DERECHO

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17 de noviembre de 2012

PARTICIÓN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CON DOCUMENTOS AUTENTICADOS


En Sentencia de  la Sala Constitucional del T.S.J, de fecha: 27 de Junio del 2012 se estableció criterio vinculante respecto a que toda Partición de Bienes de Comunidad de Propietarios debe estar fundamentada en documentos registrados. La resumiremos en los términos acostumbrados en este blog: “…FUNDAMENTOS DE LA SOLICITUD DE REVISIÓN: El solicitante de la revisión fundamentó:…-Que la sentencia impugnada… omitió un documento registrado demostrativo de la comunidad de los demandantes con respecto al demandado y se apoyó en documento notariado. Que el fallo impugnado aplicó erróneamente el artículo 778 del C.P.C, al mismo tiempo que malinterpretó la jurisprudencia de esta Sala Constitucional del 17 de diciembre de 2001, Exp.3070, según la cual, en los procesos de partición, la existencia de la comunidad debe constar fehacientemente….-Que las expresiones de la Sala Constitucional “constar fehacientemente” y “presuma por razones serias la existencia de la comunidad”, significan documento protocolizado, para justificar la negativa del  derecho a la partición que tienen sus representados como verdaderos comuneros y, así, lesionar su derecho a la tutela judicial efectiva…-Que la sentencia recurrida determinó que “la ausencia de prueba fehaciente que demostrara la condición de propietario de los accionantes y la existencia de la comunidad”, comportaba que la demanda de partición debió haber sido declarada inadmisible…DE LA SENTENCIA CUYA REVISIÓN SE SOLICITA:La decisión dictada, por la Sala de Casación Civil que declaró con lugar el recurso de casación anunciado…fue del siguiente tenor:…-El formalizante expresa:…en los procesos de partición, corresponde al jurisdicente verificar en primer término la existencia de la comunidad, la cual debe acreditarse de un instrumento fehaciente. En el caso de autos, tratándose de una comunidad ordinaria constituida por un acto entre vivos, como es la adquisición mediante compra venta de “derechos y acciones” sobre una parcela de terreno, es decir, sobre un bien INMUEBLE, resulta indispensable que el título señalado como instrumento fundamental se encuentre Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente, pues siendo un documento traslativo de propiedad sus efectos frente a terceros devienen de la de la publicidad que origina el Registro…En el libelo figuran como demandantes los ciudadanos… quienes, según el libelo, son los unicos propietarios del inmueble cuya partición demandan… pero resulta ser que parte de los derechos y acciones que adquirieron dichos ciudadanos, lo hicieron por documento autenticado y no registrado, el cual no tiene efecto frente a terceros, sino entre las partes, por lo que, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.924 del Código Civil, los verdaderos propietarios de dicho 50% del inmueble, son los hoy demandantes y ademas, los ciudadanos … -quienes no son parte de la causa- pues dichas personas vendieron sus derechos y acciones sobre el inmueble por documento autenticado y no registrado, el cual no tiene efecto sino entre ellos, y no frente a terceros….el legislador dispone que estos actos y negocios jurídicos cuyo registro es obligatorio, por mandato del legislador, cuando no han sido registrados no surten efectos frente a terceros que hayan adquirido o conservado derechos sobre el inmueble. Esos documentos, actos y sentencias a los cuales se refiere el legislador, son los consagrados en los artículos 1.920, 1.921, 1.922 y 1.923 eiusdem, normar que consagran todos ‘los actos que deben registrarse’ según lo anuncia el Código Civil, título xxii-del registro público, Capítulo II-‘Reglas Particulares’-Sección I-‘De los Títulos que deben Registrarse’….En el caso de autos, el documento mediante el cual los demandantes adquirieron parte de los ‘derechos y acciones’ sobre el inmueble cuya partición demandan, en un documento autenticado y no registrado, el cual, por lo tanto, sólo tiene efecto entre vendedores y compradores y no frente a terceros (como lo son los demandados), por lo tanto, no es el instrumento fehaciente exigido por el legislador para la admisibilidad de la demanda de partición…De la transcripción parcial anterior se evidencia que nuestro máximo intérprete Constitucional ha considerado como relacionado con el orden público procesal, los requisitos de admisibilidad de la demanda de partición de bienes comunes, considerando como violación del orden del proceso, la admisión de una demanda de esta naturaleza que no se acompañe con el instrumento fundamental, el cual debe ser fehaciente….la parte demandada advirtió suficientemente al juez de primera instancia sobre las razones jurídicas que determinan la inadmisibilidad de la demanda, por no encontrarse basada en instrumento fehaciente que acredite la existencia de la comunidad, ya que parte de los derechos y acciones que invocan las actores, derivan de un documento autenticado y no registrado…en el caso sub iudice, la actora demandó la partición de un inmueble que registralmente es propiedad de 12 personas, pero solo se encuentran en juicio nueve (9) de esas personas: Siete (7) como demandantes y dos (2) como demandados, y los siete (7) que figuran como actores, fundamentan la comunidad que alegan tener con los demandados, en un documento autenticado, que no es el instrumento fehaciente exigido por el legislador procesal en el artículo 778 del Código de Procedimiento Civil, para la admisibilidad de la demanda de partición de bienes inmuebles, todo lo cual hace que la demanda resulte inadmisible, pudiendo ser declarada tal inadmisibilidad en cualquier estado y grado de la causa, pues el trámite de los procesos es de estricto orden público, así como los requisitos de admisibilidad de la demandapor lo que en resguardo del carácter público del cual están revestidas las normas procedimentales que regulan la tramitación de los juicios, y que deben ser tomadas en cuenta por los sentenciadores, es por lo que, solicito respetuosamente que la presente denuncia sea declarada con lugar y se declare que la demanda que encabeza el proceso que nos ocupa, es inadmisible, y así respetuosamente solicito sea declarado. PARA DECIDIR LA SALA OBSERVA:...la alteración de los trámites esenciales del procedimiento quebranta el concepto de orden público, cuya finalidad tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del estado sobre los intereses particulares del individuo, por lo que su violación acarrea la nulidad del fallo y de las actuaciones procesales viciadas, todo ello en pro del mantenimiento de la seguridad jurídica y de la igualdad entre las partes, que es el interés primario en todo juicio...’. (Sentencia de fecha 22 de octubre de 1999, caso: Ciudad Industrial La Yaguara contra Banco Nacional de Descuento)….1.- En el libelo de demanda los demandantes de partición expusieron lo siguiente:De lo anterior se observa que tales documentos fueron consignados por la parte demandante junto al libelo de demanda, evidenciándose que el primero de ellos que versa sobre la venta del cincuenta por ciento de las acciones del terreno en litigio, fue registrado, y el segundo referido a la venta que le hiciere 3 de los comuneros antes indicados, fue autenticado ante una notaría….se ha indicado que en los procesos de partición, la existencia de la comunidad debe constar fehacientemente (artículo 778 del Código de Procedimiento Civil) bien de documentos que constituyen o la prorroguen, o bien de sentencias judiciales que las reconozcan. No es posible dar curso a un proceso de partición sin que el juez presuma por razones serias la existencia de la comunidad, ya que sólo así podrá conocer con precisión los nombres de los condóminos y la proporción en que deben dividirse los bienes, así como deducir la existencia de otros condóminos, los que ordenará sean citados de oficio. (Sent. Sala Constitucional de fecha 17-12-2001, caso Julio Carías Gil)…Así pues, de las anteriores jurisprudencias se colige que para que una prueba sea considerada fehaciente para demostrar la condición de propietario y por ende solicitar la partición de un bien inmueble, la misma debe cumplir con la formalidad del registro a fin de ser oponible a terceros….De modo que, la parte demandante no podía demandar la partición de comunidad sobre el lote de terreno objeto de litigio, con fundamento en un documento autenticado pues ello a efectos de lo solicitado, no constituye prueba fehaciente que demuestre la condición de propietario del lote de terreno…En consecuencia, por todo lo antes expuesto es evidente que tanto el juez de instancia como el de la recurrida quebrantaron el artículo 778 del Código de Procedimiento Civil, menoscabando el derecho a la defensa de la accionada, al haber admitido la demanda de partición, sin que exista en autos prueba fehaciente que demuestre la condición de propietarios de los demandantes de la totalidad del terreno y la existencia de la comunidad….debieron declarar inamisible la demanda de partición y no como erróneamente procedieron, causando un desequilibro procesal y el menoscabo al derecho a la defensa de las partes, razón por la cual esta Sala debe declarar procedente la presente denuncia. Así se decide…DE LA COMPETENCIA:El cardinal 10 del artículo 336 de la Constitución le atribuye a la Sala Constitucional la potestad de “revisar las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional y de control de constitucionalidad de leyes o normas jurídicas dictadas por los Tribunales de la República, en los términos establecidos por  la Ley Orgánica respectiva”. Tal potestad de revisión de sentencias definitivamente firmes está contenida en el artículo 25 de la nueva Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia (publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 5.991 Extraordinario, del 29 de julio de 2010; reimpresa por error material en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.483, del 9 de agosto de 2010, y Nº 39.522, del 1 de octubre de 2010),  en sus numerales 10 y 11, en los siguientes términos:Artículo 25. Son competencias de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia:…10. Revisar las sentencias definitivamente firmes que sean dictadas por los tribunales de la República, cuando hayan desconocido algún precedente dictado por la Sala Constitucional; efectuado una indebida aplicación de una norma o principio constitucional; o producido un error grave en su interpretación; o por falta de aplicación de algún principio o normas constitucionales…11. Revisar las sentencias dictadas por las otras Salas que se subsuman en los supuestos que señala el numeral anterior, así como la violación de principios jurídicos fundamentales que estén contenidos en la Constitución de la República, tratados, pactos o convenios internacionales suscritos y ratificados válidamente por la República, o cuando incurran en violaciones de derechos constitucionales…”
Dra. Ana Santande

7 comentarios:

  1. BUEN DIA. DRA. MI PROBLEMA ES EL SIGUIENTE. COMPRE UN APTO. POR UNA CAJA DE AHORRO. LUEGO, COMENCÉ A VIVIR EN EL EN CONCUBINATO CON QUIEN HOY ES MI ESPOSA, VISTA QUE RENUNCIE AL TRABAJO, DONDE AMBOS TRABAJABAMOS ACCEDÍ EN VENDERSELO, IGUALMENTE POR CAJA DE AHORRO, CON EL ÚNICO PROPOSITO DE BAJAR EL PAGO DE INTERESES. DECIDIMOS CASARNOS, PREVIO A ELLO 15 DIAS ANTES DE CELEBRARSE EL MATRIMONIO, LE VENDI APTO. 2 DIAS ANTES MATRIMONIO, FIRMAMOS CAPITULACIONES, EN ELLAS NO SE INCLUYO INMUEBLE Y UN LOCAL QUE ES DE PROPIEDAD. AHORA BIEN. SE VENDIÓ APTO. Y CON ESE DINERO SE COMPRO UN APTO, A TRAVÉS DE CREDITO HIPOTECARIO, DONDE YO SOY EL CO-SOLICITANTE Y CO-RESPONSABLE DE ESE CREDITO. Y EN EL DOCUMENTO APARECE ELLA SOLAMENTE. AL APTO. LE HICE MEJORAS Y AL IGUAL QUE ELLA HE PAGADO DURANTE CUATRO AÑOS LA DEUDA AL BANCO. ELLA COMPRO UN CARRO CON UNA INICIAL QUE YO LE DÍ, PERO EN EL DOCUMENTO, SE PUSO SOLTERA Y NO HIZO MENCIÓN A LAS CAPITULACIONES. NOS VAMOS A DIVORCIAR, QUE POSIBILIDAD TENGO DE ANULAR LAS CAPITULACIONES, ADQUIRIR EL APTO., INCLUYENDO EL VEHÍCULO. PUESTO QUE ELLA ALEGA SIEMPRE LAS CAPITULACIONES

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  2. Sr Omar Flores, la nulidad de las capitulaciones no es a su arbitrio, ello dependerá del contenido y de las formalidades cumplidas en la celebración de las mismas. Lo ideal es que un Abogado las revise, en su forma y contenido, para decirle si son válidas o no. Ahora bien, en relación al apartamento y el carro, del mismo modo que con lo anterior, del contenido de las capitulaciones, de su lectura, se podrá concluir si tales bienes, forman o no parte de las mismas o por el contrario, son parte de la comunidad conyugal. Le hago esta aclaratoria, pues a veces hemos revisado capitulaciones cuya redacción por ser insuficiente, permiten el aplicar ciertos bienes a los conyugales. Mayor Información. Dra. Ana Santander. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. 0414-2070727.

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  3. Buenas tardes Dra. Yo tenía dieciséis años cuando quedé embarazada de mi novio, al enterarse él me pidió en matrimonio y formalizamos la relación ante nuestra familia y fijamos la fecha del matrimonio. Cuando yo tenía dos mes de embarazo mi novio adquiere una casa para nosotros vivir. Esto lo hace con un documento de compra-venta en abril de 1998. En agosto del año 1998 nos casamos, luego en el año 1993 mi esposo registró el documento de la casa a su nombre. En el año 2010 nos divorciamos de mutuo acuerdo pero no hicimos partición de bienes en ese momento. Ahora yo solicité la partición de esa casa. el tribunal ordenó que se me diera el 50 % que me corresponde y mi ex esposo apeló, justificando que esa casa el la compró antes de casarnos. Qué puedo hacer Dra.

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  4. Sr Anónimo, para responder su inquietud, deberá, previa y gratuitamente, registrarse como Usuario de nuestro blog y con gusto le responderemos,. Dra. Ana Santander.

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  5. buenas tardes Dra. esta es mi inquietud, mi abuela y dos de sus hermanos (1fallcdo), tienen un documento de propiedad sobre un lote de terreno, ella quiere vender como puede hacer si todos son propietarios de todo el lote... ella puede disponer de su parte...

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  6. Sra beatrizde ortega, contrate un Abogado que efectue la Declaración Sucesoral respecto al hermano fallecido, y una vez estando claros quienes son los propietarios, su abuela podrá o bien, vender sus derechos proindivisos, o bien pedir la partición de la herencia vía amistosa o forzosa. pero lo primero es resolver el tema de la herencia. Mayor Inf. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. 0414-2070727

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  7. se presenta la siguiente situacion en una demanda de particion de un bien por herencia en base a un titulo de arrendamiento que tiene 34 años de vencido y nunca fue registrado y de igual manera sucedio con el titulo supletorio, ahora en la demanda de particion yo quiero intervenir como un tercero pues obstento el titulo de propietario porq compre al municipio registre al igual que lo hice con el el titulo supletorio, ahora bien lo quiero intervenir como un tercero voluntario obtentando mi titulo de propiedad una semana antes del juicio sin que nadie me haya llamado como tercero interviniente que debo solicitar en el escrito pues desde un principio no debio haberse admitido una demanda de un bien que no estaba debidamente registrado

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