DERECHO

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4 de abril de 2014

PROPIETARIOS DE EDIFICIO CON 20 AÑOS O MÁS DEDICADOS AL ARRENDAMIENTO DEBEN VENDER:


El 28 de Marzo del 2014, en Gaceta N°40.38, Providencia N°00042, se establecen las Normas para que los propietarios y arrendadores de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento los oferten en venta a sus arrendatarios o arrendatarias. La resumiremos así:…CONSIDERANDO: Que en el marco de nuestra Constitución se establece en su artículo 82, que toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada…y que la satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos….CONSIDERANDO: Que la LRCAV…declaró de interés público general, social y colectivo, toda materia relacionada con el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda….CONSIDERANDO: Que la SUNAVI como órgano rector en materia de arrendamientos de vivienda debe velar por el cumplimiento de los fines supremos de la LRCAV…RESUELVE: ESTABLECER LAS NORMAS PARA QUE LOS PROPIETARIOS Y ARRENDADORES DE EDIFICIOS QUE TENGAN VEINTE AÑOS O MAS DEDICADOS AL ARRENDAMIENTO LOS OFERTEN EN VENTA A SUS ARRENDATARIOS O ARRENDATARIAS. CAPÍTULO I. NORMAS GENERALES: Artículo. Las presentes normas tienen por objeto establecer el régimen especial para que los propietarios, propietarias, arrendadores y arrendadoras de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores los oferten en venta a sus arrendatarios o arrendatarias. Artículo 2°. Los propietarios, propietarias, arrendadores y arrendadoras de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores deberán ofertar en venta a sus arrendatarios o arrendatarias en un lapso de 60 días hábiles a partir de la entrada en vigencia de las presentes normas. La oferta de venta a que hace referencia el presente artículo deberá hacerse de conformidad a lo establecido en el Título VI, De la Preferencia Ofertiva y Retracto Legal, Capítulo I, De la Preferencia Ofertiva, de la LRCAV. Artículo 3°. El propietario, propietaria, arrendador o arrendadora de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores que no dé cumplimiento a lo establecido en la presente Providencia Administrativa será multado con 2.000 U.T. por cada unidad de vivienda que no oferte, multa que deberá cancelar en un lapso de 5 días hábiles una vez se determine el incumplimiento. Artículo. En el caso que un propietario, propietaria, arrendador o arrendadora no cancele la multa de conformidad a lo establecido en el artículo anterior se le considerará reincidente y se le doblará en valor de la multa, la cual deberá cancelar en un lapso de 5 días hábiles. ArtículoEn el caso que un propietario, propietaria, arrendador o arrendadora no cancele la multa de conformidad a lo establecido en los artículos 3 y 4 de la presente Providencia Administrativa, la SUNAVI considerará como título ejecutivo el acto administrativo que determine la reincidencia y solicitará ante los tribunales competentes el embargo ejecutivo correspondiente sobre el inmueble o inmuebles objeto de las multas. Artículo 6°. El propietario, propietaria, arrendador o arrendadora de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores, a los fines de solicitar el Justo Valor deberá hacerlo por escrito ante la SUNAVI y su escrito deberá estar acompañado de: 1. Contrato de Arrendamiento o Justificativo de Testigo que demuestre la Relación de Arrendamiento. 2. Certificado de haber cumplido con la inscripción en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda. 3. Planilla de características del inmueble, la cual deberá descargar en la siguiente página de internet www.minvih gob.ve/sunavi, 4. Documento de Condominio del edificio. 5. Documento de propiedad del inmueble. 6. Permiso de habitabilidad o permiso de construcción del inmueble.7. Fotografías de las cuatro (04) fachadas, de los ascensores, de los ductos da basura, de las escaleras de acceso de cada piso, de los bajantes de basura de cada piso, de los sótanos en caso de existir, de los tanques de aguas blancas, de los jardines y en general de las áreas comunes, en papel fotográfico de con fecha de impresión no mayor a dos (02) meses de la fecha de su presentación. Artículo 7°. El procedimiento para determinar la infracción de lo contenido en la Presente Providencia Administrativa será el establecido en el Capítulo VIII, Del Procedimiento Sancionatorio, del Reglamento de la LRCAV. Artículo 8°. La presente Providencia Administrativa entrará en vigencia a partir de su publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. COMENTARIO DE LA DRA. IRMA LOVERA DE SOLA: “…-no discrimina si tienen derecho a comprar el apartamento que ocupan o el edificio completo…- Sin embargo no era, ni es hoy día, posible hacer esa oferta de venta debido a que el precio, de acuerdo con el numeral 1 del artículo 132 de la misma ley, tiene que ser fijado por la SUNAVI, lo cual hasta esta fecha, a 16 meses de la promulgación de la ley, no ha sido realizado por esa Superintendencia… En consecuencia, si la SUNAVI tiene la capacidad… para recibir todos los recaudos que enumera la misma providencia (que son muchos y de difícil elaboración,… y emitir una resolución que fije el precio de todos esos edificios de vieja data en todo el territorio del país, en un plazo inferior a los 60 días que concede a los propietarios para cursarle oferta de venta a sus inquilinos, será posible que las obligaciones contenidas en esa providencia sean humanamente factibles de cumplir. De otra forma, es la imposición a los ciudadanos de obligaciones imposibles de cumplir y por lo tanto no exigibles legalmente con lo cual todas las amenazas de sanciones quedarán sin efecto debido a que el organismo administrativo encargado de fijar los precios de esos inmuebles para poderlos ofrecer en venta a sus arrendatarios será el primero que infringe la ley al no cumplir con su función…” COMENTARIO DE ESTE DESPACHO: No propondremos aquí la parte legal, pues nos resulta evidente la inconstitucionalidad de la Providencia objeto de este artículo. Antes bien, haremos un comentario a título de reflexión: La Comisión Permanente de Administración y Servicios de la Asamblea Nacional (AN) definió como MULTIARRENDADOR a la persona natural o jurídica que a título personal o a través de terceros se dedica al arrendamiento de 3 o más inmuebles. Por lo tanto, si Ud es de esas personas, que, tal vez pensando en su vejez y para vivir de los alquileres, construyó con un esfuerzo de vida, encima, al lado, anexas, a su vivienda principal 3 o más unidades de vivienda y las alquiló durante 20 años o más, Ud es un Multiarrendador! Lo anterior, para nada agota los ejemplos que podemos citar de Multiarrendadores. Ahora bien, si Ud, es propietario de un Edificio, con más de 20 apartamentos, todos ellos, destinados al arrendamiento, pues también será catalogado como  Multiarrendador. Planteamos entonces, la siguiente interrogante a nuestros Usuarios: A nivel de pérdidas económicas ¿tendrá la misma repercusión obligar a vender, en precios regulados, al señor del primer caso planteado que al segundo?. Dejamos a su consideración la respuesta.

Dra. Ana Santander.

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