DERECHO

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12 de abril de 2013

OPCION DE COMPRA-VENTA. ¿VERDADEROS CONTRATOS DE VENTA O SIMPLES CONTRATOS PRELIMINARES?:


En sentencia de la Sala de Casación Civil, del TSJ, de fecha: 22 de Marzo del 2013, se retomó un criterio ya abandonado por esta misma Sala, en el sentido que, a continuación resumiremos a nuestro modo acostumbrado. RESUMEN DEL CASO: Juicio por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, intentado ante un Juzgado Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano X, contra Y, donde intervino como tercera adhesiva la empresa Z. Un Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, conociendo en competencia funcional jerárquica vertical…dictó sentencia declarando Sin Lugar el Recurso procesal de Apelación interpuesto por Y y con lugar la demanda, confirmando,… la decisión apelada y condenó a la Y al pago de las costas procesales. Contra la preindicada sentencia Y y Z anunciaron recurso de casación los cuales fueron admitidos y formalizados. LA SENTENCIA RECURRIDA ESTABLECIÓ: “Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior…, declara: Primero: con lugar la apelación interpuesta…, contra la sentencia dictada…, por el juzgado…de primera instancia….,- Segundo: con fuerza de cosa juzgada el decreto de intimación que ordenó a Z, a pagar…la cantidad de…que comprende el monto de la demanda, más las costas y honorarios incluidos...Queda así revocada la sentencia objeto de la presente apelación...” ESCRITO DE FORMALIZACION PRESENTADO POR LA DEMANDADA: … Para decidir, la Sala observa:…lo resuelto por la recurrida fue: “…Ergo, con relación a la intervención de la tercerista adhesiva simple o coadyuvante, sociedad mercantil Z , se hace oportuno hacer unas cortas consideraciones, como precisar que el contrato de opción de compra-venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado. Ello así, es inadmisible la posición asumida por la vendedora, ciudadana Y, de excusarse en su obligación de hacer la tradición de los bienes inmuebles dados en venta en razón de haberse celebrado un contrato de opción de compra-venta con la sociedad mercantil Z,... No obstante ello, como se expresó, en virtud del denominado principio de adquisición procesal o prueba presunta, se encuentra acreditado que la ciudadana Y aparece como socia y representante legal de la sociedad mercantil Z, y que, supuestamente, al decir de la mencionada sociedad mercantil Z., ésta ha estado haciendo su giro comercial en los inmuebles objetos (sic) del contrato de compra-venta sub iudice, inclusive, con anterioridad a su celebración. En efecto, la sociedad mercantil Z., ha incoado ante esta Alzada una tercería adhesiva o ad adiuvandum para coadyuvar al no vencimiento de la parte demandada, ciudadanaY, y como tercerista adhesiva simple que es en el sub iudice, deriva su cualidad en razón de que al celebrar, a posteriori del contrato de venta bajo litis, un contrato de opción de compra-venta con el ciudadano X sobre los mismos bienes inmuebles, se hizo titular de un derecho real sobre los mismos (el cual no define), y señalando además que, aparece como poseedora de buena fe siendo el justo título el contrato de opción conforme el artículo 788 del Código Civil. .. En efecto, según la doctrina mayoritaria (Aguilar Gorrondona, entre otros) en nuestro caso, en materia de derechos reales impera el sistema del numerus clausus o de la serie hermética de los derechos reales, según el cual, no pueden crearse las personas derechos reales distintos a los expresamente regulados por la ley. Siendo así, no pueden concebirse derechos reales sui generis como el del optante –invocado por la tercerista adhesiva- devenido de la celebración de un contrato de opción de compra-venta sobre un bien inmueble, aun cuando se registre el documento, dado que éste no está expresamente establecido en la ley. Cabe aclarar así también, que incluso, si el contrato de opción concediera un derecho real, ello no necesariamente implicaría el derecho a la posesión... Por eso, al no haberse invocado un derecho a usar y gozar sino ese inexistente derecho real innominado, es impretermitible para esta sentenciadora, advertir que la sociedad mercantil Z, no ostenta derecho a la ocupación de los bienes inmuebles objetos del contrato de compra-venta sub iudice, pues, no se derivan derechos reales de la celebración de un contrato de opción de compra-venta, no teniendo base jurídica su posesión. Así se establece...  Cabe señalar, que, en caso de existir un derecho de posesión precaria o exigible sobre los bienes inmuebles del contrato de compra-venta sub iudice, bien la sociedad mercantil Z, puede hacer uso de la protección posesoria que prevé el artículo 546 del Código de Procedimiento Civil…” (Resaltado y negrillas de la Sala)“…Se observa que la prueba sub examen es una copia certificada de una documental autenticada, a saber, de un contrato de opción de compra-venta. Y si bien el tercero adhesivo debe aceptar la causa en el estado en que se encuentra  (Art. (Sic) 380 CPC), en principio sería inadmisible la promoción de un documento autenticado en Alzada (Art.(Sic) 520 eiusdem). Empero, al tratarse del instrumento de donde emana el interés jurídico de la tercera adhesiva y que hizo admisible su intervención tercerista, para lo cual se requiere sólo prueba fehaciente-entiéndase cualquier documento de fecha cierta- (Art. (Sic) 379 ibidem), en consecuencia, se le da valor… … En consecuencia se acredita  la celebración de un segundo contrato de opción de compra-venta entre el ciudadano X y la sociedad mercantil Z., sobre los dos (2) mismos inmuebles objeto del contrato de venta del sub iudice, pero que, en todo caso carece de pertinencia . Y así se establece”…De la transcripción anterior, se observa que la Alzada en ningún momento apreció como plena prueba el documento de opción de compra-venta antes referido, sólo acepto su mérito a efectos de la prueba fehaciente necesaria para permitir la participación de la tercerista y, tal como lo asentó la recurrida, ese instrumento en su opinión resultó impertinente para demostrar los efectos propios de una venta, sin que esta Sala de Casación Civil emita juicio valorativo sobre la procedencia en Derecho de tal criterio, considera que no hubo contradicción en tales razonamientos. Así se decide... DENUNCIAS POR INFRACCCIÓN DE LEY PRESENTADAS POR LA DEMANDADA:…“…En efecto ciudadanos Magistrados, la recurrida ha concluido erradamente en este proceso con efectos declarativos, que la tercera adhesiva Z no ostenta ningún derecho real sobre los inmuebles objeto de la entrega material demandada por el ciudadano Diego Arguello Lastres. Ha concluido incluso la Recurrido (Sic) que Z, no tiene justo título para poseer los inmuebles sobre la premisa errada de que el contrato de Opción de Compra suscrita en esa sociedad mercantil y el demandante en fecha 20 de enero de 2009 el cual cursa en autos en instrumento autenticado ante la Notaría Segunda de Chacao bajo el número 13 Tomo 3 de los libros respectivos, es un contrato simplemente preparatorio del cual no deriva Z, ningún derecho. Este error ha sido fundamental en este debate judicial, ya que de concluirse efectivamente que Z, sí ostenta derechos sobre los referidos inmuebles, las consecuencias directas es que esa empresa ostenta la condición de litisconsorte necesario y por ende yo tendría una causa impeditiva para cumplir la orden contenida en el propio fallo…Es de hacer notar ciudadano Magistrados, que la recurrida obvia por completo que un anexo del documento autenticado que contiene es denominado ‘opción de compra’, es un contrato de venta propiamente dicho, pero aún más pasa por alto la recurrida que conforme a ese contrato de compra-venta el precio pactado fue la cantidad de Bs. 203.608,50, y al momento de celebrarse la denominada opción, Z, pagó la cantidad de Bs. 235.000,00 supuestamente en calidad de arras, pero evidentemente esa suma excede en Bs. 31.391,50 el precio de venta pactado por las partes porque el comprador recibió la totalidad del precio desde el momento mismo  en que se celebró la supuesta opción que realmente es una venta. En consecuencia no estamos en presencia de un contrato simplemente ‘preparatorio’ ni mucho menos ante una eventual expectativa de compra, pues habiéndose pagado el precio, ese instrumento autenticado…, es una verdadera venta  y por ello es oponible por Z, al demandante X, por lo cual la Recurrida erró al calificarlo jurídicamente y negarle tales efectos…Debido a este error, la Recurrida por vía de consecuencia ha negado aplicación al artículo 1.474 del Código Civil según  el cual la venta ocurre cuando el vendedor se obliga a traspasar la propiedad a cambio de un precio el cual, en este caso, fue íntegramente pagado por Z, bajo la supuesta calificación de arras, lo cual no era razonable pues el monto dado en arras es muy superior al precio pactado en el documento….Finalmente ha negado la Recurrida con este error el juzgamiento, aplicación  al artículo 788 del Código Civil por cuanto el mencionado contrato…, celebrado entre el demandante X y Z, en virtud del cual el accionante vendedor recibió del precio de venta pactado, representa un título que justifica la presencia de Z, C.A., en los inmuebles litigiosos, Es decir, la presencia de buena fe de Z, en dichos inmuebles, se justifica precisamente por haber importantes suma de dinero para adquirirlos y la Recurrida ha obviado esta importante consideración…” …Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato;.. Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral…El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma. Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide…Para apoyar su delación la formalizante alega: “…A) El Hecho Concreto: la Recurrida estableció un hecho cuya inexactitud resulta de las actas e instrumentos que obran en el expediente. En efecto, la Recurrida estableció de una manera presuntiva y equivocada que entre otras razones, por ser yo socia y representante legal de Z, debe entenderse que soy yo y no esa empresa, quien ‘siempre ha ejercido la posesión’ sobre los inmuebles objeto de la venta, cuando lo cierto es que quien viene ocupando y operando en las instalaciones industriales que constituyen el objeto de este proceso, es precisamente Z...DECISIÓN: … declara: INADMISIBLE el recurso de casación anunciado y formalizado por la tercera... y CON LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas…En consecuencia se decreta la NULIDAD de la sentencia recurrida, y se ORDENA al Tribunal Superior que resulte competente, dicte nueva sentencia acatando lo establecido en el presente fallo. Sres Usuarios, la sentencia anterior es de suma importancia, pues cambiará nuevamente no solo la forma de accionar, el cumplimiento o resolución de este tipo de contratos, sino el dictamen u óptica del juez al momento de emitir su sentencia. 
Dra. Ana Santander.

73 comentarios:

  1. muy interesante el criterio vertido en esta sentencia, me surge una duda, en la hipótesis de un contrato de Opción de compra venta donde el OPTANTE al momento de firmar en Notaria entrega un cheque, el cual no puede ser cobrado, estamos frente a un contrato nulo de pleno derecho? o anulable, si el OPTANTE demanda el cumplimiento del Contrato de Opción, cual artículo se denuncia? si nunca se pagó realmente el monto expresado en el contrato?

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  2. Sr Jorge Wilches V, en mi criterio existe allí una Nulidad Absoluta por vicios en el consentimiento, no una anulabilidad. No obstante no veo como podría pedir el Optante el cumplimiento del Contrato si no dio cumplimiento a su obligación de pagar el precio o inicial, recuerde ud la excepción que señala: "si una de las partes no cumple su obligación LA OTRA podrá pedir el ...." (cumplimiento o resolución). Dra. Ana Santander. 0414-2070727

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  3. Buenos dias tengo una duda les agradeceria si me pudieran ayudar vendi un apartamento a traves de una venta simple perfecta e irrevocable por la cantidad de 100 mil bolivares se me entrego al inicio 90 mil restando por pagar la cantidad de 10 en el plazo de 5 meses ya han transcurrido 6 años y nada que recibo el pago, mi pregunta es: ¿En este caso puedo demandar la resolucion del contrato de compra venta por incumplimiento? que norma y articulo lo regula? De antemano muchas gracias.

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  4. En el mes de marzo firme una opción a venta de mi vivienda principal, el 5 de julio venció el contrato, y le informe a la compradores que ya no vendería, por cuanto ellos aun no tienen el dinero (que sera producto de la venta de su casa)no obstante me notificó de la gaceta Nro. 40115 del 21 de febrero de 2013, regula los contratos y señala que el vendedor no podrá rescindir el contrato unilateral a menos que sea responsabilidad comprobada de una de las partes.
    Ahora parece que esta sentencia, adicionalmente, afecta mi situación?
    Agradezco sus comentarios
    Gracias

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  5. Sra Yurimal Cedeño, efectivamente Ud puede solicitar la Resolución del Contrato por falta de pago. Además de lo anterior podrá siempre reclamar los daños y perjuicios que se le ocasionaron. En relación a los artículos, no es el objetivo de estos comentarios, indicar los mismos. Contrate un Abogado que le asesore e indique la estrategia legal, así como los fundamentos de derecho. Dra. Ana Santander. Mayor Información 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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  6. Sr Luis D. Esta sentencia le afecta si su contrato fue firmado posterior al 22 de Marzo del 2013, caso contrario no. Sin embargo, la falta de pago del precio es justamente una causal, comprobada, imputable solamente al futuro comprador. Siempre Ud puede intentar la resolución de contrato con los daños y perjuicios que se le ocasionaron, por ante los Tribunales, por el no cumplimiento de las obligaciones contractuales. Dra. Ana Santander. Mayor Información 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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  7. Buenas Tardes, el día de hoy he recibido los recursos con subsidio FAOV para el crédito hipotecario que aplique,sin embargo, los vendedores aumentaron de precio el inmueble debido al retardo (5 meses) de los recursos, por lo que se niegan a firmar. Es posible que pueda aplicarse la resolución en este caso? Opción a Compra Notariada en Septiembre 2012 y Venció en Abril 2013. Gracias

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  8. Sra rose villasmil, en su caso la sentencia que encabeza estos comentarios aplica, por tanto, en principio los vendedores, no podrán simplemente aplicar la clausula penal. Ud puede esgrimirla a su favor, a través de Abogado y solicitar el Cumplimiento del Contrato, NO la Resolución del mismo, lo cual la beneficia. Mayor Información. Dra. Ana Santander. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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  9. buenas tardes, en el mes de junio firmamos opcion compra venta, introduje carpeta en banesco y una vez confirmado la regresaron de evaluacion para solicitar comprobacion de ingresos debido al libre ejercicio y diferencia de los montos declarados, debiamos justificarlos. eso retrasó el proceso, vencieron documentos y debimos volver a actualizarlos. El vendedor nos firmó una prorroga antes de 30 dias lo que implica que venceria en noviembre, sin embargo el banco solicita una nueva prorroga o volver a firmar la opcion compra venta 90+30, para poder intrioducir nuevamente la carpeta, los vendedores no estan dispuestos a dar mas tiempo, que puedo hacer? la ley me protege? gracias de antemano

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  10. Firme opción de 90+30dias ( y el vendedor firmó prorroga adicional de 30 dias) el 27 de junio. Ingresé la carpeta al banco y la regresaron por solicitud de documentos adicionales por ser de libre ejercicio. Esto implicó tiempo y el vencimiento de documentos. el vendedor no quiere dar mas prorroga y vence actualmente en noviembre. me protege la ley?

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  11. Buenos días, mi opción a compra-venta aún no ha vencido y yo he cumplido con todo lo que mi vendedor me ha indicado pero él no me quiere vender. a dónde debo acudir para ampararme, yo no quiero que me reintegre la clausula penal del 10% ya que a estas alturas no me sirve de nada yo quiero que me venda el inmueble. Gracias

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  12. Buenas tardes, el día de hoy me dieron fecha de firma de documento en el registro para comprar un apartamento, pero ahora el vendedor no quiere vender ya que la vivienda se revalorizó y se venció la fecha de prórroga del contrato compra-venta este fin de semana. El vendedor me dice que quiere devolver la inicial y la clausula penal de solo el 10% en un mes.

    Yo firmé un contrato compra-venta por tres meses y uno de prórroga y la diferencia de la inicial la pagaría con crédito hipotecario por recursos propios, que ya fue aprobado por la entidad bancaria. Se introdujeron los papeles en el registro antes de la fecha que se venciera el contrato, se pagó por introducir el documento de compra venta en el registro, además se pagaron las pólizas que exige el banco, hice todos los pagos correspondientes. Mi pregunta es: ¿En este caso puedo demandar por incumplimiento del contrato de compra-venta? ¿Se puede pedir que se cumpla el contrato?

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    1. sra martha yo estoy pasando el mismo caso en estos momentos ,por la compra de un apartamento .del cual me ha sucedido lo mismo y tengo aprobado mi credito hipotecario y ya se introdujo una demanda por los tribunales ,usted ha resolvido?

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  13. Sr identificado como Anónimo, para responder su consulta debe, previa y gratuitamente suscribirse en nuestro blog. Dra. Ana Santander.

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  14. Sra Jospina, Ud debe contratar un Abogado que le tramite la Acción por Cumplimiento de Contrato, a los fines de que por Tribunales, se le obligue al vendedor a perfeccionar la venta. No sin antes agotar la vía conciliatoria. Mayor Información. Dra. Ana Santander. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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  15. Sra Martha Diaz, lo primero que le aclaro es que No existe demanda por Incumplimiento de contrato, a pesar que muchos Abogados confunden el término...Ud puede demandar por Cumplimiento del Contrato y su principal probanza será justamente todos los trámites que efectuó en el Registro, conserve esos soportes, incluso si puede solicitar que el Registro deje constancia que Ud se presentó a la firma y no así el vendedor, ello será excelente. También puede exigir los daños y perjuicios que el vendedor le ocasionó. Mayor Información. Dra. Ana Santander. 0414-2070727.No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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  16. Buenas Tardes, firme una opcion de compra venta, y el documento de pago, fue un cheque que quedo plasmado en el documento, los recursos tardaron en bajar, el vendedor no quiere firmar, por exigirme le cancele la revalorizacion del inmueble, el ya me dio posesion desde hace mas de un año, mi dilema es que el cheque es ficticio, pero en dias anteriores si le di dicha inicial mediante cheques de gerencia, hasta la fecha debi colocar esos pagos en el documento en vez de hacer un cheque fictisio, pero no sabia y menos tenia idea de que estas negociacion se pondria cuesta arriba ahora bien demostrando esos pagos anteriores, con su recibo firmado y aceptado por el no me trae problemas de anular el contrato?

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  17. Sr identificado como Anónimo, para responder su consulta debe, previa y gratuitamente suscribirse en nuestro blog. Dra. Ana Santander.

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  18. Buenas tardes tengo una opcion compra venta con el nuevo modelo de febrero 2013, cumpli con todo el contrato, pero ya vencido el plazo, por razones personales no puedo vender, que puedo hacer, los compradores me estan demandando, tienen el credito aprobado el 15 de octubre y el documento para protocolizar fue entregado por el banco el 07 de noviembre la opcion vencio el 08 de noviembre y la fecha de la firma por el banco es para el 18 de diciembre. que puedo hacer

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  19. Sra tatu, nuestro Despacho no acostumbra a decirle a los clientes lo "que quieren oir", sino "lo que se puede hacer". Por lo tanto, en una primera face, trate de conciliar, pero de no lograrlo, deberá firmar la venta, (salvo una causa justificada realmente y probada con prueba fehaciente, en contrario). Mayor Infomación. Dra. Ana Santander. 04142070727.

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  20. buenas noche doctora una pregunta resulta que firme una opción compra y venta resulta que le di una inicial del apartamento del 58% y el resto por un crédito de deudor hipotecario el cual el banco fue aprobado pero me dieron el cheque 4 días después de vencido la opción compra y venta y el registro tardo 4 días en darme la fecha para protocolizar osea 8 días de vencimiento el propietario no fue por que se me vencio la opción y me quiere cobrar la penalización del 30% me proteje la juriprudencia

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  21. Sr Andres Pilchik, sus derechos están protegidos con la jurisprudencia. Solamente procure una conciliación con el vendedor, y en caso de no lograrla, a través de un proceso judicial, tiene muchas posibilidades de éxito. Nuestro Despacho, actualmente adelanta varias demandas similares y hemos llegado a acuerdos satisfactorios. Mayor Información. Dra. Ana Santander. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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  22. Buenas firme un compra/venta el 18 de septiembre del año 2013, con fecha de vencimiento el dia 18 de diciembre del año 2013, recibí el 60% del valor/inmueble, a la firma y a esta fecha 19 de abril 2014 no cancelaron el saldo deudor, en la clausula 3 del contrato, aparece la penalizacion del 10% y devolverle el saldo, me amenazaron con demandarme y dicen que mi inmueble esta embargado...???? nunca recibí el dinero restante y tampoco firme ningún documento para darles la propiedad como nuevos dueños, y tengo otras personas dispuestas a comprame el inmueble e inclusive revalorizado, es decir con mejor precio...estoy acaso fuera de la ley??? o me sujeto a las clausulas del documento??? inclusive ni siquiera me contactaron sino en estos dias para amenazarme como lo explique anteriormente...Muchas Gracias.

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  23. Sr Alberto L, si la falta de pago del saldo deudor, obedece a que el banco no ha "bajado" los fondos, a pesar de haber aprobado un crédito, el comprador tiene derecho a que se le espere para efectuar tal pago. Si no fuere el caso anterior, Ud podrá reclamar la ejecución de la cláusula penal. Lo ideal es revisar la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta más asertiva. Mayor Información. Dra. Ana Santander. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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  24. muy acertados estos comentarios que aclaran muchas dudas sobre los diferentes tipos de contratos y sus demandas o cumplimientos de los mismos por las vias judiciales

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  25. Saludos y buenas tardes Dra.firme un contrato de opcion a compraventa en agosto de 2013 de un inmueble por lapso de 120 dias + 30 dias continuos de prorroga el banco bicentenario aprobo el credito por recursos faov cuatro dias antes de que se venciera la opcion. le di una inicial del 30% del valor del inmueble al sr vendedor cuando le fui a notificar que ya el credito fue aprobado en enero 2014 me dijo que NO me venderia en ese precio sino que aumentaria 100.000 bs mas y que se lo entregara inmediatamente le dije que no tenia esa suma de dinero y me dirigi a Banavih el abg de Banavih la llamo a una conciliacion y le explico que las opciones a compraventa no se vence y no se puede aumentar de precio segun la gaceta 40115ni vender a terceros una vez que el credito es aprobado por recursos faov, la conciliacion fue verbal ante el consultor juridico de banavih el sr acepto venderme el inmueble sin aumentar y se comprometio que cuando llegara la valija con el documento del banco facilitaria la documentacion para ser introducido ante el registro. pues el sr no cumplio su conciliacion verbal sino que vendio el inmueble por registro en 200.000 bs menos a un tercero, desde enero 2014 no lo vi hasta esta semana que me notifico me realizo un pago real ante el tribunal civil, no he aceptado ni retirado ningun cheque. Pues el sr vendedor me tenia esa inicial desde marzo de 2013 cuando se firmo una primera opcion a compra y por no tener el los documentos al dia no se pudo introducir al banco por eso fue que se firmo la segunda opcion en agosto 2013.
    mi pregunta es Dra de llegar a demandar el cumplimiento del contrato, existe la posibilidad de que el juez sentencie la nulidad de la venta de ese inmueble o que ella pague los daños y perjuicios? tambien solicite un pronunciamiento en banavih que debe llegar en los proximos dias. agradeceria su orintacion..... muchas gracias

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  27. Sra MARIA ASUNCION PARRA, Ud puede lograr con éxito su Demanda por Cumplimiento de Contrato, con el consecuente pago de los daños y perjuicios que le ocasionó el vendedor. Hasta allí todo bien, en relación a la nulidad de la venta al tercero, debería obrar la misma como consecuencia de la declaratoria con lugar de su demanda, pero ello es discutible. A todo evento, podría intentarla en forma paralela, pues a fin de cuentas, el vendedor, incurrió en una estafa, al vender 2 veces un mismo inmueble. Mayor Información. Dra. Ana Santander. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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  28. Buenas noche, Dra cuanto tiempo hay que esperar al comprador de la vivienda cuando se vence el plazo de los 30 días más la única prorroga establecida en el contrato compra-venta? Las opciones compra-venta no vencen? Gracias.

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  29. Firmé opción compra-venta en octubre de 2013 con 90+(30 días continuos como una prorroga única) el documento de opción compra venta no se introdujo en banco en los 7 dias que exigen las instituciones de credito debido a que ambas partes nos faltaban requisitos. Ya se venció el tiempo de opción a compra y todavia no he llevado al banco la carpeta. Qué puedo hacer?

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  30. Dra. Firmé un contrato de opción a compra-venta, el cheque que aparece en el documento notariado tenia error de cantidad en números y letras, a los 22 dias después de la firma me entrega otro cheque por la cantidad correcta que yo deposito a mi cuenta. en ese momento no me da a firmar otro documento en el cual menciona que ese dinero es para subsanar el error cometido con el cheque anterior y tampoco hace otro documento de opción a compra-venta para corregir la anterior, en esa ocasión se pierde el plazo que da el banco para introducir la carpeta con los requisitos que son 7 dias hábiles. Cuando falta un mes para expirar los 90 dias más la prorroga única de 30 días, me llama y me dice que firmemos documento privado. no se que hacer porque con los reales que ella me iba a pagar compraria mi vivienda principal que ahora no puedo debido que el precio de la vivienda me la aumentaron. ella no quiere recibir el dinero entregado como inicial ni el pago de la penalización. Ella dice que su dinero se devaluó y yo le digo que a mi también se me devaluó lo recibido. Qué se puede hacer al respecto, gracias.

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  31. Buenas tardes Dra.Firmé una opción de compra - venta en septiembre de 2013. El banco me aprobó el crédito 10 días antes de vencer el plazo de 90 + 30 días. Por falta de un documento de liberación de hipoteca de banavih se retrasó la redacción del documento definitivo de la venta. Todos los recaudos se llevaron al Registro y a pocos días de la firma el vendedor me notificó que no me iba a vender, alegando que no tiene donde comprar porque con la inflación y devaluación todo aumento y que el tiene hijos menores de edad y la ley lo protege. Llegado el día de la firma estuvimos presentes los bancos y mi persona y el vendedor no compareció, quedando levantada un acta. El vendedor quiere entregarme la inicial mas la penalidad del 10% y firmar la disolución del contrato. No estoy de acuerdo con eso. Quiero saber si me protege la jurisprudencia y en caso de demandar cuales son mis posibilidades de éxito, ya que el vendedor dice que si vamos a tribunales el va a ganar. muchas gracias.

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  32. Sr Anonimo, para responderle, debe previa y gratuitamente, registrarse como Usuario de nuestro Blog y con gusto le atenderemos. Dra. Ana Santander.

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  33. Sra elena freitez, contrate un Abogado que procure mediar entre Uds. No obstante, le recomiendo valerse del Decreto 40015, en el artículo 3, (artículo expuesto en este Blog). Mayor Información. Dra. Ana Santander. 0414-2070727.

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  34. Sr JOSÉ PEREZ, el nuevo criterio comienza a imponerse a partir de Marzo del 2013, por lo tanto si le aplica a Ud. Ahora bien, nos parece poco serio dar garantía de éxito en ningún caso, ello dependerá de muchos factores, incluso de la pericia del Abogado que Ud contrate. Mayor Información. Dra. Ana Santander. 044-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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  35. Buenas tardes. Firme una opción compra - venta recibiendo casi un 50% del valor del inmueble. Por algunos motivos no logré firmar alguna opción de compra para una nueva vivienda y debido a los aumentos en los inmuebles se me hace imposible a estas alturas. El comprador cumplió con todo los requisitos del contrato antes de que se venciera el plazo, pero yo como vendedora no quiero vender por no tener donde vivir con mi familia, aparte es mi vivienda principal. Me puedo adherir a la clausula del contrato donde debo regresar la inicial mas la penalidad (10%) o corro riesgo de ser demandada? Requiero de su orientación.

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  36. Sra Daniela Sulbaran, entendemos su situación, tenemos múltiples inquietudes en el mismo sentido. No obstante, salvo lectura detallada de los documentos que Ud ostente, al parecer, la compradora tendría todo el derecho de obtener el cumplimiento del contrato y en consecuencia, obtener que Ud le firme el documento definitivo de compra-venta. Mayor Información. Dra. Ana Santander. 0414-2070727.

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  37. Buenas Tardes Dra. Firme opción compra venta el Dic. del año 2012 con lapsos de 90 + 30 días de prorroga, es decir vencio el 11 de abril del 2013, para esa fecha aun no habian bajado los recursos banavit para protocolizar la venta, yo le dije a la persona que le reintegraria su dinero, puesto que para ese momento se produjo todo el alza inflacionaria, el no acepto, y para la fecha me demando por cumplimiento de contrato, ese inmueble es mi patrimonio familiar tengo dos niños pequenos y no puedo venderle al precio de ese momento, en la opción se estipulo clausula penal del 30% de las arras...El dice que lo protege la nueva gaceta....digame usted que opina de eso? porque que yo sepa para el momento de la firma de la opción estaba vigente la anterior gaceta...Digame usted su opinión

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  38. Sra Maria Vargas, lamento decirle, que el señor está en lo correcto, en su caso, de demandarse este mes por ejemplo, aplicaría el criterio de la sentencia que encabeza estas actuaciones. Lo anterior, siempre y cuando, el crédito del señor, le hubiera sido aprobado por el banco, antes de que venciera la opción, importando poco si los recursos hubieran bajado o no. Mayor Información. Dra. Ana Santander. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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  39. buenos días,
    necesito que me asesoren tengo lista una firma en el banco de un opción de compra venta estaba para firmar el 18/09 y los vendedores no pudieron asistir la cambie para el dia 25/09 y ahora ellos me dicen que tampoco pueden venir están residenciados en Maracaibo y la venta es en valencia, estoy un poco nerviosa porque no se si ellos están esperando que venza la opción de venta que es para el 12/10/14 que puedo hacer para acelerar el proceso o si ellos se echan para atrás, ya esta todo listo para la firma de la venta gracias

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  40. Sra Mari Molina, su inquietud fue respondida a su correo personal, desde el cual nos escribió previamente. Dra. Ana Santander. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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  41. Buenas noches ! mi madre quiere poner a nombre de mi hermana su apto, pero mi hermana no tiene dinero para hacer una compra del mismo. Que figura jurídica podríamos usar para hacer lo que mi madre quiere, ella actualmente vive conmigo y mi hermana en ese apto que fue vivienda de mi madre y mi hermana. Gracias y agradecida de su orientacion

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  42. Sr Anonimo, para responder su inquietud, debe, previa y gratuitamente, registrarse como Usuario de nuestro Blog y con gusto le responderemos. Dra. Ana Santander.

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  43. Muy buenos dias, una pregunta , yo vendi mi carro hace un año y medio , pero mi carro fue chocado, y fuero sustitudos unos remaches que van por la parte del serial , el comprador me llamo hace unos dias diciendome, que le habian parado el carro en una alcabala porque los remaches habian sido adulterados por lo tanto se supone que los seriales tambien , lo cual no es cierto, el comprador cuando se iba hacer la venta llevo a revision y estaba todo bien .

    ahora bien, yo estaba consciente de los remaches no eran los originales pero no sabia que esto tenia algun problema .... incluso en la revsion por el inttt no hubo ningun problema.

    el comprador esta exigiéndome que :

    le devuelva el dinero y el me devuelve la camioneta

    pero que le de el dinero en precio de hoy ... la vendi por 150 millones y hoy vale 2000 mil millones

    de no ser asi , el va a demandarme .



    que puedo hacer en ese caso , no ha pasado mucho tiempo para que el me demande? no importa que haya pasado un año .

    que puedo hacer en eso caso ? tengo que restituirle? , ayuda gracias

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  44. Sra lorena martinez, no le podemos decir si ha "pasado mucho tiempo" o no para que el comprador le demande, pues eso depende del tipo de acción en particular que él quiera intentar. A todo evento, una cosa es demandar y otra ganar esa demanda. Le aconsejo que busque la factura del mecánico que le efectuó la reparación, en ella debe hacerse mención al cambio de remaches, pues le puede servir de ayuda. Ud en principio no tiene mayores problemas, ya que la revisión de tránsito que se efectuó al momento de vender el vehículo, no arrojó nada irregular. No obstante, en caso de seguir su comprador con los señalamientos en su contra, nada mejor que contratar un Abogado que le asista en sus derechos. Le podemos ayudar. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Mayor Información. 0414-2070727.

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  45. Buenas tardes Dra.
    El 30 de Octubre del 2012, firmé un documento privado titulado "reservación", en el mismo se explica que se me está dando en venta un inmueble especificando las carateristicas de dicho inmueble, el apartamento está a nombre de una empresa, donde el Gerente General está facultado para venta, negociar etc. Le entregue un monto equivalente al 30% del valor del inmueble (dice en el documento arras), dicho documento especifica que debe tramita las solvencias locales, regionales y nacionales para concretar la venta. Vivo alquilada, firmé el documento para comprar el inmueble y usarlo de vivienda principal, vendí mi carro para pagar este 30%, tengo una bebe recien nacida. Estoy preocupoada ya que donde vivo me está pidiendo desde hace un año la vivienda, han tenido consideración conmigo ya que vieron que estaba en proceso de compra del aparta, pero ya debo entregarlo. Que me suguiere usted, para concretar la venta? Agradeciendo de antemano su atención.

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  46. Sra Indira Acuña, lo ideal es revisar la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta más asertiva, pues en el contrato que Ud firmó debe aparecer la forma de pago del saldo restante, la cual debería Ud cumplir al tenor de tal letra. Contrate un Abogado que le revise la documentación, que en caso de no querer el vendedor aceptarle el pago de lo adeudado y estando Ud dentro de la vigencia del contrato, tal vez le efectúe un Ofrecimiento de Pago por los Tribunales, o le gestiones una Acción por Cumplimiento de Ctto. Insisto lo ideal es revisar la documentación. Mas Inform. 0414-2070727. Le podemos ayudar, no dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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  47. Buenas. Mi madre esta vendiendo una vivienda, ya firmo el documento de opcion a compra venta de 120 dias de espera. El comprador lo va adquirir con recursos del faov. Este documento debe estar notariado antes de entregarlo al banco para su aprobacion?. la vendedora esta dudosa de vender, que acciones puede tomar el comprador contra ella. Aun no se ha aprobado el credito, no han pasado ni 30 dias de la firma del contrato, la vendedora no exijio inicial, solo aparece el monto de la venta de 500000 en el contrato.

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  48. Sra Belinda Mota, la vendedora debe dar cumplimiento a su palabra tal y como quedó plasmada en el contrato, no lo puede rescindir unilateralmente. El tema de si debe o no estar notariado, pues todo banco así lo exige, pero pueden haber excepciones. Si la compradora desiste de la venta, el comprador puede optar por demandarla por cumplimiento de contrato. Asesorese con un Abogado especialista en la materia que lea el contrato que su madre firmó, antes de tomar una decisión, para ponderar las consecuencias y tal vez procurar una conciliación, ya que el contrato está recien suscrito. Le podemos ayudar. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Mas Inf. 0414-2070727

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  49. Buenas noches Dra. Firme contrato de compra venta de mi casa principal en julio 2013 con giro pagadero en tres meses en 200.000 y recibí solo la inicial de 50.000 hace 18 meses, el comprador fallece y ahora su pareja pretende quedarse con la posesión del inmueble los documentos están a mi nombre. Ahora debo pagar otra y la inflación no me lo permite. No puedo vender con esas personas dentro. Ella tiene vivienda en otra parte

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  50. Sr Rafael Goncalvez, contrate un Abogado que le tramite la Resolución del Ctto por falta de pago y a la par le agote el procedimiento adttivo por ante la Sunavi. Puede ser un proceso algo largo en el tiempo, pero peor es quedarse de brazos cruzados.Le podemos ayudar. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Mas Inf. 0414-2070727

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  51. Buenas tardes Dra. Saludos. Le explico mi caso y solicito su ayuda agradeciendole de antemano su respuesta. Mi esposo firmo una opcion a compra de 90+30 el 20 de agosto del 2014. Dentro de los 7 dias hicimos la solicitud del crédito deudor hipotecario y cumplimos con todo a cabalidad, contamos con el recibo del ejecutivo del banco, dos meses despues el banco nos informa que extraviaron nuestra carpeta pues la ejecutar que lo tramitaba estaba embarazada y tuvo que irse antes de tiempo de pre-parto y dejo nuestra carpeta en el lote de las ya aprobadas y que solo habían conseguido algunos documentos, nos piden que volvamos a llevar varias copias de lo extraviado y eso retraso todo el proceso, debido a eso nos aprueba el crédito un mes despues de vencida la opcion a compra. El 20 de enero del presente an#o. Ya el documento esta en banavih para su revisión pues los dueños adquirieron la vivienda con subsidio y aun no tienen 5 anos de haberla comprado y estamos ya culminando los 20 dias hábiles que tardan para antregar el documento para el registro. Ho

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  52. Sra irene villalobos, Ud debe contratar un Abogado a la brevedad que defienda sus intereses. Ahora bien, este Abogado debe procurar que el Banco emita una justificación del por qué se demoró la probación de su crédito por más del tiempo necesario. La misma Banavih puede darle un pronunciamiento legal, respecto a su caso, que Ud debe solicitar por escrito, entre otras pruebas que deberá reunir. Lo anterior, a los fines que, si el vendedor se negare a celebrar la venta definitiva y pretender un aumento del precio, Ud tenga los soportes necesarios, para demostrar, en vía judicial (de ser necesario), el cumplimiento de todas sus obigaciones contractuales y por tanto se le declare a favor la sentencia. Siempre recomendamos agotar la vía conciliatoria. A todo evento, Ud tiene derechos, pero debe ejercerlos. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios,

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  53. Hola, saludos Dra. Tengo una duda yo firme un compra venta el dia 11/02/2015 por el 80% de un inmueble por un lapso de 30 dias habiles mas 30 dias continuos de prorroga, ya que al vendedor solo le faltaba el borrador de hipoteca, mi compra es de contado pero es la fecha y el borrador no lo tienen aun segun y ademas me estan pidiendo mas dinero porque el vendedor esta comprando otro inmueble y me dice que si no le doy el dinero no me va a poder vender porque todo aumento de precio, pero en mi caso yo le pague el 80% del inmueble que puedo hacer al respecto? El compra venta vence el dia 17/04/2015

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  54. Sra Yesvic Aular, contrate INMEDIATAMENTE un Abogado que, por vía auténtica deje constancia que Ud si tiene el remanente del saldo del precio para pagar y a la vez, efectúe todas las gestiones ante el Registro. NO espere más, pues la espera podría hacerle perder la concreción de la venta definitiva. No cancele tampoco aumento de valor, no está obligada a ello. Mas Inf 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios.

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  55. Bnas tardes Dra, el caso es el siguiente, mi vecino realizo una venta de un inmueble de suj propiedad a los inquilinos q ocupaban la casa, hace 6 años, solo pagaron el 80% de lo pautado 200milbs, no terminaro de pagar, siguen cancelando canon de arrendamiento, no quieren salir del inmueble, salen con la condicione de que el propietario les de 1000bs ..q se puede hacer en este caso..

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  56. Sra Maite Ochoa, Ud tiene 2 posibilidades, una, procurar el cumplimiento del contrato con lo cual logrará se le cancele el diferencial del precio ajustado por inflación. Otra, procurar el desalojo de los inquilinos a través de la Sunavi y luego los Tribunales de ser necesario. Todo lo anterior, por intermedio de Abogado. Mas Inf 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios,

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  57. Buenas noches firme un recibo de comjpra venta por 300 mil bs de los cuales cancele 255 mil bs y el resto lo cancelaria al momento de registrar y así lo estipula en el recibo ahora la dueña del terreno no quiere firmar por que todo subió y para firmar quiere que le de 200 mil bs mas del monto a acordado que puedo hacer

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  58. Sr Jose Reyes, lo ideal es revisar la documentación que Ud ostenta, pues a partir de allí podrá concluirse si procede o no la solicitud de cumplimiento de contrato o su resolución. Ello dependiendo de quien ha incumplido las cláusulas contractuales. Mas Inf 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios

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  59. Buenas Dr mi caso es el siguiente mantuve una relacion 4 anos aproximadamente de esa relacion tuve una hija que ahora tiene 2anos hace 4,meses corte esa relacion por violencia domestica el caso aun esta en fiscalia. Ahora el problema es que el ciudadano quiere ver a la nina el dia que el quiera quedarsr lo que el quiera y darle cuando quiera esdecir a u antojo. Mi preocupacion en este caso es la convivencia ya q pienso que el dano mi hija psicologicamente ya que al maltratarme todo lo hacia delante de la nina incluso amenazarme con arma de fuego . Yo resido en merida actualment pero quiero irme con mi hija a caracas

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  60. Sr Yessica Quintero, Ud puede contratar un Abogado que active la vía judicial a los fines de estableer el Régimen de Convivencia, probando que éste debe ser bajo supervisión, pues afecta en forma negativa a la menor. De contar con las pruebas necesarias tendrá éxito. Mas Inf 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios

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  61. Buenas tardes tengo un problema firme una opcion a compra el 20/03/14 de 90 dias habiles mas 30 dias, segun la persona iba a solitar un credito hipotecario, ahora bien paso el tiempo y esta persona no me dio respuesta solo que el banco le decia que esperara, debido a la tardanza introduje ante SUNAVI un proceso administrativo ya que la persona esta alquilada, ahora resulta que apenas ayer me llego a mi casa esta persona con tribunales porque me demando por pago real la persona tiene el dinero para pagarme la casa levantaron un acta y todo ahora bien han pasado 17 meses desde la firma y pretenden que yo le reciba un dinero que obviamente la vivienda ya no vale eso y que segun ellos se amparan por el articulo 1 es cierto eso? despues de tanto tiempo y sin respuesta de ella me sale con eso yo ya le habia dicho que no le venderia porque ya la opcion estaba vencida y necesito la casa para mudarme me dieron 3 dias para respuesta que hago?. Llame a SUNAVI y me dicen que aun así el procedimiento por esa parte continua.

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  62. Sr Carlos, Ud no ha sido demandado, fue objeto de una oferta real de pago, la cual Ud puede aceptar o rechazar, pero debidamente fundamentada, cualquiera de esas soluciones. Ese proceso comienza como de naturaleza graciosa, pero según su respuesta, (si es en sentido negativo), se transformará en contencioso. Contrate un Abogado, que sea conocedor de la materia, a la brevedad, para que le pueda preparar una verdadera defensa, en tan solo 3 días. Ud tiene derechos pero debe saber ejecerlos. Mas Inf 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios

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  63. BUENAS NOCHES ES CIERTO QUE SI UN VENDEDOR DEMANDADO POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OFRECE EL DOBLE DEL COSTO INICIAL DEL INMUEBLE ( VALOR INICIAL 750 Y ACTUALMENTE OFRECEN 1500), PODRIAN GANAR EL JUICIO, ES DECIR NO VENDER EL INMUEBLE AL OPTANTE COMPRADOR AUN ESTE SE ENCUENTRE AMPARADO POR LA RESOLUCION 40115...GRACIAS

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  64. buenas tardes, doctora, le escribe miguel barrios, tengo una duda celebre una opcion de compra venta de un inmueble desde el 2014 con acuerdo de sunavi y fue homologado por el trribunal de municipio,, ahora el vendedor se niega a recibir el pago .. yo inste la oferta real de pago y estpy por demandar por cumplimiento de contrato, que considera usted mas que hacer al respecto.. 0414-088-0579

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  65. Sr miguel augusto frank barrios, podría agotar la ejecución de ese acuerdo que homologó el Tribunal de Municipio. Pero lo ideal es seguir los consejos de su Abogado, quien al parecer está abocado a su caso y sobre el cual no quiero pasar, máxime cuando está en pleno conocimiento de las actas procesales.

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  66. Estimada Dra. Hice un contrato de arrendamiento con opción compra-venta, por un período de 5 años. El documento señala que el arrendatario está obligado a comprar, pero no dice que el arrendador está obligado a vender. El inquilino incumplió el contrato (dejó de pagar durante varios meses) e irrespetó el concepto de vivienda. El caso está actualmente en tribunales. Antes de cumplirse los 5 años el abogado del arrendatario me envió, a través de una juez, una notificación (la cual firmé) sobre el interés que tiene de hacer uso de la opción compra-venta. ¿Qué derechos tengo sobre mi inmueble? ¿Podría un familiar hacer uso de la casa? ¿Podría vender ese inmueble? Gracias!

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  67. Buen día, mi caso es el siguiente: mi tia hizo un trato verbal con su cuñada sobre la venta de una bienhechora, (De la cual le entrego el titulo supletorio) hace 3 años, la misma esta en un terreno municipal, dándole un pago de 30% a través de un cheque de gerencia, y unos pagos mensuales en 18 meses, una vez cumplido con todos los pagos desde el año 2014, quedaron en firmar el documento compra venta, pero ella (la cuñada), se niega a firmar y quiere que le devuelva la propiedad y que ella le va a devolver el dinero. Muchas gracia de ante manos.

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    1. Pd: Ya me registre en el blog..... Atentamente: Fary Martinez.

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  68. erick, buenas tardes somos una sucesion de cuatro hermanos y dimos en venta pura y simple en documento privado, a mi sobrino un inmueble, en marzo. a mis tres hermanos se le pago el dinero, pero que do yo sin el pago desde marzo hasta la fecha. mi pregunta es : ES NULO ESE COMPRA VENTA ? O QUE DEBO HACER? GRACIAS

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  69. GLADYS CHEP...DRA mi esposo y yo compramos una vivienda a unas primas de mi esposo, ellas vivian hay con un tio, ya el apartamento lo cancelamos y lo protocolizamos. El asunto es dra que el tio de las primas de mi tio, se niega a desalojar argumentando que no tiene para donde irse. que puedo hacer dra, e ido a fiscalia y me dicen que debo es demandar por tribunales

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  70. Sra Gladys Rodriguez, debe contratar a un Abogado que active las vías correspondientes (administrativas y judiciales), a usted le corresponde tramitar el desalojo de la persona que ocupa su inmueble. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Dr Enrique Andrea S. (colaborador)

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