DERECHO

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4 de mayo de 2012

EMPRESAS PROMOTORAS, INTERMEDIARIAS, DE VENTA DE BIENES INMUEBLES SON RESPONSABLES FRENTE A LOS COMPRADORES, DEPENDIENDO DEL CONTENIDO DEL MANDATO O CONTRATO SUSCRITO CON LOS PROPIETARIOS DEL INMUEBLE A VENDER (ESTAFA INMOBILIARIA):





En sentencia de la Sala de Casación Civil del TSJ, de fecha: 10 de abril del 2012, se estableció la posibilidad de la concurrencia de responsabilidad contractual paralela a la responsabilidad extracontractual, derivada de hecho ilícito, para aquellas empresas, Sociedades Mercantiles, intermediarias, que actúen con o sin representación  de sus mandantes. LA RECURRENTE ALEGA: En el contrato los dueños del terreno del caso y constructores de la edificación, son  los PROPIETARIOS, quienes contratan a una sociedad denominada INMOBILIARIA X y ambas autorizan a Y para promocionar la venta de los apartamentos, uno de los cuales es el contratado por la actora; que la manifestación de la actora de comprar uno de esos apartamentos, hecha frente a Y, es una oferta cuya aprobación o aceptación es facultad de los PROPIETARIOS; que los pagos de la actora son en definitiva para los PROPIETARIOS; que éstos son los que pueden realizar modificaciones a la edificación; y que son los PROPIETARIOS los únicos facultados para otorgar a la compradora-actora la documentación definitiva de la compra-venta…Que Y actuó en condición de mandatario de los propietarios y de la empresa X. EL TRIBUNAL SUPERIOR ESTABLECIO: Procede a pronunciarse respecto a la falta de cualidad e interés; opuesta por la co-demandada Y, por considerar que actuó en nombre y por cuenta de su mandante, X., no resultando obligada frente a terceros, en este caso frente a la actora. LA ACTORA ALEGA: Al momento de suscribir el contrato, lo hizo con la Y, en su cláusula cuarta se señala: LOS PROPIETARIOS han suscrito un contrato con Y para todo lo relativo a la venta bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, del Desarrollo descrito en la Cláusula segunda, señala: A su vez la INMOBILIARIA X, ha suscrito con  un contrato para que realice la venta de los apartamento, que integrarán el CONJUNTO RESIDENCIAL .La normativa contractual antes transcrita no hace ningún señalamiento que permita determinar que el contrato suscrito entre la INMOBILIARIA X y Y sea de mandato, aún cuando el contrato bajo análisis inicie señalando que esta última actúa por cuenta y orden de la inmobiliaria X. Siendo que la relación contractual que se verifica de autos deviene de un contrato de servicios, celebrado entre la INMOBILIARIA X, los propietarios, y Y, donde esta última se compromete a prestar los servicios allí descritos, entre los que se encuentra la venta de los apartamentos ubicados en el CONJUNTO RESIDENCIAL, a través de los respectivos contratos de reservación, tal como lo señala el literal a) de la cláusula segunda de ese contrato. Asimismo, la cláusula sexta, señala que la inmobiliaria se obliga a cancelar a  un porcentaje de comisión por los servicios a los cuales se obliga. De igual modo, la cláusula décima del señalado contrato los propietarios conceden la para la promoción y venta de las unidades que integran el mencionado conjunto residencial. Atendiendo a las normativas contractuales señaladas, donde existe exclusividad en la prestación de los servicios, así como el compromiso de pago por comisión de venta y la realización de publicidad, mal podría pretenderse la existencia de una relación de mandato que no resulta de lo asentado en las actas ni en las pruebas traídas a los autos. Es por lo que esta Superioridad, en atención a los criterios antes expuestos y a los hechos planteados, declara improcedente la falta de cualidad e interés opuesta por la co-demandada, Sociedad Mercantil Y. Así se decide. Quedó evidenciado el incumplimiento en la integración de los lotes de terreno sobre los cuales se edificaría el conjunto residencial, en contravención con lo establecido en la cláusula primera del contrato de opción a compra, siendo que tal unificación resulta primordial para el otorgamiento del documento de condominio, documento éste que ha su vez resulta requisito indispensable para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, más aún cuando tal venta es bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, tal como lo tipifica la ley que rige la materia. Siendo esto, reconocido por la co-demandada Y, en su escrito de contestación a la demanda. Se estableció el tiempo para la entrega de la obra totalmente culminada, resultando a todas luces contrario lo aducido por las Sociedades Mercantiles co-demandadas respecto al alcance de la palabra “estiman” contenida en el mismo, no puede pretenderse jugar con la semántica de las palabras para evadir una obligación contractual pues resulta evidente que se establecieron un plazo dentro del cual se ejecutaría la obra, y para esto ya debieron tener la planificación y programación de las actividades a realizar para el logro de la obligación suscrita, resultando impertinente alegar como eximente de responsabilidades la causa extraña no imputable debido al desastre natural ocurrido en el Estado Vargas en diciembre del año 1999, siendo que para esa fecha la obra debió estar adelantada en un porcentaje alto considerando que en el contrato se pautó como fecha de entrega veintiséis, culminada en febrero de 2000. No resulta de las pruebas traídas a los autos la imposibilidad absoluta de cumplir con la obligación pactada, además de que posterior a tales hechos, julio del 2000, vale decir más de un año, aún persistía el incumplimiento, siendo esto motivo suficiente para solicitar la resolución contractual. Las partes previeron posibles soluciones en caso de incumplimiento involuntario por parte de los propietarios y considerando que aducen el desastre natural ocurrido en el Estado Vargas en diciembre de 1999 y que tales causas ajenas a la voluntad de los propietarios se prolongaron hasta julio de ese mismo año, tal como lo señalaron tanto las Sociedades Mercantiles co-demandadas como los expertos en su dictamen pericial, se verifica que transcurrieron más de 4 meses, por lo que se configura el supuesto establecido en el contrato de opción a compra para que la compradora accionante diera por terminado a su elección el mencionado contrato. LA SALA OBSERVA: La recurrida, contrariamente a lo aseverado por el formalizante, analizó las cláusulas contractuales, determinando que se trataba de un contrato de servicios, identificando a los contratantes, haciendo referencia al compromiso de venta de los inmuebles por parte de la codemandada Y, también analizó las cláusulas que hacen mención a la comisión que devengaría, Y, por los servicios de venta de los inmuebles. La recurrida se pronunció en torno a  que Y, se compromete a gestionar lo necesario “…para la promoción y venta de las unidades que integran el mencionado conjunto residencial…”. Del contrato indicando que de él se colige que existe exclusividad por parte de Y, en la prestación de los servicios, así como el compromiso de pago por comisión de venta, la realización de publicidad, concluyendo que  si tenía cualidad para ser demandada y que no se trataba de una relación de mandatoLA RECURRENTE ALEGA: Se desnaturaliza los términos del contrato cuya resolución se demanda, esto es, el contrato de opción a compra  del apartamento del caso, al extremo de hacerles producir efectos distintos a los previstos en aquél o no propios del mismo. Que ninguna de esas circunstancias conduce en sana crítica y lógica interpretación, a concluir que ese actuar por cuenta de otro como mandatario pueda quedar desvirtuado por no emplearse en el texto la palabra mandato. LA SALA OBSERVA: Se somete a consideración de esta Máxima Jurisdicción Civil, una denuncia por alegar una errónea calificación jurídica del contrato en lo que respecta a la sociedad mercantil Y, quien según el recurrente, habría actuado en la operación de compra venta como un simple mandatario de la empresa Inmobiliaria X, y no a título personal. Al respecto procede la Sala al análisis del referido contrato y, observa en su encabezado, que la empresa Y actúa “…en este acto por cuenta y orden de Inmobiliaria X. La cláusula Cuarta del referido contrato, señala que: Los propietarios han suscrito con la inmobiliaria un compromiso para todo lo relativo a la venta bajo el régimen de propiedad horizontal, del desarrollo descrito en la cláusula segunda. El referido contrato fue autenticado por ante la Notaría. A su vez, la Inmobiliaria X, ha suscrito con Y un contrato para que realice la venta de los apartamentos, que integran el Conjunto residencial. De una revisión de estas primeras cláusulas contractuales, se observa que Y actuó como una mandataria de Inmobiliaria X, pues en el encabezado del contrato se indica que Y, actúa en este acto por cuenta y orden de Inmobiliaria X, quien a su vez, habría recibido un mandato por parte de los propietarios del inmueble, para la venta exclusiva de los inmuebles. Siendo una mandataria, Y no suscribe un contrato de prestación de servicios, como erróneamente estableció la recurrida. Ahora bien, tocaría a la Sala analizar que tipo de mandato ejerció Y, si fue con o sin representación de sus mandantes. La diferencia es crucial, pues si el mandato ejercido por Y es con representación, entonces no responde directamente frente a terceros, sino más bien su mandante. Si por el contrario, el mandato suscrito por Y fue sin representación, respondería directamente frente a terceros por sus actuaciones. Así lo dispone el artículo 1.691 del C.C., el cual establece: “Cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene acción contra aquéllos con quienes ha contratado el mandatario ni éstos contra el mandante. En tal caso, el mandatario queda obligado directamente hacia la persona con quien ha contratado, como si el negocio fuera suyo propio.”.  El contrato celebrado entre la Inmobiliaria X y Y, en su encabezamiento, estableció: “…Entre INMOBILIARIA X y Los Propietarios y Y se ha convenido en celebrar el presente contrato de servicios contenido en las siguientes cláusulas…”. Se observa del párrafo del contrato anterior, que  suscribió un contrato directo con los propietarios, denominado contrato de servicios. Pero seguidamente, la cláusula primera del contrato, indica lo siguiente: “La Inmobiliaria ha suscrito con los Propietarios, un contrato, por medio del cual La Inmobiliaria recibe un mandato sin representación para que ejecute todos aquellos actos enumerados en el referido contrato y relativos a la venta bajo el régimen de Propiedad Horizontal de todas las unidades que integrarán el Edificio Conjunto Residencial”.  En esta parte del contrato, se menciona un mandato sin representación, suscrito, a favor de Inmobiliaria X, por parte de los propietarios, lo cual indicaría que esta inmobiliaria actuaría por cuenta propia, asumiendo la responsabilidad frente a terceros, como lo dispone el artículo 1.691 del Código Civil antes transcrito. Sin embargo, de la estructura del contrato denominado por las partes como de oferta de compraventa de los inmuebles, donde se pacta directamente con el comprador, aparecen los propietarios plenamente identificados, se señala el inmueble y el precio de la referida oferta. Quiere esto decir, que Inmobiliaria X, representada en ese acto por Y,  dejó de ser un mandatario sin representación, para actuar en el referido contrato como un mandatario representando plenamente a sus mandantes. En efecto, señala el contrato en sus cláusulas primera y cuarta, lo siguiente: “…Primera: Los Propietarios, poseen dos lotes de terrenos adyacentes. …Cuarta: LOS PROPIETARIOS han suscrito un contrato con LA INMOBILIARIA para todo lo relativo a la venta bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, del Desarrollo descrito en la Cláusula segunda. A su vez la INMOBILIARIA X, ha suscrito con  un contrato para que realice la venta de los apartamentos, que integrarán el CONJUNTO RESIDENCIAL”. Como puede observarse, a lo largo de todo el contrato se hace referencia a los propietarios del inmueble, quienes quedarían en potestad de aceptar la oferta de compraventa por parte del comprador. Quiere esto decir, que Y, actúa a lo largo de las cláusulas contractuales en representación de los propietarios del inmueble, entre ellos y no a título propio. Por tal motivo, a los efectos del contrato cuya resolución se demanda, Y actuó con el carácter de un mandatario en representación de los propietarios del inmueble y por lo tanto, estos últimos responde directamente frente al comprador, y no su mandataria. Así se decide. Debe señalarse que el simple mandato no excusa de responsabilidad a cualquier empresa Inmobiliaria, pues el incumplimiento culposo, los daños y perjuicios, que escapen a los limites del simple mandato, pueden acarrear responsabilidad individual y patrimonial por parte de la intermediaria. Por ejemplo, cuando a sabiendas o teniendo conocimiento que el proyecto habitacional que se promociona, se encuentra detenido en forma permanente y sin posibilidad cercana de continuar adelante o atravesando graves dificultades en su ejecución y retardos importantes en su entrega y, no obstante, la empresa inmobiliaria continúa vendiendo futuros apartamentos que difícilmente llegarán a culminarse o prometiendo plazos de entrega que sabe imposibles u ocultando tal información al posible comprador, tal empresa inmobiliaria incurre en hecho ilícito, paralelo al contrato de mandato o intermediación que le ha sido conferido, pues ello escapa a la ejecución posible pautada en ese acuerdo. El artículo 1.155 del C.C, establece que el objeto del contrato debe ser “…posible, lícito, determinado o determinable…”. En este tipo de situaciones graves, no cabe duda para la Sala que la empresa inmobiliaria, en sentido general, tiene responsabilidad personal, y no puede excusarse en el simple mandato y pretender que ésta sea exclusiva del propietario que vende el inmueble, pues el cliente-comprador, acude a la representante inmobiliaria confiando en que está tratando con profesionales del sector, y de esta forma, otorga su consentimiento de comprar, fundado en la palabra del agente inmobiliario.  Quiere esto decir, que este último tiene un papel crucial en la obtención del consentimiento, elemento esencial en la conformación del contrato de venta.  Si el agente inmobiliario oculta información valiosa e importante al comprador, como problemas graves en la ejecución de la obra, retardos, pasivos de la propietaria o constructora que hacen imposibles la culminación del proyecto, o cualquier otro que sea de tal importancia que el comprador, de haberlo sabido nunca hubiese contratado, en este caso la empresa inmobiliaria también es responsable de daños y perjuicios por hecho ilícito, que surgen paralelos al contrato principal. En el momento que la agencia inmobiliaria está vendiendo un proyecto que sabe de imposible ejecución, se está haciendo cómplice de una estafa inmobiliaria. DURANTE LA VIGENCIA DE UN CONTRATO PUEDE GENERARSE UNA CONDUCTA PARALELA QUE PUEDE CATALOGARSE COMO UN HECHO ILÍCITO. La Sala, en relación con la figura jurídica que los autores denominan indistintamente “cúmulo de responsabilidades,” ha expresado lo siguiente: no obstante la existencia de una relación contractual entre las partes, puede surgir colateralmente un hecho ilícito que origine daños materiales y morales, concurrentes o exclusivos. Consecuente con esta posición doctrinaria, ha estimado como ilícito el hecho de que un banco, en el cual el actor abrió una cuenta corriente bancaria, haya devuelto cheques girados por su titular librador a pesar de existir suficiente provisión de fondos, debido dicha conducta culposa a “errores internos de dicho instituto bancario. Igualmente,  en el caso de un contrato de aprendizaje, estimó como ilícita la conducta imprudente de un patrono al poner a manejar a un aprendiz una máquina troqueladora, a los pocos días de haber ingresado éste a la fábrica, lo cual ocasionó un accidente laboral. En estos dos últimos casos, es evidente que no obstante la vinculación contractual entre las partes (contrato de cuenta corriente y de aprendizaje), surgió colateralmente un hecho ilícito, con ocasión o en relación con dicho contrato, que originó daños materiales y morales reclamados por uno de los contratantes en contra del otro. En ambos casos, coincidencialmente, la principal defensa de los demandados fue que la existencia del contrato excluía la responsabilidad extracontractual. La recurrida comienza el desarrollo de su tesis sobre los actos ilícitos en el presente asunto haciéndose las siguientes preguntas:¿qué sucede cuando el contrato se utiliza como arma para obtener un fin distinto al del contrato; cuando se usa para causar daño a una de las partes del mismo o un tercero? ¿Los incumplimientos de quién así actúa deberán considerarse de naturaleza contractual o extracontractual? Y a renglón seguido continúa el desarrollo de su tesis de la manera siguiente: “....quién utiliza los contratos con el fin premeditado de estafar, cuando logra su fin no está incumpliendo el contrato, sino que está cometiendo un delito y por ende un hecho ilícito. Los incumplimientos al contrato tienen que ser apreciados en cuanto al fin que con ellos se persigue, si la voluntad que existe es la de dañar a la otra parte o a un tercero, caso en el cual el negocio no es sino un instrumento para causar daño…”. La culpa contractual supone un contrato válido anterior. La culpa extra contractual, como antes se expresó, constituye una variedad de la culpa. Puede verificarse esta variedad, según Giorgi, cuando el deudor contrae una obligación imposible y ocultó o disimuló esta imposibilidad al acreedor. La imposibilidad de cumplimiento ha impedido que se forme el contrato, y por consiguiente, en este caso no se puede hablar de culpa contractual, para el caso de que surgiera la obligación de indemnizar, sino de una obligación fundada sobre culpa no contractual. Puede existir también culpa in contrahemdo, cuando el contrato sea inútil o inválido debido a otras especies de vicios objetivos o subjetivos que puedan afectarle; pero que, en todo caso, sean imputables a mala fe u ocultación del deudor. Finalmente, si el contrato es nulo, como no se puede hablar de una obligación contractual que no ha surgido, o se anula o rescinde, tampoco se puede decir que haya incumplimiento imputable de la obligación misma, porque cualquiera que sea la responsabilidad que recaiga sobre el pretendido deudor en razón de su comportamiento, será siempre una culpa de naturaleza extracontractual. El daño moral está conformado por el sufrimiento de un individuo en la esfera íntima de su personalidad, que determina su degradación de valor como persona humana, respecto de otros en la sociedad en que se desenvuelve o frente a sí mismo, causado injustamente por otra persona. Por esa razón, su naturaleza es extracontractual, y tiene por causa el hecho ilícito o el abuso de derecho, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.185 del C.C. De acuerdo con la norma citada, el hecho ilícito y el abuso de derecho son capaces de producir daños, los cuales no son tolerados ni consentidos por el ordenamiento jurídico, motivo por el cual generan responsabilidad civil, en las que están comprendidos tanto los daños materiales como los morales, por disposición del artículo 1.196 del  C.C. Ahora bien, la Sala ha indicado que no obstante la existencia de una relación contractual entre las partes, puede surgir colateralmente un hecho ilícito, con ocasión o en relación con dicho contrato que origine daños materiales y morales y, ha precisado, que la concurrencia de la responsabilidad contractual con la extracontractual puede darse, entre otros supuestos, cuando el deudor contrae una obligación imposible y ocultó o disimuló esta imposibilidad al acreedor, o el contrato es inútil o inválido debido a otras especies de vicios objetivos o subjetivos que puedan afectarle, siempre que ello sea imputable a la mala fe u ocultación del deudor, o el contrato resulte nulo, o cuando una culpa dañosa distinta se junta a aquella que consiste en la mera violación de la obligación contractual, hipótesis esta última que supone el cumplimiento de dos presupuestos necesarios: 1) el hecho debe implicar la violación de un deber legal independiente del contrato y 2) el daño causado por dicho hecho debe consistir en la privación de un bien patrimonial o moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato. El juez de alzada excluyó de pleno derecho la posibilidad de que coexistan ambas responsabilidades, y por ese motivo, no procedió a fijar los hechos que el actor consideró ilícitos y causantes del daño moral reclamado, que de acuerdo con lo expuesto en la sentencia recurrida consisten en que se le impidió tener acceso no sólo al inmueble arrendado, sino a documentos que se encontraban en él, como son los relacionados con el ejercicio de su profesión, con lo cual le fue impedido el ejercicio de su profesión y fue lesionado su honor y reputación. Finalmente, cabe advertir que la responsabilidad civil por hecho ilícito recae directamente sobre el agente que causó el daño, salvo que esté dado alguno de los supuestos de solidaridad previstos en la ley, por existir culpa de un tercero en la producción del daño a pesar de que no lo hubiese causado de forma directa, como es el caso del dueño y los principales o directores respecto de los daños causados por sus servicios o dependientes, en el ejercicio de las funciones que la han sido encomendadas, o del dueño del animal, o del guarda de la cosa, o del propietario del inmueble en ruinas que produjo el daño, todo ello de conformidad con lo previsto en los artículos 1.191, 1.192, 1.193, 1.194 y 1.195 del Código Civil. El Juez de Alzada se cerró ante cualquier análisis probatorio o analítico sobre los gastos incurridos durante la ejecución del contrato, por el hecho de tratarse del cobro de indemnización de daños extracontractuales, pero ocurridos paralelamente a la ejecución del contrato. Ameritaba un análisis del daño reclamado y verificar si era algo aparte al beneficio intrínseco del contrato o no, a fin de determinar su eventual procedencia. La Sala no ve con agrado que las familias que habitan en la República Bolivariana de Venezuela continúen siendo víctimas de este tipo de situaciones, y los responsables traten de evadir los daños generados, a través de contratos elaborados hábilmente bajo la figura de mandato sin representación con la clara intención de tratar de evadir, la propietaria, cualquier responsabilidad a futuro derivada de los contratos donde está cobrando un dinero, por vender inmuebles que luego no entregó. CONCLUSION DE LA SALA: En definitiva, Y actuó como mandataria, con representación, en razón de lo estipulado en las cláusulas integrantes del contrato  analizadoY por este motivo no puede ser obligada a responder por los efectos de la resolución del mismo, pues y no vendió el inmueble ni hizo oferta alguna a título personal, actuó simplemente como mandataria, y, en consecuencia, no es responsable directa de los daños, al menos los contractuales que fue lo demandado. Así se decide. El Juez de Alzada no podía condenar, solidariamente, a mandante y mandatario por la misma obligación, cuando el segundo actuó en ejecución del mandato. También fue infringido por el Juez de Alzada, por falta de aplicación, el encabezado del artículo 1.169 del C.C., el cual señala: “Los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de este último”. El Juez de Alzada calificó mal la naturaleza jurídica el contrato, al determinar que Y actuó directa y personalmente en la venta, cuando más bien intervino como mandatario con representación de los propietarios. Por tal motivo, no podía extender los efectos de la resolución del contrato directamente sobre el mandatario, y condenar solidariamente a Y a pagar la obligación, sino limitarlos al propietario. DECISIÓN: SE CONDENA a la empresa LOS PROPIETARIOS,  en el presente juicio, al pago de…Bs.
Dra. Ana Santander


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