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27 de enero de 2012

LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS (NOTAS):






Presentamos a continuación algunas notas de interés para nuestros usuarios sobre el tema: -Esta ley se aplica solo a los Arrendamiento de Vivienda, NO para los Arrendamientos de Locales Comerciales u otros destinos, pues para éstos últimos, conserva su vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,  -Para poder solicitar el desalojo, desocupación de un inquilino por parte del Arrendador, se deberá agotar previamente el procedimiento administrativo previsto en el Decreto Ley contra los Desalojos de Vivienda, -Para poder adquirir u obtener la restitución de la posesión de la vivienda, se tendrá que aplicar la Sede Administrativa (Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda), quien emite un Acto Administrativo, la Sede Contencioso-Administrativa (Tribunales Contenciosos-Administrativo), en los cuales se ejercerá el Recurso de Nulidad y se obtendrá una sentencia y finalmente la Sede Judicial por Acción Inquilinaria, -De la obligación de pagar el canon de arrendamiento, puede justificarse su incumplimiento por incapacidad declarada por el IVSS, or enfermedad en estado terminal, entre otras (74RLRCAV), -Será Multiarrendador, aquel que arriende 3 o más viviendas, - Del procedimiento judicial: La demanda deberá cumplir los requisitos establecidos en el artículo 340 del CPC y acompañarse con ella los medios de prueba de los cuales se valdrá en el proceso, sin embargo, el artículo 100 de la LRCAV, presenta una contradicción en el sentido de que señala que también se podrán promover en el lapso probatorio, -En la Audiencia de Mediación, si el accionante no asiste, se entiende que desistió del proceso y deberá esperar 90 días para proponer nuevamente la acción (269CPC), si por el contrario, no asiste el demandado no hay mayores consecuencias, -En la Contestación a la Demanda, se podrá proponer la Reconvención, la Cita a 3ros y oponer Cuestiones Previas, las cuales serán tratadas y tramitadas conforme al CPC, (por procedimiento ordinario no breve). Para el caso de Reconvención, será admitida el mismo día o al día siguiente. Para el caso de los 3ros, esta Ley permite a todos los 3ros, la tercería es admitida hasta el lapso de pruebas, -Habrá Casación dependiendo de la cuantía de lo discutido, No existe en la Ley en comento, Medidas Preventivas en favor del Arrendador, solo existe la prohibición de desalojo arbitrario, -La ejecución del fallo, será por las reglas del CPC, -No existen Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, ni siquiera el arbitraje, -Las edificaciones destinadas a arrendamiento por más de 20 años, se deberán ofrecer en venta a los inquilinos y el precio será fijado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, -No existe la prórroga legal, vencido el contrato, se podrá incoar la Acción por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de Prórroga Legal, (previo agotar la vía administrativa), -En la Audiencia de Juicio, si una de las partes no asiste a la misma, sus pruebas (previamente promovidas u ofrecidas), no serán analizadas, ello atenta contra el principio de la comunidad de la prueba. Si el demandante no asiste, se entiende desistido el proceso. Si el demandado no asiste, se entiende que acepta los hechos -Se trata de un procedimiento oral, -La evacuación de pruebas en es la audiencia de juicio, -En la Audiencia de Juicio se dicta el fallo, pero se transcribe completo al 3er día siguiente, -La apelación es a los 5 días y en ambos efectos, -No existen los contratos verbales quedan eliminados en esta Ley.
Dra. Ana Santander

CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS EN TRIBUNALES ELIMINADAS CON LA NUEVA LEY, QUE DEBE HACER EL ARRENDADOR Y EL ARRENDATARIO?:



Por ser de sumo interés, tanto para los Arrendadores como para los Arrendatarios de Vivienda, el presente tema, lo analizaremos así: La LRCAV: Prevé que el PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO será dentro de los primeros 5 días hábiles al vencimiento de cada mes y en ningún caso podrá el Arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento. LA CANCELACION DEL CANON DE ARRENDAMIENTO: El pago se efectuará en una Cuenta Corriente abierta por el Arrendador, en una Institución Bancaria del Estado, para ese sólo fin, la cual no podrá ser cancelada, clausurada, durante la relación arrendaticia, para el caso de que se cancelara la cuenta, no se considerará al Arrendatario en morosidad y, por su parte el Arrendador no podrá demandar la fala de pago, ni podrá, éste último solicitarle al inquilino el cumplimiento, en general de las obligaciones arrendaticias, hasta que no se abra la cuenta corriente. Solo podrá el arrendador, cancelar la cuenta corriente, para el caso de que se haya terminado la relación arrendaticia y-o, cuando se haya declarado con lugar el desalojo del inmueble por sentencia definitivamente firme. DEL REGISTRO DEL ARRENDADOR EN LA SUPERINTENDENCIA  NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA: En el entendido, que esta Ley impone la obligación, a los Arrendadores de registrarse por ante la Superintendencia citada, para el caso de que éste no comparezca o no se encuentre identificado en la misma, la Superintendencia en conjunto con el Arrendatario, suscribirán un acuerdo para aperturar tal cuenta corriente, a favor del Arrendador o de sus herederos, con la acotación que los intereses generados por los depósitos, serán cargados a favor de un Fondo denominado “Fondo de Protección al Inquilino  y al Pequeño Arrendador”. Ahora bien, la DISPOSICION TRANSITORIA NOVENA DE LA LRCAV, prevé: Que se dispone de 1 año a partir de la vigencia de esta Ley, (11-11-2111), para adecuar el pago del canon de arrendamiento en base a lo explicado supra y transcurrido ese año, prescribe la acción para retirar lo consignado por parte del Arrendador y-o Arrendatario y el dinero que se encuentre consignado sin que sea reclamado, serán destinados por la Superintendencia al Fondo antes mencionado. Finalmente,  el REGLAMENTO PARA LA LRCAV: Prevé que, para el caso de que los Arrendadores no comparezcan al registro o no se encuentren identificados en el mismo, (para el vencimiento del año en cuestión), el Arrendatario deberá solicitar, por escrito, la suscripción con la Superintendencia, del acuerdo para aperturar la cuenta corriente. EL ESCRITO DEBERA CONTENER: Nombre y apellido del inquilino consignante, carácter con el que actúa, identificación completa y la dirección de la persona en cuyo favor consigna, referencias del inmueble, monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo o causa por el cual consigna, presentar copia certificada del expediente en el cual estaba efectuando las consignaciones. Si el escrito no presenta errores, se le autoriza para aperturar la cuenta corriente en la cual se depositarán los cánones de arrendamiento. Si el escrito presenta errores, deberá corregirlos antes de obtener tal autorización. Dada la autorización, el solicitante, en un lapso no mayor de 15 días siguientes a la misma, deberá informar a la Superintendencia citada.  Será entonces, la Superintendencia quien le emita al inquilino el Certificado electrónico que demuestre la solvencia en los pagos del canon de arrendamiento.  
Dra. Ana Santander

21 de enero de 2012

DESALOJO DE INQUILINOS CONFORME A LA LEY CONTRA DESALOJO Y DESOCUPACION ARBITRARIA DE VIVIENDAS (NOTAS):


ARTICULO 1: Cualquier persona que esté en un Bien Inmueble destinado a Vivienda, no debe entenderse Vivienda Principal a los efectos del SENIAT, sino el sitio donde la persona vive, que pueda ser afectada su posesión, en su vivienda principal. ARTICULO 2Sujetos de Protección: No diferencia si se aplica solo para personas naturales o también a las jurídicas, protege a los adquirentes de viviendas nuevas, usadas, cuando pesa sobre el inmueble una hipoteca, por lo cual los Bancos no podrán ejecutar, ¿se premia al deudor que incumple?, ARTICULO 3Ambito de Aplicación: El artículo abarca a todos los ciudadanos, pero el Defensor Público creado en esta Ley, no puede proteger al propietario, ¿violación al derechos constitucional?. ARTICULO 4Restricción: No define qué es desalojo arbitrario, menciona “coacción, constreñimiento”, pero es que en un juicio inquilinario, cuando los Tribunales de Ejecución van a practicar el desalojo y por ejemplo existen menores, se espera hasta que llegue el Fiscal del Ministerio Público competente, por ende, no existe en ningún caso coacción, violencia, etc, como lo expresa el decreto en comento. Suspensión de los Procesos: Gracias a la Sentencia del 1-11-11, (comentada en este blog), se suspende solo hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia por un lapso no menor de 90 días ni mayor de 180 días. ARTICULO 5Procedimiento Previo: (Ver artículo 20, numeral 4 de la LRCAV), ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, designada el 14-11-11, (cargo que solo puede ser nombrado por el Presidente), esta Superintendencia, tiene entre sus atribuciones, no solo llevar el proceso previo, sino fijar el canon de arrendamiento, fijar los precio de venta e imponer sanciones. ARTICULO 6: Solicitud: se exponen los motivos de hecho, la cualidad activa con que se actúa, la causal de desalojo y las pruebas de una vez, dentro de las pruebas documentales, se están admitiendo las públicas, las auténticas y los documentos privados reconocidos (reconocidos por confesión del deudor, por declaración voluntaria del deudor, por el 631CPC, referido a la preparación de la vía ejecutiva para lograr el reconocimiento del documento privado). Al 3er día hábil administrativo se dictará un Acto Administrativo de Inicio del Procedimiento, en el cual se indica la fecha y hora de la AudienciaConciliatoria. Se debe enviar el Acto Administrativo al notificado en la residencia del sujeto objeto de protección, para ponerlo en conocimiento de la audiencia. Si no se logró notificar, se publicará un cartel, en el cual luego de 5 días de su publicación y cosignación, se entenderá que quedó notificado. ARTICULO 7: Audiencia: se puede suspender, fraccionar, diferir. Si no asiste el solicitante, se entiende desistido el proceso, caso contrario, para el sujeto objeto de protección. Resolución: Es un Acto Administrativo de Efectos Particulares. Si es a favor del solicitante, aún no podrá ejercer la vía judicial hasta esperar el ejercicio o no de los Recursos de Nulidad. Para ejercer el Recurso Administrativo de Nulidad por ante lo Contencioso Administrativo, se tienen 6 meses. Obtenida la Sentencia en esta sede, es que se podrá instaurar por ante los Tribunales civiles la Acción Inquilinaria. ARTICULO 10 Y 11Prelación: Dan preminencia a este Decreto frente a la LAI, LRCAV y el CPC, lo que va contra la pirámide de Kelsen.
Dra. Ana Santander.

19 de enero de 2012

ACCION MERODECLARATIVA DE CONCUBINATO




En el presente artículo plasmaremos algunas notas de interés para nuestros Usuarios. OBJETIVO DE TODA ACCION MERODECLARATIVA: Busca el reconocimiento de un Derecho Subjetivo Anterior, (situación jurídica, relación jurídica). La sentencia que se dicte NO requiere ejecución. REQUISITOS DE TODA ACCION MERODECLARATIVA: Tener una situación de incertidumbre frente a una situación jurídica. De no establecerse, causará una lesión jurídica al sujeto. Que no haya otro recurso o medio para hacer cesar la lesión. Son ejemplos de Acciones merodeclarativas: La usucapión, la filiación, la tacha de falsedad, el reconocimiento de un documento, los interdictos posesorios, la inquisición de paternidad. REQUISITOS DE LA ACCION MERODECLARATIVA DE CONCUBINATOEstán en el artículo 16 del C.C, a saber: -Interés jurídico actual, procesal, que no exista otra forma de obtener la certeza de ese derecho. -No buscar producir nuevos efectos jurídicos. -Hay quienes sostienen que la Ley de Registro Civil permite formalizar el concubinato y dando cumplimiento al proceso allí previsto, no hace falta la Acción Merodeclarativa, otra vertiente, sostiene que se requiere que haya sentencia definitivamente firme que lo reconozca. Permite el convenimiento no la transacción.-Puede tener hasta Casación. CONCUBINATO POST MORTEN: Si se trata de una pareja en concubinato, sin hijos, y el hombre por ejemplo falleció, y los bienes estaban a nombre de él, habrá que publicar edictos or el artículo 231 del CPC, que son 2 veces por semana en 2 periódicos diferentes, por ejemplo, el lunes en el Universal y el Jueves en el Ultimas Noticias. Para dar un total de 16 carteles, (a razón de 2 por semana).
Dra. Ana Santander

MEDIDAS PREVENTIVAS EN MATERIA DE MENORES:



El presente artículo no pretende ser una exposición completa sobre las Medidas Preventivas que puede solicitar un particular, cuando media un proceso judicial por ante los Tribunales de Protección del Niño y del Adolescente. Sin embargo, nuestros clientes, tanto cuando fungen como demandados o demandantes, siempre nos manifiestan la misma inquietud: ¿Y mientras dure el juicio qué me pueden hacer o qué puedo hacerle?. No se refieren con ello, sino a las Medidas Cautelares, Preventivas, que les aseguren sus intereses económicos o personales. Trataremos el tema así: EN LOS JUICIOS DE DIVORCIO: Aquí el bien jurídico a tutelar es la comunidad de Bienes Conyugales, la Obligación de Manutención, la Protección de las Personas o el impedir la Violación de los Derechos del Menor. Duración: Las medidas que podemos solicitar son de carácter provisional, pues duran hasta que sea necesaria la protección. Requisitos para su decreto: alegar y fundamentar el Fomus Bonis Iuris y el Periculum In Mora. Cuáles son: Las establecidas en el 191 C.C. EN LOS JUICIOS RELATIVOS A VIOLACION DE LOS DERECHOS DE LOS MENORES: Aquí el bien jurídico a tutelar es la violación o amenaza de violación a la Vida, Salud, Integridad Personal o Educación del menor. Requisitos para su decreto: alegar y fundamentar  la amenaza grave o inminente, traer prueba de presunción grave. En los asuntos previstos en los Parágrafos Tercero y Quinto del Artículo 177 de la LOPNA, el Juez, está obligado a dictar estas medidas. Cuáles son: Las establecidas en el 322 LOPNA. EN JUICIO RELATIVOS A INSTITUTICIONES FAMILIARES: Por Ejemplo: una custodia. Aquí el bien tutelado es la Integridad Física o Síquica del menor que esté en situación de peligro. Requisitos para su decreto: Alegar el derecho reclamado y la legitimación que se tiene para solicitarla. Cuáles son: Las establecidas en el 466 de la LOPNA. EN JUICIOS PATRIMONIALES: Aquí el bien jurídico a tutelar son los Bienes y serán aplicables todas las medidas del ámbito civil y procesal. EN LOS JUICIOS DE OBLIGACION ALIMENTARIA: Requisitos para su decreto: Demostrar la falta de pago de 2 o más cuotas consecutivas. Cuáles son: Las establecidas en el 381 de la LOPNA. Se deberá diferenciar en si se pide la ejecución de una sentencia, en la que se acordó la obligación de la manutención, en cuyo caso, NO se puede pedir medida preventiva, sino ejecutiva, pues las medidas preventivas son aplicables a la Acción de Cumplimiento de Obligación Alimentaria o a la Acción de Fijación de la Obligación de Manutención. Entre otras medidas se puede solicitar, se acuerde un mínimo de 6 meses de cuotas de manutención por vencerse, o prohibición de salida de país, siempre que no exista otra forma de asegurar el cumplimiento.  RECURSO DE LEGALIDAD: No hay casación en relación a las medidas dictadas en la audiencia de oposición, sino Recurso de Legalidad.
Dra. Ana Santander










REGISTRADOR QUE NIEGA EL REGISTRO DE UN DOCUMENTO O QUE HA REGISTRADO UN DOCUMENTO EN VIOLACION A NORMAS CONSTITUCIONALES:






Suele, con frecuencia, ocurrir que se trata de protocolizar un documento, y el Registrador competente, emite un dictamen, (a veces muy vago), señalando la negativa a registrarlo. Suele ocurrir, que ya se ha registrado un documento o una nota marginal, que lesiona constitucionalmente los derechos de determinada persona. Ante tales circunstancias, ¿Ante quién acudir?, ¿Quién es el competente para revisar tal actuación del Registrador?. En sentencia del 30-11-11, de la Sala Constitucional del TSJ, se fijó un nuevo criterio, que resolvió las variantes jurisprudenciales que existían hasta la fecha. Citamos en su parte pertinente: “…Así las cosas, observa esta Sala que debe zanjarse los diversos criterios de competencia sobre tal situación, y pronunciarse sobre la competencia para conocer las acciones de amparo contra las negativa de los Registradores a inscribir un determinado documento o aquellos dirigidos contra un asiento registral por violación de derechos constitucionales…Por elloesta Sala abandona el criterio que se fijó en la sentencia n.° 258 de 28 de febrero de 2008, y en concordancia con la jurisprudencia que se citó supra y armonía con las otras Salas de este Máximo Tribunal, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con fundamento en el fallo que se transcribió supra (s. S.C. n.° 1169 de 12.06.06 caso: Lloyd’s Don Fundiciones C.A.), declara, con carácter vinculante, que CUANDO SE TRATE DE DEMANDAS DE TUTELA CONSTITUCIONAL CONTRA ASIENTOS REGISTRALES, los tribunales competentes serán los Juzgados de Primera Instancia con competencia material según la naturaleza del asunto que se debata, de la localidad donde se encuentre ubicado la oficina de registro, en resguardo al derecho a ser juzgado por el juez natural de acuerdo con lo que establece el artículo 49.4 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que en el presente caso corresponde al Juzgado de Primera Instancia Civil, por tratarse de un asiento registral relacionado con la transferencia de propiedad de un inmueble, y, CUANDO SE TRATE DE DEMANDAS DE AMPARO CONSTITUCIONAL CONTRA EL RECHAZO O NEGATIVA DEL REGISTRADOR RESPECTO A LA INSCRIPCIÓN DE UN DETERMINADO DOCUMENTO O ACTOlos tribunales competentes serán los Juzgados Superiores de la Jurisdicción Contenciosa Administrativo de la Región, conforme al contenido del artículo 41 de la Ley de Registro Público y Notariado. Así se declara…”
Dra. Ana Santander