte, para que comparezca acompañado de abogado de su confianza (ocupante, arrendatario, comodatario o usufructuario) a exponer sus alegatos y defensas en audiencia conciliatoria que se llevará a cabo en un plazo que no podrá ser menor a diez (10) días hábiles ni mayor de quince (15) días hábiles, contado a partir del día siguiente al de su citación. Cabe preguntarse, ¿Se trata de la citación personal? De ser así, la ley deja un vacío legal, respecto a la situación en que no se puede lograr la citación personalSi los sujetos pasivos manifiestan no tener abogado, o no comparecen dentro del plazo antes indicado, cuando son citados, el funcionario actuante deberá extender la correspondiente citación a la Defensoría especializada en materia de protección del derecho a la vivienda y suspenderá el curso del procedimiento hasta la comparecencia del Defensor designado, oportunidad en la cual fijará la fecha de la audiencia conciliatoria, notificando debidamente a todos los interesados. Sin lugar a dudas este procedimiento aborda el tema de la citación y la notificación de manera variada, según se entiende si el sujeto pasivo es citado personalmente y no comparece se remitirá a la Defensoría especializada, ahora si no logra citarse ¿Se deben agotar otros mecanismos de citación o se remitirá directamente a la defensoría? Es una duda que la ley no aclara. Si la parte interesada, o el sujeto objeto de protección y demás notificados, de ser el caso, no comparecieren a la audiencia conciliatoria, se declarará desierto el acto, debiéndose fijar una nueva oportunidad dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a éste. Si, una vez fijada la nueva oportunidad para la celebración de la audiencia, se verificare la incomparecencia de alguna de las partes, el operador de justicia procederá a dictar su decisión. Es respecto a esta decisión que obviamente si el sujeto pasivo (arrendatario, comodatario, ocupante o usufructuario) no comparece la referida decisión será favorable para el propietario, sin embargo la ley hace silencio al respecto, y al otorgarle dicha atribución a la Defensoría Especializada, habría que observar si la Defensa, cuida los derechos del ausente o en su defecto se inclinará al propietario. La inasistencia del solicitante a la última audiencia fijada, o a cualquiera de sus sesiones, se considerará como desistimiento de su pedimento, dando fin al procedimientoDE LA DECISION: La audiencia conciliatoria se celebrará en presencia de todos los interesados y será presidida por las funcionarias o los funcionarios designados a tal efecto. De ser necesario, podrá prolongarse, suspenderse o fraccionarse la audiencia cuantas veces sea requerida para lograr la solución del conflicto, sin que el plazo total, contado a partir de la primera audiencia, exceda de veinte (20) días hábiles. En todo caso, el funcionario actuante dejará constancia de todas las situaciones, actuaciones y circunstancias en el curso del procedimiento, mediante actas levantadas a tal efecto. Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirán un acta en la cual se hagan constar los acuerdos o soluciones que las partes hubieren adoptado, o de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias realizadas. Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestaran la forma y tiempo de ejecución de lo acordado. Si no hay acuerdo entre las partes, el funcionario actuante deberá motivar la decisión que correspondiere, con base en los argumentos y alegatos presentados por éstas. Al cumplirse el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes. Ahora bien, resultando favorable o no, pero ¿El juez acaso no debería darle valor al precedente de la sede administrativa? , este es otro silencio de ley. FASE FINAL: al tenerse sentencia firme al respecto el juez ejecutor de medidas está obligado a suspender, por un plazo no menor de noventa días (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuacióno provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa. El Juez Ejecutor de Medidas deberá cumplir, entre otras cosas, el remitir al Ministerio competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud mediante la cual dicho órgano del Ejecutivo Nacional disponga la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva para el sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste manifestare no tener lugar donde habitar. En todo caso, no se procederá a la ejecución forzosa sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho de interés social e inherente a toda persona. PREEMINENCIA SOBRE LA DEMÁS LEGISLACIÓN: Dicha ley tendrá aplicación preferente respecto de la legislación en materia de arrendamientos inmobiliarios y la legislación procesal vigente, en lo referente a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de desalojos de los sujetos objeto de protección. Es decir lo establecido sobre este aspecto en otras normas para el caso de vivienda principal queda sin efecto. Dejo a mis Usuarios el comentario a favor en contra, que puedan hacer, recordándoles, que justicia tardía y sin méritos, no es una verdadera justica.

Dra. Ana Santander.

19 comentarios:

  1. mi exconyuge me acusa de maltrato picologico y amenaza por la fiscalia sin pruebas ¿que va a pasar,sino tiene pruebas y al mismo tiempo esta ocupando mi casa que yo adquiri por hipoteca por pagar al ipasme y ya el tribunal sentencio y no le toca nada a ella porque ella misma dijo en una sepacion de cuerpo que no tenia ni bienes ni hijos conmigo en un documento que hizo en los tribunales con un abogado. y el problema ahora es que no hay una oficina para el debido proceso cuando personas ocupan el inmueble.

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  2. A la persona que planteó su inquietud en fecha: 01-08-11, Hora: 15:53, le recuerdo, que deberá, previa y gratuitamente, suscribirse como Usuario en nuestro blog,antes de poder responderle. Disculpe las molestias ocasionadas. Dra. Ana Santander.

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  3. Buenos días! Le presté mi casa a un sobrino para q viviera temporalmente allí con su familia, ya han pasado aproximadamente 3 años y no me la quieren devolver... El se separó de su mujer, ahora quien se quedó en la casa es ella con 2 hijos. No hay documento de alquiler ni nada... Poseo documento de propiedad! Que se puede hacer??? Porque prácticamente son invasores!

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  4. Sra Lilianny Govea, lo primero es contratar un Abogado que de inicio a las gestiones de desalojo por ante el ente Administrativo (Superintendencia Nacional de Vivienda), a los fines de procurar la devolución de su posesión en lo que constituye su propiedad. Se trata de un procedimiento administrativo, que llevado diligentemente, rendirá sus frutos o le abrirá la vía judicial. Mayor Información. Dra. Ana Santander. 0414-2070727.

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  5. Hola doctora muy buenas tardes. Tengo una inquietud. Mis padres hace años adquirieron un apartamento entre los dos. Luego se divorciaron, mi padre nos dejo su mitad a nosotros que eramos unos menores. Mi madre obtuvo una nueva pareja y la metio en el apartamento (nunca se casaron). Vendieron el apartamento siendo nosotros todavia menores, y compraron una casa. Alli vivimos en esa casa hasta el sol de hoy que somos adultos mi hermana y yo. Esa casa esta a nombre de mi madre y su pareja que seria mi padrastro. Mi madre y padrasto con el tiempo dejaron de consumir la pareja y dentro de la misma casa cada uno tomo cuartos distintos y eran como amigos aunq muchas veces discutian. Ellos ya no se querian y mi madre se busco otra pareja el cual la tenia por fuera de la casa, y con el tiempo mi padrastro le dio ACV, quedando en convalecencia en su mismo cuarto y en cuidados. La nueva pareja de mi madre muchas veces entraba a la casa y mi hermana y yo nos molestamos. Eso causo que mi madre se molestara con nosotros hasta el punto que hoy en dia ella nos esta pidiendo desalojo de la casa. Que podemos hacer doctora???? Gracias de ante mano por su colaboracion..

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  6. Sr jorge diaz guevara, lo primero es que si su padre les dejó su porcentaje de propiedad sobre la vivienda a Uds, no entendemos cómo su madre la vendió...Lo ideal seria revisar la documentación que Uds ostentan para darle una respuesta mas asertiva.A todo evento, siempre que se trate de una vivienda principal, que está siendo usada por Uds, como asiento familiar, su madre NO los puede desalojar arbitrariamente, lo primero que ella deberá hacer es agotar el procedimiento por ante la SUNAVI y allí Uds deberán esgrimir su condición de propietarios. Mayor Información. Dra. Ana Santander. 0414-2'70727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios-.

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    1. asi como atiendes las preguntas de la pagina es qu atienden a los clientes despues de que se les contrata gracias por su oportuna respuesta ;)

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  7. Buenas noches hoy domingo 08/12/2013 feliz navidad a todo aque que pase y leas los comentarios en dicho blog Dra. Ana Santander felicitaciones a su equipo por dicho blog tenia dias buscando en la red asesoria sobre algo que me acontece tratare de ser breve y me disculpan el caso pero es algo vergonzozo la verdad resulta que estoy viviendo en casa de mis suegros por no tener donde quedarme estoy con mi pareja alli actualmente el caso es que llevamos alli 1 año en busca de vivienda agotando casi todos los recursos pero aun en busqueda he tenido una fuerte discusion con mi suegro por que se tapo un inodoro y segun el pago 800bf en la mañana antes que yo despertare es lo unico que ´pudiera aludir dicha persona por que realmente fue lo que ocasiono la discusion el caso es que me pidio groseramente que me fuera de su casa y no tengo adonde ir (ojo no pago alquiler) pero pago internet pagamos el telefono comprabamos la comida entre los dos desde que llegue jamas falte con eso en casa no tengo ningun vicio bebidas alcoholicas etc no llego tarde a casa etc mas bien trabajo desde alli reparando equipos de computacion redes etc Dra con el debido respeto cree usted que no alla manera de conciliar con esta persona para que pueda esperar un tiempo para desocupar su vivienda ya nosotros recojimos todo en casa la verdad ni quiero ni deseo quedarme alli solo quisera saber si se puede conciliar via tribunal con esta persona para que no nos eche a la calle como perros ya que en estos ultimos dias dice muchos improperios en mi contra y quedarse callado a veces es muy dificil cuando te humillan de antemano muchas gracias y perdone la molestia y mi falta de ortografia mil exitos

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  8. Sr carlos gutierrez, gracias por su gentil comentario. Dra Ana Santander.

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  9. Sr carlos gutierrez, en su caso, (a pesar de no cancelar un arrendamiento), está igualmente, amparado por la Ley que encabeza estos comentarios. Así lo ha ratificado una jurisprudencia reciente del TSJ. Ahora bien, antes de llegar a un Tribunal, o a la Sunavi, siempre aconsejo mediar, (en este caso con su suegro), por la vía extrajudicial. No obstante, le recomendamos evitar cualquier clase de altercados, en principio porque son familia. Trate de actuar en forma inteligente. Ahora bien, si su duda es acerca de si le pueden obligar a abandonar el inmueble, la respuesta es negativa. Mayor información. Dra. Ana Santander. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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  10. BUENAS TARDES COMPRE UN INMUEBLE EN EL 2010 LO PAGUE EN SU TOTALIDAD Y YA ESTA PROTOCOLIZADO EN EL REGISTRO Y LOS QUE ME VENDIERON NO ME LO AN ENTRGADO TODAVIA POR QUE QUIEREN MAS DINERO DE LO ACORDADO EN LA VENTA QUE PUEDO HACER ?

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  11. Sr Gregory Muñoz, Ud debe contratar un Abogado que intente la Ejecución material, a los fines que sea un Tribunal que le acuerde/ordene, (de no haber oposición), la entrega del inmueble. En ningún caso le recomendamos que cancele ningún excedente. Ud ya es el propietario del inmueble. Mayor Información. Dra. Ana Santander. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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  12. buenas tardes mi mama obtuvo un inmueble con un fondo, se a atrazo en las cotas por negocios fallidos. Le enviaron una carta diciendo que hay otra persona ha cargo del inmueble. Que se debe proceder en este caso

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  13. Sra nubia sanchez, por favor explique un poco más su inquietud para poder ofrecerle una respuesta más acertiva. No obstante, su madre, debe continuar cancelando el inmueble, a la persona que aparezca legalmente como acreedor del mismo. Dra. Ana Santander.

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  14. hola buenas noches tengo76 años y en el 2005 alquile mi casa por pura nesecidad la señora a la que le alquile le pedi que me desocupara y se nego por que su esposo que es abogado le dijo que el se queria quedar con la casa entonces demande y gane pero ella apelo y volvi a ganar el esposo introdujo un recurso de amparo y se lo admiten porque el tiene gente poderosa en los tribunales despues vino la nueva ley y yo sigo en la calle paso unos dias aqui otros alla y asi vivo desde 2005 como quedo demostrado en el juicio que puedo hacer ayuda por favor luisa peña correo sanl27@hotmail.com

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  15. Sr Antonio laya, lamento decirle que sin ver los expedientes es muy difícil darle una respuesta asertiva. Habiendo ganado en 2 instancias, es muy probable que tenga el mismo éxito por ante el Tribunal Supremo de Justicia, pero le insisto, dadas las características de s caso, lo ideal es que un Abogado le revise sus documentos. Mayor Información. Dra. Ana Santander. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios

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  16. hola bnas noches tengo una amiga que estaba alquilada en un acasa y fue desalojada forzosa y arbitrariamente y sus pertenencias quedaron secuestradas por motivo que los dueños del inmueble cambiaron la cerradura del hogar. quisiera saber que debo hacer para ayudarla eella nunca inscribio nada con respecto al contrato en la superintendencia

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  17. Sr Jefferson Cusati, le aconsejmos contrate un Abogado que defienda sus intereses,a los fines que pueda recuperar sus pertenencias. Mas Inform. 0414-2070727. Dra. Ana Santander. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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