DERECHO

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5 de junio de 2011

LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS



El 6 de Mayo del 2011, entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial signada con el No. 39.668, de esa fecha, cuyo objeto es la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, siendo los sujetos destinatarios de tal protección las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda. El texto normativo en referencias, prevé en su artículo 4, lo siguiente: “…A partir de la publicación del presente Decreto…no podrá  procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-ley.  Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este decreto-ley, luego de lo cual y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso…” (Subrayado mío). JUSTIFICACIÓNPara el Estado,es una protección a la vivienda, independientemente de si se detenta una posesión legítima o no. Para el cliente, dependiendo de si es Demandante o Demandado, comporta, para el Demandante, el hacer infructuosa su reclamación judicial, ya que resultará muy difícil que aun habiendo agotado la vía administrativa previa, el Ministerio del Habitat y Vivienda, le conceda la autorización para seguir adelante su proceso judicial, pues, la ley en comento, señala que “siempre deberá garantizarse al poseedor una seguridad habitacional”, cabe preguntarse ¿cómo garantizará el Estado otra vivienda al que lo están desalojando?, máxime cuando es harto conocidos por todos los venezolanos el déficit habitacional tan elevado que existe en la actualidad. Para el Demandado, comporta una situación acomodaticia, ya que sin importar cuan largo pueda resultar un proceso, no habrá posibilidades de desalojarlo, sin el agotamiento de la vía administrativa y sin la seguridad que el Estado le facilite otra solución habitacional,  lo cual es casi imposible. Les pido a mis Usuarios, ponerse en ambos lados. Para el Abogado,comporta la desaparición gradual de la figura del desalojo como mecanismo de terminación de la relación jurídica entre el propietario de un inmueble y los arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios. Así como la desaparición de las medidas preventivas tendentes despojar de la posesión al demandado, pues la Ley en comento, señala “contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”. Más grave aún, si nosotros, los Abogados, no obtenemos una decisión positiva, en sede administrativa, (como en muchos casos va a ser), que nos permita, o bien continuar con los procesos en curso, o bien practicar el desalojo, desposesión, hasta allí, muy probablemente y en la mayoría de los casos querrá nuestro cliente, que ostente el rol de Demandante, seguir luchando. Se trata de una realidad práctica, no fatalista. DEL PROCEDIMIENTO PREVIO ADMINISTRATIVO: Antes de la entrada en vigencia de esta Ley, el único procedimiento previo, en sede civil, a agotarse era, justamente aquel que obrara contra la República. Sin embargo, con la entrada en vigencia de la ley,  este decreto estipula el agotamiento obligatorio de la vía administrativa, ante el ministerio encargado sobre la materia de vivienda y hábitat, lo cual, sin lugar a dudas es contrario a la tutela judicial efectiva, dado que un aspecto de índole civil se convirtió índole administrativo, vulnerando la jurisprudencia donde el agotamiento de la vía administrativa no era obligatorio, sino solo ante el caso de las demandas contra la República. DE LA SOLICITUD ADMINISTRATIVA: El interesado en este caso el propietario o quien haga sus veces, deberá redactar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante el Ministerio, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del inmueble, a tales fines, deberá cumplir con los requisitos estipulados en el artículo 49 de la LOPA (1981) como son: El organismo al cual está dirigido que en este caso es el Ministerio de Vivienda y Hábitat. La identificación del interesado es decir del propietario, y en su caso, de la persona que actúe como su representante con expresión de los nombres y apellidos, domicilio, nacionalidad, estado civil, profesión y número de la cédula de identidad o pasaporte. La dirección del lugar donde se harán las notificaciones pertinentes. Los hechos, razones y pedimentos correspondientes, expresando con toda claridad la materia objeto de la solicitud con relación a la justificación para el desalojo. Referencia a los anexos que lo acompañan, si tal es el caso. Cualesquiera otras circunstancias que exijan las normas legales o reglamentariasDEL PROCEDIMIENTO EN SI: Posteriormente el funcionario competente, (una especie de abogado especialista en materia de hábitat y vivienda) conciliador procederá a citar a la otra parte, para que comparezca acompañado de abogado de su confianza (ocupante, arrendatario, comodatario o usufructuario) a exponer sus alegatos y defensas en audiencia conciliatoria que se llevará a cabo en un plazo que no podrá ser menor a diez (10) días hábiles ni mayor de quince (15) días hábiles, contado a partir del día siguiente al de su citación. Cabe preguntarse, ¿Se trata de la citación personal? De ser así, la ley deja un vacío legal, respecto a la situación en que no se puede lograr la citación personalSi los sujetos pasivos manifiestan no tener abogado, o no comparecen dentro del plazo antes indicado, cuando son citados, el funcionario actuante deberá extender la correspondiente citación a la Defensoría especializada en materia de protección del derecho a la vivienda y suspenderá el curso del procedimiento hasta la comparecencia del Defensor designado, oportunidad en la cual fijará la fecha de la audiencia conciliatoria, notificando debidamente a todos los interesados. Sin lugar a dudas este procedimiento aborda el tema de la citación y la notificación de manera variada, según se entiende si el sujeto pasivo es citado personalmente y no comparece se remitirá a la Defensoría especializada, ahora si no logra citarse ¿Se deben agotar otros mecanismos de citación o se remitirá directamente a la defensoría? Es una duda que la ley no aclara. Si la parte interesada, o el sujeto objeto de protección y demás notificados, de ser el caso, no comparecieren a la audiencia conciliatoria, se declarará desierto el acto, debiéndose fijar una nueva oportunidad dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a éste. Si, una vez fijada la nueva oportunidad para la celebración de la audiencia, se verificare la incomparecencia de alguna de las partes, el operador de justicia procederá a dictar su decisión. Es respecto a esta decisión que obviamente si el sujeto pasivo (arrendatario, comodatario, ocupante o usufructuario) no comparece la referida decisión será favorable para el propietario, sin embargo la ley hace silencio al respecto, y al otorgarle dicha atribución a la Defensoría Especializada, habría que observar si la Defensa, cuida los derechos del ausente o en su defecto se inclinará al propietario. La inasistencia del solicitante a la última audiencia fijada, o a cualquiera de sus sesiones, se considerará como desistimiento de su pedimento, dando fin al procedimientoDE LA DECISION: La audiencia conciliatoria se celebrará en presencia de todos los interesados y será presidida por las funcionarias o los funcionarios designados a tal efecto. De ser necesario, podrá prolongarse, suspenderse o fraccionarse la audiencia cuantas veces sea requerida para lograr la solución del conflicto, sin que el plazo total, contado a partir de la primera audiencia, exceda de veinte (20) días hábiles. En todo caso, el funcionario actuante dejará constancia de todas las situaciones, actuaciones y circunstancias en el curso del procedimiento, mediante actas levantadas a tal efecto. Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirán un acta en la cual se hagan constar los acuerdos o soluciones que las partes hubieren adoptado, o de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias realizadas. Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestaran la forma y tiempo de ejecución de lo acordado. Si no hay acuerdo entre las partes, el funcionario actuante deberá motivar la decisión que correspondiere, con base en los argumentos y alegatos presentados por éstas. Al cumplirse el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes. Ahora bien, resultando favorable o no, pero ¿El juez acaso no debería darle valor al precedente de la sede administrativa? , este es otro silencio de ley. FASE FINAL: al tenerse sentencia firme al respecto el juez ejecutor de medidas está obligado a suspender, por un plazo no menor de noventa días (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuacióno provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa. El Juez Ejecutor de Medidas deberá cumplir, entre otras cosas, el remitir al Ministerio competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud mediante la cual dicho órgano del Ejecutivo Nacional disponga la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva para el sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste manifestare no tener lugar donde habitar. En todo caso, no se procederá a la ejecución forzosa sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho de interés social e inherente a toda persona. PREEMINENCIA SOBRE LA DEMÁS LEGISLACIÓN: Dicha ley tendrá aplicación preferente respecto de la legislación en materia de arrendamientos inmobiliarios y la legislación procesal vigente, en lo referente a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de desalojos de los sujetos objeto de protección. Es decir lo establecido sobre este aspecto en otras normas para el caso de vivienda principal queda sin efecto. Dejo a mis Usuarios el comentario a favor en contra, que puedan hacer, recordándoles, que justicia tardía y sin méritos, no es una verdadera justica.

Dra. Ana Santander.

2 comentarios:

  1. Soy jose daza hace dos años solicite desalojo a mis inquilinos porque mi hija se casaria sigo esperando pero todo esto fue notificado a nivel de documento no por sunavi segun lo que e leido este tiempo se a perdido y todo debe ser a travez de sunavi

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  2. Sr jose rafael daza viera, es correcto lo señalado por Ud. Mas Inform. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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