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13 de julio de 2012

COMPETENCIA DE TRIBUNALES CIVILES EN ACCION DE REINTEGRO POR SOBREALQUILERES Y OTRAS:



En Sentencia de la Sala Político-Administrativa del TSJ, de fecha: 04 de Julio del 2012, se estableció lo siguiente, citamos textualmente y en su parte pertinente: “...el Juzgado Primero del Municipio…, remitió a esta Sala el expediente contentivo de la demanda de reintegro de sobrealquileres…Dicha remisión fue efectuada en virtud de la solicitud de regulación de jurisdicción formulada por el apoderado judicial de la parte demandada contra la decisión dictada el 27 de junio de 2011 por el Juzgado Segundo del Municipio …que declaró sin lugar la falta de jurisdicción alegada y afirmó que el Poder Judicial sí tiene jurisdicción para conocer del caso de autos...ANTECEDENTES: …interpuso demanda por “reintegro de sobrealquileres”… fundamentándose en los siguientes argumentos de hecho y de derecho: Que desde…hasta … fue arrendatario de dos (02) locales comerciales…Que desde ese momento los cánones de arrendamiento fueron cobrados por el Administrador del referido Centro Comercial…Que el primer canon de arrendamiento “se cobró de una forma irregular la cantidad… de BsF. 486,7  mensual….luego Bs. 700,88 mensual…luego  BsF. 841,20 mensual…Que conforme a la Resolución Administrativa …de 2009 el Alcalde del Municipio…fijó la regulación del canon máximo de alquiler en …Bs. 58,84 semanales. Que demanda el reintegro por concepto de sobrealquileres los cuales solicita sean compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer al arrendador…el Juzgado Segundo del Municipio… admitió la demanda interpuesta, y ordenó el emplazamiento de la accionada para que diera contestación a la demanda…el apoderado judicial…alegó, entre otros aspectos, la falta de jurisdicción frente a la Administración Pública en los siguientes términos:“(…) La Falta de Jurisdicción, de conformidad con el numeral 1 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opongo la falta de jurisdicción de este tribunal para conocer de este juicio, por tratarse de un caso que debe ser sustanciado ante la Dirección de Inquilinato….Invoco la falta de jurisdicción del Juez en razón de la materia (…) En este orden de ideas, de las actas no se evidencia que la parte actora, y solicitante de la regulación de alquiler…haya realizado una declaratoria administrativa, previa a la demanda por reintegro, esto es que hubiese solicitado ante la autoridad administrativa competente la regulación del canon de arrendamiento, y que este definitivamente firme, situación esta no evidenciada en la supuesta regulación traída a los autos, la cual Impugno en todas y cada una de sus partes…, en consecuencia mal podría el actor solicitar reintegro de cánones, de una resolución que no se encuentra firme violentando el Debido Proceso y la Tutela Judicial Efectiva… EL JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO… declaró sin lugar la falta de jurisdicción planteada, en atención a lo siguiente:“(…) observa quien aquí juzga, del análisis del libelo de demanda resulta que la acción ejercida es el reintegro de Alquileres, acción esta de derecho común prevista en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.179 y 1.180, del Código Civil, cuyo conocimiento y decisión única y exclusivamente corresponde a los órganos jurisdiccionales según lo dispone el antes y mencionado artículo 1, del Código Civil y artículo 33 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, mediante el procedimiento breve previsto en el artículo 881 y siguientes del Código Civil y así expresamente lo declara este Tribunal … el apoderado judicial de la parte demandada apeló de la decisión y expresó:  anuncio el recurso de falta de jurisdicción de este tribunal en la presente causa…el Juzgado Segundo del Municipio…En relación al anuncio del Recurso de Falta de Jurisdicción, de conformidad con el Principio de Legalidad establecido en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil y en aras de la tutela judicial efectiva, establecida en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo  35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por tratarse de una causa de Reintegro de Alquileres, este Tribunal ordena abrir cuaderno separado, encabezado por el presente auto y contentivo de copias fotostáticas certificadas de todas las actuaciones que conforma el expediente… las cuales serán remitidas a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia para su tramitación, en la oportunidad correspondiente con su respectivo oficio…el Juzgado Segundo del Municipio…declaró “improcedente” la demanda de reintegro de sobrealquileres con fundamento en lo siguiente:… mal pudiera concluirse que el tantas veces identificado inmueble, puede ser objeto de regulación arrendaticia, para que proceda la acción de reintegro de los alquileres demandado, cuando uno de los requisitos principales de procedibilidad de este procedimiento, es que al inmueble cuya regulación se solicito, tenia otorgada cedula de habitabilidad en fecha 06 de mayo de 2003 es decir, previa al 02 de enero de 1987, que es la fecha establecida en el literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, previamente trascrito; circunstancia esta que evidentemente no fue tomada en cuenta por el órgano regulador, quien en todo caso debió expresamente declararlo así en la resolución administrativa N° 29-2009…En fin al no haber plena prueba, como lo exige el artículo 254 del Código Adjetivo Civil, mal puede prosperar dicha acción de reintegro de alquiler. En contrario se dan por admitidas, idóneas y suficientes, la prueba del informe solicitada por este despacho, y de la Cedula de habitabilidad consignada las cuales aprecia positivamente este despacho, de conformidad a las “Presunciones Hominis” establecidas en el artículo 510 del Código Civil Adjetivo….En fin resulta prohibitivo para quien aquí juzga, en razón de la de la ilegalidad subalterna evidenciada a las actas procesales que integran el presente expediente, declarar con lugar la acción de reintegro de alquiler cuyos fundamentos y soportes están viciados, pues de admitirlo seria el equivalente al hecho de convalidar una ilegalidad. Así se Decide y Establece…la parte actora apeló de la sentencia…el Juzgado oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y con competencia transitoria en Protección del Niño, del Adolescente y La Familia del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial...EL JUZGADO SUPERIOR en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial…declaró con lugar la apelación interpuesta, la nulidad de la decisión dictada…por el Juzgado Segundo del Municipio…y la reposición de la causa al estado de esperar el pronunciamiento sobre el recurso de regulación de jurisdicción presentado, con base en lo siguiente:… -El artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala…Así, en su artículo 35, encontramos la actitud que debe asumir el demandado al contestar la demanda, y el tratamiento que debe dársele al procedimiento, si se oponen cuestiones previas….En las referidas normas se establece que son las normas de esa ley especial, las que van a regular el procedimiento de reintegro que se tramita en la presente causa, dada la especialidad de la misma, y la tramitación de las cuestiones previas interpuestas en la causa serán resueltas en la sentencia definitiva, salvo la cuestiones previas referidas a la falta de jurisdicción o incompetencia del Tribunal, y al ser una norma especial tiene aplicación preferente a la norma general…Así las cosas, de conformidad con el precitado artículo 35, se desprende lo siguiente: que el ejercicio que hagan las partes del recurso de Regulación de Jurisdicción y/o de la Competencia, deben tramitarse por cuaderno separado, para que no se paralice el curso del proceso, al menos que si llegada la oportunidad para sentenciar sin que conste en autos decisión del recurso, se paraliza, en espera de dicha resulta…Ahora bien, siendo que los principios atinentes a la defensa de orden constitucional, así como el debido proceso, imponen al juzgador dar aplicación a los principios procesales de saneamiento, relevancia o trascendencia de nulidad esencial y el de obligatoriedad de los procedimientos establecidos en la ley, este juzgador de conformidad con lo establecido en los artículos 206 y 208 del Código de Procedimiento Civil, declarará la nulidad de la sentencia definitiva, dictada en esta causa… y su ulterior reposición al estado de espera del pronunciamiento sobre el recurso de Regulación de Jurisdicción, conforme lo que establece el artículo 355 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual no podrá entrar a conocer la cuestión de mérito, pues sería procesalmente inútil todo pronunciamiento sobre el fondo…el mencionado Juzgado Superior remitió el expediente al Juzgado Segundo del Municipio…la Jueza…se inhibió de seguir conociendo de la presente causa de conformidad con lo previsto en el ordinal 15 del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil y acordó remitir inmediatamente las actuaciones al Juzgado Primero del Municipio...EL JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO, “Repone la causa al estado de tramitar el recurso de Regulación de Jurisdicción” y ordenó remitir el “expediente en original y cuaderno de inhibición” a esta Sala Político-Administrativa del TSJ, a los fines de decidir la regulación de jurisdicción interpuesta por la representación judicial de la empresa accionada. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR POR LA SALA:los artículos 10 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en la Gaceta Oficial Nº 36.845 del 07 de diciembre de 1999 [que resulta aplicable al caso de autos, ya que está referido al arrendamiento de un inmueble no destinado, relacionado o vinculado a vivienda, supuesto en el cual serían aplicables las normas previstas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria N° 6.053 del 12 de noviembre de 2011] establecen respectivamente lo siguiente:Artículo 10: La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales Juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos será competencia de la jurisdicción civil ordinaria”…Artículo 33Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantíasprórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía. De acuerdo con el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios anteriormente transcrito, la competencia para conocer de los procedimientos judiciales en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos corresponderá a la jurisdicción civil ordinaria, específicamente a los Juzgados de Municipio; a excepción del procedimiento para la fijación del canon de arrendamiento que corresponderá a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del área, si el inmueble está ubicado en la zona del Área Metropolitana de Caracas, y a las Alcaldías correspondientes al lugar de ubicación del inmueble, si éste se encuentra en el interior del país…Precisado lo anterior se advierte que  el accionante demanda el reintegro por sobrealquileres, cuyo conocimiento y decisión corresponde a los órganos jurisdiccionales, según lo dispuesto en el artículo 1º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el citado artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. DECISIÓN: Con base en lo expuesto, esta Sala declara sin lugar el recurso de regulación de jurisdicción y que el Poder Judicial sí tiene jurisdicción para conocer de la demanda por reintegro de sobrealquileres interpuesta. En consecuencia, se confirma la decisión del Juzgado Segundo del Municipio…por las razones expuestas en el presente fallo.
Dra. Ana Santander.


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