DERECHO

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6 de junio de 2014

¿SON VALIDOS LOS CONTRATOS VERBALES DE OPCION DE COMPRA-VENTA?:




La Sala Constitucional del TSJ, en Sentencia el 14-05-2014, reconoció la existencia de una Opción de Compra-Venta Verbal-Oral, en base a otras probanzas adminiculadas dentro del caudal probatorio cursantes en el proceso. Lo anterior es de suma importancia, pues son muchas las personas que encuadran dentro de los supuestos de hechos descritos en esta sentencia, pues básicamente, celebran una Opción de Compra-Venta y luego la prorrogan y/o modifican, de mutuo acuerdo entre las partes, pero de manera “verbal”, e incluso llegan a efectuar importantes pagos en función a este acuerdo. Pagos que, posteriormente, el vendedor imputa a otros conceptos con el solo ánimo de desconocer el esfuerzo del comprador y la palabra empeñada por ambos contratantes de buena fe.   La resumiremos de nuestro modo acostumbrado, así: SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:…demanda que por cumplimiento de contrato incoara…el ciudadano Z, contra el ciudadano Y…la parte actora alegó…: Que…en 1999, Z celebró un contrato de compromiso bilateral de compra venta, con el ciudadano Y, obligándose este último a venderle... Que desde…1999…empezó a ocupar con su familia el referido inmueble, en virtud de un contrato de comodato celebrado con el demandado, el mismo día cuando firmaron el primer contrato de compromiso bilateral de compra venta. Que el precio estipulado en ese primer contrato de compra venta fue la cantidad de Bs. 38.000,00, de los cuales el comprador pagó Bs. 4.000,00, por concepto de arras al momento de la firma, y se había convenido que el precio del saldo restante sería cancelado al momento de protocolización del documento definitivo de venta. Que posterior a dicho contrato las partes convinieron en suscribir un segundo contrato ante la misma Notaría Pública…con un precio de Bs. 40.000,00 y entregando el comprador al vendedor la cantidad de Bs. 10.000,00, por concepto de arras. Que se estipuló inicialmente que la duración del contrato sería de 90 días calendario, contados a partir de la prenombrada fecha, lapso durante el cual debía realizarse el otorgamiento del documento definitivo de compra venta en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. Que faltando poco para el vencimiento del plazo convenido en ese segundo contrato de compromiso bilateral de compra venta, el mismo no pudo materializarse, por lo que las partes de mutuo y amistoso acuerdo resuelven renovar ese segundo contrato, conviniendo en pactar de manera verbal un tercer contrato, en el que se estableció un nuevo precio de venta del inmueble hasta por la cantidad de Bs. 60.000,00), cantidad que fue cancelada por su poderdante, según relación de pagos que más abajo se detalla, siendo el último de esos pagos el de fecha 30 de mayo del 2005…sobrepasando en demasía la cantidad pactada en ese tercer contrato que fue el verbal, por cuanto llegó a pagar la suma de Bs. 64.970,00. Que luego de estar cubierta en demasía la cantidad convenida de mutuo y amistoso acuerdo, tal como pactaron en el contrato verbal, su representado se ha visto burlado por el vendedor, por cuanto éste ha desatendido su solicitud para acudir al Registro a otorgar el documento definitivo de compra venta, más del contrato verbal pactado…Por las razones que anteceden…demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO al ciudadano Y…para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal en CUMPLIR el contrato de Compromiso Bilateral de Compra-Venta, como del contrato verbal pactado, sobre el inmueble identificado como el apartamento… cumplir con su obligación de que le otorgue el Documento Definitivo de Registro Acción por Cumplimiento de contrato de comodato incoado por el ciudadano Y contra el ciudadano Z:…Emplazada la parte demandada…reconvino a la parte actora para que reconociera que “no me ha entregado, el documento definitivo para el posterior registro del inmueble que me vendió”;a reconocer que el contrato de aparente comodato que suscribimos y acompaña a su libelo de demanda; es por relación jurídica, un contrato simulatorio de contrato de Comodato en calidad de préstamo de uso gratuito”; “A reconocer que los pagos que le hice, tiene como causa el cumplimiento de mis obligaciones de comprador y no de comodatario” y “A reconocer que si le pague en exceso de acuerdo a lo acordado en los contratos Bilaterales de Compra-Venta, por lo que debe repetir la cantidad de BS. 21.970.000,oo que cancelé además al vendedor”. En la oportunidad de dar contestación a la reconvención…negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte demandada respecto a la “causa simulandi” del escrito de reconvención…celebraron entre ellos un Contrato de Compromiso Bilateral de Compra-Venta, que…estaba obligado a vender siempre y cuando se cumplieran los términos señalados en el contrato, como lo era que el precio se pagara estrictamente de contado y se notificara a su mandante con por lo menos quince días de anticipación a la fecha del fenecimiento del término. Que en adición a lo anterior, en esa misma fecha suscribieron un contrato de comodato sobre el mismo inmueble, autónomo e independiente, que le daba derecho al comodatario a ocupar el inmueble dado en comodato, el cual no era excluyente del contrato de compra venta porque uno da derecho a adquirir la propiedad y el otro a la ocupación, por lo que no hay ninguna simulación, al tiempo que los dos finalizaron en su oportunidad por expiración de su término. Que, en lo que respecta al segundo contrato de compraventa celebrado entre las partes el 6 de abril de 2000, fue suscrito por…como una concesión graciosa…Y en lo que respecta al tercer contrato verbal de compromiso bilateral de compraventa, señala que es totalmente falso, ya que los contratos por el suscrito son los escritos y autenticados al expediente, por lo que niega la existencia de dicho contrato. Por último, negó haber recibido el pago de la negociación estipulada en el contrato de compra venta y alegó que de haber recibido algún pago debió ser por el cumplimiento de la cláusula penal establecida en el contrato, por lo cual negó que su mandante este obligado a repetir cualquier diferencia de…SALA CONSTITUCIONAL: …constituyó un hecho no controvertido por las partes…suscribieron dos contratos. El primero de ellos, un contrato de compra venta y, el segundo, un contrato de comodato, …El precio de venta era la cantidad de Bs.38.000, y la duración de ambos contratos fue de 3 meses. Igualmente quedó aceptado por ambas partes que el 6 de abril de 2000, firmaron un segundo contrato de compra venta, en el cual se modificó el precio de venta en Bs. 40.000,oo, contrato éste cuya duración, al igual que el anterior, era de 3 meses. A partir de tales acontecimientos, las partes manifestaron distintas posturas respecto a la situación contractual existente. El ciudadano Z, alegó que ambas partes celebraron un tercer contrato verbal de compra venta, lo cual fue negado por el ciudadano Y. Tal disidencia dio lugar a que…2005, el ciudadano Y, demandara el cumplimiento del contrato de comodato y el pago de los daños y perjuicios al ciudadano Z, demanda que…fue declarada con lugar, luego de lo cual, el…2012, el ciudadano Z demandó por cumplimiento de contrato de compra venta al ciudadano Y, acción que fue declarada sin lugar. El ciudadano Z alegó en ambos juicios haber pagado la totalidad del precio del inmueble, indicando que efectuó pagos hasta por la cantidad de Bs. 64.970,oo, a lo cual, el ciudadano Y, alegó que…estos pagos fueron hechos como pago o compensación por los daños y perjuicios que le ocasionó a mi mandante, por continuar ocupando el inmueble por más tiempo del estipulado en el citado contrato de comodato, daños y perjuicios que fueron establecidos expresamente en el Contrato de Comodato en la cantidad de Bs. 15,oo, actuales por cada día de retardo en la entrega del inmueble dado en comodatoANALISIS DE LA SALA CONSTITUCIONAL: cuando determinados hechos son admitidos por ambas partes, quedan relevados de ser probados. Por el contrario, cuando los alegatos de las partes son controvertidos, entran en juego las diversas fórmulas de distribución de la carga de la prueba. En este sentido, la carga de la prueba incumbe al actor, en cuanto al hecho constitutivo de su derecho, y en lo que atañe al demandado, en cuanto a la existencia del hecho impeditivo, modificativo o extintivo. Ello es así por mandato del artículo 506 del CPC que dispone: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago el hecho extintivo de la obligación”, cuyo contenido es casi idéntico a lo que dispone el artículo 1.354 del C.C. que establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago el hecho que ha producido la extinción de su obligación”…Por tanto, en principio corresponde al actor la prueba de los hechos que soportan su pretensión. Si el demandado lo contradice pura y simplemente, la carga de la prueba permanece en cabeza del actor, más si el demandado se excepciona de su cumplimiento mediante un hecho extintivo, le corresponde a él su demostración. Igual situación ocurre cuando el demandado en su actividad de alegación incorpora un nuevo alegato, el cual en caso de no ser un hecho admitido por ambas partes, le incumbe la carga de probarloen el juicio por cumplimiento de contrato de compra venta incoó el ciudadano Z contra el ciudadano Y, no constituyó un hecho controvertido la existencia del contrato de compra venta…la suscripción de un segundo contrato...suscribieron un contrato de comodato sobre el mismo inmueble, con una duración similar al primero de los contratos aquí detallados, es decir 3 meses. Según lo afirmó el ciudadano Omar Ramón Font Palacios, al no haberse llevado a cabo la ejecución de los contratos de compra venta, se acordó de mutuo acuerdo verbal entre los contratantes, un nuevo contrato de compraventa en el cual se modificó el precio del inmueble…el ciudadano Y…además de negar, rechazar y contradecir la existencia del contrato de compra venta verbal, invocó en su favor que…estos pagos fueron hechos como pagos o compensación por los daños y perjuicios que le ocasionó a mi mandante, por continuar ocupando el inmueble por más tiempo del estipulado en el citado contrato de comodato”. Ahora bien, conforme quedaron expuestos los términos de la controversia, si bien conforme a la regla del artículo 506 del CPC y 1.354 del CC, el actor tenía la carga de probar el hecho constitutivo (existencia del contrato bilateral de compra venta celebrado de forma oral) para lo cual hizo valer los contratos reconocidos por ambas partes y el pago del precio, el demandado, al haber aceptado la existencia de los contratos de promesa bilateral de compra venta y haberse excepcionado invocando que el monto recibido era con ocasión a unos daños y perjuicios derivados de un contrato de comodato, invirtió la carga de la prueba, para lo cual le correspondía demostrar no sólo el origen de tales daños sino que los pagos recibidos efectivamente se correspondían a éstos…la cláusula novena cuyo contenido es el siguiente “‘EL COMODATARIO’ se compromete a entregar el inmueble identificado en la Cláusula Primera, al vencimiento del contrato, en las mismas condiciones en que lo recibe. Todo retraso o demora en la devolución del inmueble dado en comodato, obliga a ‘EL COMODATARIO’ a pagar a ‘EL COMODANTE’ la cantidad de Bs. 15.000,o por cada día de retardo, por concepto de daños y perjuicios…de ello se deprende que al efectuarse una operación aritmética de los días transcurridos entre el 5 de febrero de 2000 (vencimiento del contrato de comodato) al 30 de mayo de 2005 (fecha para la cual el ciudadano Z había efectuado pagos a favor del ciudadano Y por la cantidad de Bs. 64.970.000,oo), transcurrieron 1.885 días que multiplicados por Bs. 15.000,oo ascendían a la cantidad de Bs. 28.265.000,oo….De lo anterior, resulta evidente para esta Sala Constitucional que los pagos efectuados por el ciudadano Z en favor del ciudadano Y por la cantidad de Bs. 64.970.000,oo no podían ser considerados como pago de unos daños. Por una parte, porque el ciudadano Z continuó de manera pacífica en la posesión del inmueble con el consentimiento del ciudadano Y, sin que éste le demandara la entrega del inmueble y en adición a ello, sin resistencia alguna, recibió los pagos. De otro lado constituye una conclusión irracional, por decir lo menos, afirmar que los pagos realizados por el ciudadano Z constituían los daños y perjuicios derivados del contrato de comodato, pues…de acuerdo al análisis efectuado por el fallo cuya revisión se solicitó, el ciudadano Z pagó por adelantado aproximadamente 11 años de penalidad, aún cuando habían transcurrido tan sólo 5 desde que supuestamente comenzó a aplicarse la misma, y sin tener conocimiento de los supuestos daños y perjuicios, pues para ese momento siquiera habían sido alegados…Si bien es cierto que el compromiso bilateral suscrito por las partes no se materializó dentro de los 3 meses estipulados en el segundo contrato de compra venta como lo alegó el ciudadano Y, también lo es que el ciudadano Z alegó la existencia de un tercer contrato verbal de compra venta sobre el mismo inmueble, para lo cual invocó y demostró haber pagado la cantidad de Bs. 64.970.000,oo. Ello, aunado a la circunstancia de que hasta el momento en que canceló la totalidad del precio (mayo del 2005) estuvo en posesión del inmueble de manera pacífica e ininterrumpida, pues no fue sino hasta el 6 de junio de 2005, cuando el ciudadano Y demandó por cumplimiento de contrato de comodato al ciudadano Z…el ciudadano Y continuó recibiendo las cantidades de dinero depositadas en su favor por el ciudadano Z sin resistencia alguna, elemento éste adicional al análisis efectuado en párrafos anteriores para considerar que los pagos alegados no se correspondían a daños y perjuicios, pues para que tal circunstancia pudiera ser considerada, es lógico suponer que el ciudadano Y realizara en algún momento diligencias tendentes a la recuperación del inmueble, bien sea a través de alguna notificación, el desahucio o una acción judicial, pues lo contrario daba a suponer, como ocurrió en el caso que se analiza, que la relación contractual primigenia en ambos contratos se prorrogó tácitamente…Todos estos elementos constituían, a juicio de esta Sala Constitucional, pruebas suficientes para considerar la existencia del contrato verbal cuyo cumplimiento se demandó…en consecuencia con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de compra venta al haber quedado demostrado, por parte del ciudadano Z, la existencia del contrato y el pago efectuado, al tiempo que la defensa esgrimida por la parte demandada, de acuerdo al análisis efectuado por esta Sala en líneas anteriores, resultaba irrazonable, pues al haber incorporado la existencia de unos supuestos daños para excepcionarse de la pretensión del ciudadano Z, su causa debió ser probada y no lo hizo….Por tal razón, esta Sala en uso de la facultad contenida en el artículo 35 de la LOTSJ…declara Con Lugar la demanda que, por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta, incoó el ciudadano Z contra el ciudadano Y, y ordena a este último a cumplir con el otorgamiento del documento definitivo de venta para la trasmisión de la propiedad del inmueble...Por último…declarar de oficio la nulidad de la totalidad de las actuaciones surgidas en el juicio que, por cumplimiento de contrato de comodato, incoó el ciudadano Y contra el ciudadano Z, ya que, al haber quedado demostrado en la demanda por cumplimiento de contrato de compra venta incoada por el ciudadano Z…que los pagos efectuados se hicieron como parte del precio del inmueble, su permanencia en el inmueble era con carácter de propietario, por lo cual los supuestos daños y perjuicios declarados en ese juicio no tienen causa…
Dra. Ana Santander.

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