DERECHO

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3 de julio de 2014

TIPS, GUIA PARA ENTENDER LA LEY QUE REGULA LOS ALQUILERES DE LOCALES COMERCIALES:





-A pesar de ser la materia arrendaticia una sola, en nuestro país no existen menos de 4 instrumentos legales que la regulan: la LAI para los arrendamientos de locales de no uso comercial, la LRCAV para los arrendamientos de vivienda junto con la LDDAV y la LRAIUC. Lo cierto es que esta materia debería unificarse en un solo compendio de normas jurídicas.
-En la exposición de motivos de la LRAIUC: se habla de un Estado Socialista, cuando por nuestra Constitución tenemos un Estado Democrático, se parte de la premisa que el que puede cometer abusos es el arrendador, con lo cual se arrastran viejos vicios, justifica la Ley en la incidencia del canon de arrendamiento en la estructura de costos. 
-Comité Paritario: es necesario establecer un comité con representación proporcional de propietarios e inquilinos, el cual señalará los gastos comunes (fijación, oportunidad de pago y uso de los mismos), éstos gastos comunes son agua, servicios, no gastos estructurales que son del propietario, jamás se trasladará la cuota extraordinaria. La Ley no señala como elegirlo, (pero se debe estar solvente en el condominio para ser arte de él), tocará a la SUNDDE regule mejor las atribuciones de este comité, así como llenar vacíos, pues por ejemplo no resuelve la ley, que haremos cuando un edificio tiene 1 solo propietario y numerosos arrendatarios a la hora de constituir paritariamen te el comité en referencias. Este comité puede incluso permitir que se obligue al arrendatario a comprar a “X” proveedor (lo cual en principio está prohibido). El condominio sigue existiendo, no se trata de usurpar la junta de condominio, sino reglar la apertura y cierre de los locales, horario, limpieza de vitrinas. Puede establecer sanciones. Se debería hacer un reglamento interno entre propietarios e inquilinos. El inquilino no paga el condominio salvo que así esté pactado.
-No se aplica a: consultorios, oficinas, galpones, depósitos, fábricas, (habrá que tener en cuenta las patentes de cada negocio/local, así como las variables de uso), que se rigen por la LAI y se podrá solicitar llegado el caso el Cumplimiento de Contrato cuando venció el término para que se entregue el local. Por el procedimiento breve del CPC 881 y siguientes.
-Si se aplica a: los inmuebles destinados al uso comercial, que desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios, stands, kioscos. Esta enumeración en nuestro criterio será ampliada o restringida en base a posteriores criterios jurisprudenciales. Lo importante es la actividad comercial, no si genera o no lucro. Se podrá solicitar llegado el caso el Desalojo cuando vence el término para que se entregue el local
-De Orden  público: La Ley se auto-denomina de orden público y evita la simulación de contratos en fraude a los verdaderos arrendamientos, por lo que prevalece la verdad sobre las formas.
-Solidaridad Absoluta: en tre arrendador, adminsitrador y propietario u otro intermediario en la responsabilidad por incumplimiento. En los contratos a futuros las administradoras deberán cuidarse más.
-La SUNDDE: solo interviene cuando hay conflicto entre las partes, es solo a petición de parte, a diferencia de la SUNAVI, no tiene potestad de avaluar sino de dar directrices para el cálculo, puede variar los intereses de rentabilidad. La rentabilidad anual en los centros comerciales nuevos será hasta del 20%. En  principio éste es el órgano administrativo en la materia, pero hay la posibilidad que se cree otro. Impone sanciones.
-Control de Precios/Reintegro: todos los locals comerciales quedan sometiodos al control de precios. El sobre-alquiler da lugar al reintegro, más el ajuste del INPC, más sanciones de rigor.
-Contratos de Adhesión prohibidos.
-Pago del Canon: En una cuenta ban caria, cuyo único titular es el arrendador, si se cierra la cuenta in justificadamente y el inquilino no puede pagar, la mra no será para éste sino para el arrendador.
-Retiro de las consignaciones: Existe prohibición  de retirar los cánones por el arrendatario, hay una prescripción para el retiro que corre una vez depositado el canon y si no se interrumpe o suspende esos cánones serán parte de un Fondo que aun no se señala a quien pertenecerá.
-Factura del Canon: debe cumplir con las formalidades fiscales, tanto para el canon como para los gastos comunes (todo lo que se vaya a trasladar del condominio debe ser discriminado), se le adiciona el IVA.
-Avalúo del Bien Inmueble: Por el método del costo de reposición al momento de celebración del contrato, se debe dejar constancia del valor del inmueble en el contrato.
-Modalidad de Fijación del Canon: Fija: Un monto calculdo por la fórmula de ley, partiendo del valor del inmueble. Por método de reposición (yo fabriqué esto hoy y me costó XBs, pasan 20 años, cuánto me costará, es un método científico. Aun está por definir si el terreno y la zonificación, será tomado o no en cuenta en el avalúo técnico. Los metros cuadrados arrendables, son iguales a las áreas vendibles, según Documento de Condominio. Variable: En base a procentaje de ventas, según la dec loaración del IVA del mes anterior, el procentaje será entre el 1% y el 8%, cuando sea actividad de entretenimiento será del 8% al 15%. Mixto: Porción fija más el procentaje de ventas. Se recomienda tener un asesor, pues el valor va a variar según la actividad y tipo de bien inmueble. Solo se puede revisar 1 vez al año, por anualidades.
-Regulación del Canon de arrendamiento: Como la dirección de inquilinato quedó suprimida por esta ley, lo regulará la SUNDDE, pero este órgano aún o existe.
-Arbitraje y/o Conciliación quedan eliminados.
-Preferencia Ofertiva y Retracto Legal: se mantienen como en la LAI, se modifica en cuanto a la notificación por notaría, en forma auténtica, “directamente al arrendatario”, es personal, es en base a un “precio justo”, la oferta tendrá 3 meses de vigencia, hay qeue tener la certificación de gravámenes y de condominio, el inquilino debe notificar a los 15 días siguientes si acepta o no el ofrecimiento.
-Contratos Vigentes antes de esta ley: Se debe ajustar en 6 meses desde su publicación.
-Desalojo: Con 2 o más falta de pago del canon se pide el desalojo. Causales: Artc 40 de la ley, por el procedimiento Oral del CPC (859 y siguientes), la carga de la prueba la tiene el propietario, hay que presentar la demanda con  las pruebas. Pareciera que no se puede demandar la resolución sino el desalojo por ante el Tribunal de Municipio, al vencerse la prórroga legal.
-Sanciones: solo para el arrendador no para el arrendatario. Si no se suscribe el contrato por el arrendador, en forma aténtica conforme a esta ley, hay sanciones de hasta 2.500UT. Son impuestas por la SUNDDE.
- Medidas Cautelares/Secuestro (599CPC): No se puede aplicar, ni decretar y las vigentes se suspenderán.
-Relación Arrendaticia/Prórroga: No importa cuantos contratos existan, ejemplo hay un contrato del 2000 y luego varios más hasta el 2014, o simplemente hubo 1 solo, será la misma relación arrendaticia y por tanto el tiempo para la prórroga es desde que comenzó tal relación. Anteriormente, lo importante era la voluntad de la partes, ahora está de último, pues lo primero es la ley, los decreto, reglamentos, disposiciones del ministerio. La prórroga legal es por artículo 38 de la LAI. El ejercicio de la prórroga es bueno notificarlo por una notaría. El inquilino debe estar solvente en  el canon y condominio para ejercer la prórroga.
-Si Cambia el Arrendador: El contenido y vigencia del arrendamiento no sufrirá modificación.
-Depósito: no más de 3 meses y/o fianza de fiel cumplimiento
-Derecho de Preferencia por el Destino: Si al vencimiento del contrato, el propietario quiere seguir alquilando el local para el mismo rubro/actividad comercial, ejemplo, venta de ropa, el inquilino, si está solvente, tendrá derecho de pereferencia para continuar alquilándolo.
-Contrato de Arrendamiento debe contener: descripción del inmueble detallada, duración m ínima de 1 año, (salvo turismo), valor del inmueble (mientras no se tenga el valor del inmueble no se puede celebrar el contrato y aplican  la multa, se hará privado mientras tanto), el canon y modalidad del cálculo con señalamiento de la cuenta bancaria, señalamiento expreso de apego a ests decreto, señalamiento de obligaciones para las partes, fecha de vencimiento del contrato.
-Ley de Propiedad Horizontal: En su artc 11 regula los gastos counes, este Decreto lo hace en el 36. Este Decreto tasa los honorarios de los Adminsitradores, mientras que la LPH le da amplias facultades, la LPH solo aplica a los propietarios por lo que la legalidad de los Co mites Paritarios está en entredicho, los Recibos de Condominio, no son facturas legales, no debería convertirse un Título Ejecutivo que habilitaba la Vía Ejecutiva en una Factura que requiere de un proceso oral para su cobro, la LPH prevee la forma de impgnación  por artc 25, este decreto en el artc 43, lo prevee de una forma muy distinta.
Dra. Ana Santander.

116 comentarios:

  1. aunhay dudas esta ley se aplica unicamente a locales comerciales que estan en centros comerciales o a todos?que paso con la LAI ?

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  2. Sr contadorpublicofrancescosalerno, en nuestro criterio, se aplica a todos los locales que estando o no dentro de centro comerciales, estén destinados al uso comercial, desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios, pero tal y como lo señalamos en el artículo, este punto será ampliado por la propia jurisprudencial o las consultas que resuelva la Sundde. Dra. Ana Santander.

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  3. Existe oficina del SUNDEE en Margariita?

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  4. Sra Estudiosa, aún ni en Caracas existe la Sundee. Dra. Ana Santander.

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  5. buenas tardes saludos
    mi pregunta es la siguiente, mi padre antes de morir vendio un edificio de su propiedad a mi hermano para que mi hermano despues que el muriera como en efecto ocurrio, se encargara de traspasarnos a todos los otros hermanos equitativamente lo que nos correspondia, el problema esta que al venderme uno de los locales comerciales que me correspondian este estaba alquilado y aun sigue alquilado por la misma persona desde hace mas de 10 años, la venta se encuentra registrada, quisiera saber si existe alguna salida para que el arrendatario no aplique el retracto legal en base a la preferencia ofertiva que se le violo al no ofrecerle el local antes de que mi hermano me vendiera. por ser hermanos podria existir algo que me salve de esa obligacion, saludos gracias

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  6. SI el inquilino se niega a pagar el ajuste del canon arrojado por una de las modalidades del nuevo decreto que se hace?

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  7. Sra Caterina li causi, lamentablemente, el inquilino podrá alegar el retracto legal con éxito. Ahora bien, le recomiendo que a través de Abogado, procure llegar a un acuerdo con el inquilino, pues el que tenga derecho a retrotraer la venta NO significa que en efecto pueda comprar. Su panorama no es tan oscuro, pues si el inquilino compra, UD obtendrá en líquido el valor de la vivienda y de no poder comprar, Ud conservará el inmueble. Insisto negocie con el inquilino y tenga claro el panorama económico del mismo. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. 0414-2070727. Dra. Ana Santander.

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  8. Sr Clerman Briceño, deberán acudir a la Sundde, pues ella actúa en caso de conflicto entre propietario e inquilino. Dra. Ana Santander.

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  9. Servicios Contables y Asesorías10 de septiembre de 2014, 7:39

    Buen día. Pregunta: Las inmobiliarias se rigen por el SUNDDE o por la ley especial de arrendamientos para la determinación de precios? Cual prevalece?? Porque generalmente los costos son muy bajos en relación a la renta y lógicamente se exceden del 45% para el margen bruto y del 30% para el margen neto.... Agradezco su opinión y basamento legal..! Éxitos...!

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  10. Sres Servicios Contables y Asesorías, la nueva Ley prevalece en relación al método a aplicar (costo de reposición), para fijar el valor del inmueble y consecuentemente fijar el canon de arrendamiento, en cualquiera de sus modalidades. La Sundde solo interviene en caso de conflictos entre propietarios y arrendatarios, entiéndase, que de no estar de acuerdo con el avalúo el inquilino, éste podrá acudir a la Sundde, NO para que le fije el valor del inmueble, sino para que fije orientaciones respecto a cómo deberá determinarse el mismo. La labor de Uds los contadores y peritos en este caso es de suma importancia. Dra. Ana Santander. 0414-2070727

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  11. Buenas tardes,
    Que tan legal es dar un descuento temporal sobre el arrendamiento (los primeros seis meses del contrato, por ejemplo), ya sea dentro del contrato (como pronto pago o algo asi), o fuera de el (documeto privado)? La pregunta viene por el mal momento que viven los comerciantes, en este momento no pueden pagar el valor real pero dentro de unos meses si podrian (la inflacion licuaria el monto, haciendolo accesible).

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  12. Sr Wanley Donat, su caso es más que frecuente. El término "legal" no sería el apropiado, pues como la nueva Ley para los locales de uso comercial obliga al arrendador a adaptarse a ella, el contrato en sí, a nivel "Legal", deberá contemplar la fijación del alquiler tal y como ella lo prevé. Incluso a nivel de factura Ud deberá, como propietario, hacer la factura legal, con todos los requerimientos que ello implica. Ud podría recibir menos de lo pactado a nivel contractual, pero el problema vendría cuando tenga que reflejar en su contabilidad unos ingresos que realmente no ha percibido. Le aconsejo, buscar fijar, estos primeros meses, el canon en la forma más económica posible, conforme al método que trae la Ley, y para los próximos meses restantes, pues acogerse al otro método de fijación de tal canon. Le podemos ayudar. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Mayor Información. 0414-2070727. Dra. Ana Santander.

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  13. Buenas tardes, Tengo una consulta:
    1: Antes de demandar por desalojo por vencida la prorroga legal, hay que pasar por una via administrativa por la SUNDDE? O simplemente se introduce la demanda por via oral?
    2: Medidas Cautelares de secuestro: son prohibidos pero el el articulo 41 literal L dice que si se pueden hacer despues de agotar el proceso "administrativo" de que se trata este proceso administrativo?

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  14. Sr El Totonium, si se trata de locales de uso comercial, podrá intentar la vía judicial, sin agotar proceso previo.. No podrá aplicar medias preventivas, salvo jurisprudencia que cambie el criterio. Dra. Ana Santander.

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  15. Buenas tardes Dra. Tengo una duda, la situacion es la siguiente: Un local commercial alquilado por 3 años, y posteriormente se negocia para el 4to año una renovacion, pero en este caso el local se divide en 2. la cual el inquilino Antigua ocupa solo la mitad del local que se arrendo anteriormente.
    Ahora, el inquilino tienen continuidad de 4 años de arrendamiento, o en este caso ya NO se considera la "misma cosa arrendada." y ahora juridicamente solo tiene 1 año y por lo tanto solo 6 meses de prorroga... O se le debe dar el año de prorroga?
    Gracias por su respuesta de ante mano.

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  16. Sr Antonio Pucci, Ud goza de toda la prórroga legal durante TODO el tiempo de relación arrendaticia transcurrida. Dra Ana Santander

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  17. Buenos días y de ante mano muchas gracias. tengo una duda y es la siguiente si he decidido no renovarle a un inquilino que ocupa mi local comercial por ser un inquilino problemático, y el mismo al notificarle y hacer el contrato de prorroga legal de 3 años que es lo que le corresponde legalmente..se niega a firmar ese contrato que medida debo tomar? usted dice que es recomendable pasarlo por notaria y he escuchado en algunos casos por un juez, pero si se niega a firmar que debo hacer? gracias

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  18. Buenos dias Dra. Ana
    El caso es el siguiente mi esposo es inquilino de un local comercial hace 18 anos, en agosto se vencio el cto y no ha sido renovado pero desde agosto tampoco le reciben los cánones y resulta que según la nueva ley las consignaciones deben hacerse a traves de la SUNDDE, y mi esposo fue a preguntar ayer y en dichas oficinas de Valencia Carabobo, le dijeron que ellos no estan recibiendo dichas consignaciones todavia y que no tienen ni directrices para eso. mi pregunta es Los Tribunales de Municipio todavian estan recibiendo o le deben recibir esos pagos de canones de arrendam. de local comercial no recibidos por el arrendador a mi esposo?

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  19. Sr Anónimo,para responderle debe, previa y gratuitamente, suscribirse como Usuario de nuestro Blog y con gusto le atenderemos. Dra. Ana Santander.

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  20. Sr Clerman Briceño, si el inquilino se niega firmar no habrá problemas, pues el Notario es un Funcionario Púbico acreditado para dar fe pública, no solo por lo que respecta al contenido del documento, sino para dar fe de las personas que intervienen en un acto, identificarlas por su cédula, dejar constancia en acta de ese hecho, sin importar si lo firma o no. Le aclaro que Ud NO tiene que firmar un contrato de prórroga, basta que le notifique, por vía auténtica, (notaría), al inquilino que la misma ha comenzado a correr. Mas Inf. 0414-2070727. Dra. Ana Santander. No dude en llamar de requerir nuestros sevicios.

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  21. buenas noches por favor doctora ana tengo un contrato de un local en un club y dice comtrato de concepcion pero tengo 7 años el comtrato es por dos años se prorogo automaticamente hace dos años y vence en febrero el 28 y me tienen una resolucion de comtrato la cual tengo que darme po citado en estos dias elos alegan que no e cancelado tres cuotas pero yo pago con depositos y ellos no me an querido dar recibos pero yo tengo todos los depositos al dia hasta la fecha ellos me demandan por bs 1500 y yo estoy depositando mensualmente 3000 en todo lo que fue el año 2014 y ellos me demandan porlo que dice el comtrato y yo e depositado el doble mensual mi pregunta a my me corresponde my prorroga legal o no ellos cobran la mensualidad con iva yo tengo recibo hasta el mes de marzo del 2014 y siempre se a pagado con depositos ejercemos la actividad como restaurant gracias

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  22. Sr Anónimo,para responderle debe, previa y gratuitamente, suscribirse como Usuario de nuestro Blog y con gusto le atenderemos. Dra. Ana Santander.

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  23. Buenas Noches, Dra Ana necesito me oriente, tengo en alquiler un local comercial, un deposito y una zona para colocar planta electrica, todo por un total de 254Mtrs, a una panaderia, ahora debemos firmar el nuevo contrato de arrendamiento y he tomado en cuenta el articulo 32, num 1 (cnon de arrendamiento fijo). Las dudad son: Quiero firmar un contrato privado ( ya que las notarias actualmente estan aceptando solo contratos cuyo canon de arrendamiento en variable) . Esta formula arroja un canon de Bs 80 mil mensual, pero queremos colocar los primeros seis meses un canon en bs 50 mil y a los seis meses llevarlo a 80 mil, y especificarlo en el nuevo contratro.? cree usted que incurramos en algun delito? agradezco su asesoria.

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  24. Sra Sandra Di Sanciro, Uds pueden hacer el Contrato Privado, pero lo mejor es dejar constancia en el propio contrato que Uds de mutuo acuerdo así lo decidieron. No es un delito que, a pesar que el monto arrojado sea 80 mil, Uds coloquen 50 mil, pues en tal caso, están dando cumplimiento a la ley en primer orden y luego a su voluntad contractual (para los que son Abogados, pirámide de Kelsen invertida en esta nueva ley), además que existe un principio en derecho que señala que "el que puede lo mas puede lo menos.Mas Inf. 0414-2070727. Dra. Ana Santander. No dude en llamar de requerir nuestros sevicios

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  25. Tengo un caso de un cliente al que su arrendatario se le venció la prórroga legal y quería saber si se puede demandar por desalojo por cumplimiento de la prórroga legal, todo de acuerdo a lo señalado en el artículo 40, literal "g" de la nueva ley de arrendamiento para el uso comercial. Agradezco los comentarios

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  26. Sr Tomás Rodriguez, la respuesta es afirmativa, salvo lo contemplado en el artículo 25 de la citada Ley. Dra. Ana Santander.

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  27. Dra Ana Santander, Tengo un local alquilado en Maracaibo desde hace varios anos a una persona natural, hace unos 6 meses el contrato se vencio y no hemos podido renovarlo por la problematica de la Nueva Ley, este arrendatario tiene mas de 4 meses que No paga, se asocio con otra persona y fundo una empresa la que tiene alli funcionando, y creo que esta es otra persona juridica a quien ni conozco ni le arrende, ya lo que deseo es que desaloje. Me han dicho que debo cumplir primero con una instancia administrativa y despues de 30 dias me debe responder y si no entonces puedo solicitar el secuestro del local.... Que me recomienda y como me podria asesorar pues deseo proceder lo mas pronto posible,,, Espero su amable respuesta...Gracias...

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  28. Sr Hubert Branch, contrate un Abogado que le asesore, pues respecto a la renovación del contrato, cuando menos Ud debe dejar prueba auténtica que agotó la posibilidad con el arrendatario de adaptarse a la nueva Ley. Lo anterior para evitar la plicación en su contra de sanciones tipo multas. De otro lado, su caso, podría tratarse de un subarrendamiento no permitido, o en última instancia de un incumplimiento de las cláusulas contractuales, lo que hace procedente la demanda por desalojo. Ahora bien, respecto al Secuestro, efectivamente, ha de agotarse la vía administrativa para que posterior a ella pueda solicitar por la vía judicial el mismo, Mas Inf 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuetros servicios.

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  29. buenas noches, por favor quisiera que me informaran lo siguiente: el contrato de arrendamiento del local venció en Septiembre de 2014, se le notificó de manera privada que se aumentaria el canon de arrendamiento de acuerdo a la nueva Ley de arrendamiento comercial vigente en mayo de 2014 pero el arrendatario no quizo firmar el documento en Notaria y dejó de pagar los mes de Octubre y noviembre. en el mes de diciembre realizó una consignación de esos canones en el tribunal. las preguntas son: Cuando consignó en el tribunal ya había incumplido el artículo 40 porque dejo de pagar 2 canones, es decir, su consignacion fu extemporánea? se puede pedir el desalojo directamente al tribunal sin agotar la via administrativa ya que el sundee no esta funcionando? en que se fundamenta el tribunal para aceptar la demanda si la ley dice que debe agotarse la via administrativa?.

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  30. Sra Belkys Sanchez, la extemporaneiad en los pagos es viable, pero debe probarse. No confunda los arrendamientos de vivienda con los de locales comerciales, los primeros imponen el agotamiento de la vía administrativa, los segundos, no. Mas Inf. 0414-2070727. NO dude en llamar de requerir nuestros servicios,

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  31. Saludos Sra BELKIS. Soy arrendatario de un local comercial desde hace ya 10 años...Nunca se realizo contrato de arrendamiento por escrito...todo era verbal por la amistad que habia entre mi persona y el arrendador...En junio del año pasado se presento un problema con el mismo por cuanto me quiso aumentar exageradamente el canon de arrendamiento...debido a ello no me quiso aceptar mas los canones y procedi a consignarlos por el tribunal de municipio de mi localidad (EL TIGRE, ESTADO ANZOATEGUI), ya que aqui no existe oficina del SUNDEE...De hecho el tribunal esta recibiendo consignaciones de canones de arrendamiendo SOLO de LOCAL COMERCIAL, mas no de vivienda....El caso es que el arrendador me demando por desalojo alegando que estoy insolvente por cuanto las consignaciones fueron hechas por el tribunal y no por el SUNDEE....Mi pregunta es: Procedera esa demanda aun cuando no existe en mi localidad dicha oficina???...Es competente el tribunal de municipio de recibir dichAS consignaciones de determinado sitio cuando alli no existe oficina del SUNDEE????

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  32. Sr Frank, a este Despacho Jurídico no pertenece la Sra Belkys.

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  33. Soy arrendatario de un local comercial desde hace ya 10 años...Nunca se realizo contrato de arrendamiento por escrito...todo era verbal por la amistad que habia entre mi persona y el arrendador...En junio del año pasado se presento un problema con el mismo por cuanto me quiso aumentar exageradamente el canon de arrendamiento...debido a ello no me quiso aceptar mas los canones y procedi a consignarlos por el tribunal de municipio de mi localidad (EL TIGRE, ESTADO ANZOATEGUI), ya que aqui no existe oficina del SUNDEE...De hecho el tribunal esta recibiendo consignaciones de canones de arrendamiendo SOLO de LOCAL COMERCIAL, mas no de vivienda....El caso es que el arrendador me demando por desalojo alegando que estoy insolvente por cuanto las consignaciones fueron hechas por el tribunal y no por el SUNDEE....Mi pregunta es: Procedera esa demanda aun cuando no existe en mi localidad dicha oficina???...Es competente el tribunal de municipio de recibir dichAS consignaciones de determinado sitio cuando alli no existe oficina del SUNDEE????

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  34. Dra. Ana Santander, tengo un local de 40m2 alquilado, el contrato de un año venció en enero de 2015, la persona a quien le pago mensualmente vía transferencia no figura en el mismo como apoderado ni representante de la empresa de servicios que me alquila, a principio de marzo de 2015 me notificó vía correo electrónico que el canon lo aumentaba en un 100% a partir de abril de 2015, no me indicó el método de cálculo y entre sus palabras ventila un posible desalojo. Es esto legal, qué puedo hacer, cuál es su recomendación?.

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  35. Sr Frank, el derecho no es matemático, no obstante, considero que Ud está en todo lo correcto y su proceder ha estado ajustado a derecho. De otro lado, recuerde Ud que la nueva ley, impone al Juez la supremacía de la realidad más allá de las formas. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios,

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  36. Sr Jesus Salas, contrate un Abogado que ventile sus intereses por ante la Sundde, órgano llamado a dirimir los conflictos entre inquilino y propietario. Lo ideal es mantenerse solvente, pero no a costa de aceptar aumentos desproporcionados, por tanto en caso de no recibirle los cánones su arrendador, deberá efectuar las consignaciones arrendaticias. El tema del contrato con persona distinta a la que le recibe los pagos, hay que estudiarlo a más profundidad, a través de su documentación. No obstante, el artículo 3 de la nueva ley, le beneficia, al hacer que impere la realidad sobre las formas. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios.

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    1. Dra. Muchas gracias por su respuesta. Le comento que el día de hoy (7 de abril de 2015) recibí llamada telefónica del arrendador insistiendome que debo cancelarle Bs 15.000+IVA a partir del 1 de abril de 2015, que lo que le había cancelado en esa fecha era solo un abono (Bs 7500+IVA) y que le restaba la diferencia, lo hago con intención de no quedar insolvente en 02 mensualidades seguidas hasta tanto no lleguemos a un acuerdo. Por lo conversado, esto al parecer tomará una vía legal. Me ventiló nuevamente la posibilidad de desalojo y no querer adecuar un contrato bajo la nueva ley donde se indique la forma de cálculo del canon de arrendamiento, su situación de representante de la empresa, entre otros. Mi pregunta es, si me dirijo a la SUNDEE personalmente con comunicado en mano y soportes de transacciones realizadas, ellos estarán dispuestos a asesorarme ó necesariamente tengo que contratar los servicios de un abogado?, de igual forma según la ley se podría ajustar el canon bajo el índice de precios del BCV? qué rubro aplicaría?. A la espera de sus comentarios.

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    2. Sr Jesus Salas, siempre y en todo caso, recomendaremos la asistencia de Abogado Privado. No porque los Públicos no sean eficientes ni expeditos, sino porque son pocos y llevan en sus espaldas numerosos casos, lo que implica que no pueden prestar la asistencia debida a tantas personas, por un simple factor humano. No obstante, Ud esta en su derecho de acudir a esa defensa gratuita.

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  37. Dra. Buenas Tardes, alquilé un local comercial en el cual funcionan consultorios médicos, tengo desde el 2013 arrendando un local a medida que los contratos (privados), se iban venciendo iba acordando uno nuevo debido a la relación de amistad con el arrendador, me informó al termino del último contrato del aumento de canon de un 100%, he ido a instruir una solicitud para regulación del canon de arrendamiento pero por lo que he visto no me acoge ese ente, y deseo consignar el pago del arrendamiento en savil para no ser declarado insolvente, ¿qué debo hacer?

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  38. Sr Marco Antonio Pérez Gil, a Ud le regula la L.A.I., por tanto, contrate un Abogado que le tramite las consignaciones de arrendamiento por ante los Tribunales Civiles de Municipio. Asimismo, le indicamos que su aumento,se regula tal y como indica la ley en comento, en razón a lo estipulado contractualmente. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios.

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  39. Dra. Santander, En los contratos de arrendamiento, en que ambas partes son compañías anónimas, y la ley aplicable es la Ley de Arrendamiento para uso comercial, y el arrendador avisa con los 2 meses de antelación establecido en el contrato mediante carta privada, posible aumento del canon y dice que de no acordar gozan de la prorroga legal de dos años, si ya transcurrieron esos dos meses: 1- Esa información a la luz de la ley tiene validez o debió notificarla en su momento, por medio de Notario. 2- el arrendatario en caso de no poder pagar el canon que arroje la conversación entre las partes, en todo caso, goza de su derecho a esa prórroga aún cuando no haya respondido 3- esa notificación debió el arrendador hacerla en forma auténtica.

    notificar aumento del canon

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  40. hola buenas noches qes legal cobrar una unidad tributaria cunado hay atraso en el pago de condominio ya que es acta se estipula pagar los 5 dias de cada mes

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  41. Sra ileana val, sin la revisión de la documentación, es muy complicado darle una respuesta tan puntual. A todo evento, siempre recomendamos las notificaciones a que haya lugar, por vía autentica, para evitar desconocimientos a futuros. De otro lado, cualquier diferencia entre propietario e inquilino, puede ser dirimida por la Sundde. No hay derecho a prórroga legal si se está insolvente, pero si se aumentó el canon arbitrariamente y sin adaptarse a la nueva ley, no podrá el propietario exigir ese aumento. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios.

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  42. hola buen dia, en el caso de un inquilino comenzo en el año 2000 con un contrato a titulo persona natural y en el año 2008 se cambia a titulo de persona juridica como se le calcula su prorroga legal? existe una interrupcion de tiempo? se le calcula su prorroga legal a partir del 2008?

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  43. Sr Doménico Grande, si se trata de un local comercial, la propia ley señala que debe prevalecer la verdad sobre las formas, por tanto, si el inquilino puede demostrar que siempre ha estado en posesión del inmueble, la antigüedad se tomará desde el 2000. Si se trata de vivienda, desde el 2008.Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios.

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  44. Buenas tardes Dra. Ana. Tengo una oficina alquilada a un abogado y el contrato vence en julio, para la renovación del contrato y obtener el nuevo canon de arrendamiento se puede aplicar el método de costo de reposición? O por ser oficina está excluido de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial Art. 4.

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  45. Buenas tengo dos dudas y estaré agradecida de su aclaratoria respecto al alquiler de un local comercial: 1.-Tengo un inquilino cuyo primer contrato por tiempo determinado, improrrogable, se firmo en 2013 al 2014 y se firmó un segundo contrato al finalizar el primero. Cuanto tiempo le corresponde de prorroga 6 meses o un año. 2.-Donde se realiza el procedimiento de secuestro, ante el SUNDDE. GRACIAS

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  46. Sra elisa di berardino, hasta1 año, le corresponderá 6 meses. Más de 1 año y menos de 5 años, le tocará 1 año. El secuestro se comienza a tramitar en la Unidad de Arrendamiento Inmobiliario. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios

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  47. puede un arrendador aumentar el canon de arrendamiento de un local comercial cada tres meses mas de un 40%? esta establecido rn el ctto que es cada tres meses pero no dice el metodo del calculo ni porcentaje...

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  48. Sra Laura Delgado, si el contrato no señala como se ajustará el canon de arrendamiento es porque su cntrato no se adecuó al marco de la nueva Ley. Por tanto contrate un Abogado que efectúe ese trámite, o de ser imposible acordar posiciones entre Ud y el propietario, que dirima la controversia en la Sundde. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios

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  49. buenas tardes. se hizo un contrato de arrendamiento autenticado en mayo del 2013 y vencía el 30 de abril de 2014. posteriormente se renovo de manera verbal por un año mas hasta el 30 de Abril de 2015. en fecha 2 de marzo de 2015 se notificó por escrito pero de manera privada al arrendatario que no se renovaría mas el contrato, por lo tanto, y que se le concedía la prorroga legal de un año desde el 1 de mayo de 2015 y que vencía el 1 de mayo de 2016. el arendatario firmo el acuse de recibo. hizo un deposito bancario en mayo de 2015 pero luego no pagó mas. se le llamó en varias oportunidades y se le contacto personalmente pero siempre decía que por ahora no tenía dinero que le dieran un chance. el local comercial permanece abierto funcionando normalmente. la pregunta es: Se puede demandar por desalojo en vista del incumplimiento del pago de mas de 2 cánones de alquiler? con ese incumplimiento habría perdido el derecho a la prórroga legal? independientemente que no se le haya notificado por notaria o por tribunal la no renovación del contarto y el inicio de la prórroga sino por doc privado, es viable? gracias.

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  50. Sra Belkys Sanchez, a todo evento, de Ud estar interesada en el desalojo, esta es la oportunidad de solicitarlo, dada la morosidad del inquilino, pero la naturaleza del contrato vá mas allá de una simple inquietud, por tanto para poderle dar una respuesta más asertiva, requerimos leer la documetación que Ud ostenta, pues al parecer su contrato se transformó en a tiempo indeterminado, lo cual incluso es un contrasentido a la luz de la nueva ley que rige la materia. Contrate un Abogado que le analice la documetación y le ofrezca una estrategia legal, a los fines de poder tener más posiblidades de éxito en su pretensión. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios

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  51. Buenas Dra. Ana Santander, quisiera saber cuando se procede a un aumento del 145%, del canon, en donde el contrato anterior se fijo el canon por medio de acuerdo entre las partes, que estaba de acuerdo con el monto anterior. y me notifica vía correo el nuevo canon 2015-2016, si no estoy de acuerdo con este canon del año 2015-2016, sigo depositando el monto del canon 2014-2015 para poder estar solvente en la cuenta del arrendatario, 2-. a caer en prorroga legal que por antigüedad me daría 2 años, el monto del canon de estos 2 años va ser el del ultimo contrato firmado o se harán ajustes del canon de la prorroga legal . 3-.es obligatoria esta prorroga legal si yo no estaria de acuerdo con el aumento del canon, gracias por tu respuesta

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  52. Sr JEAN MARQUEZ, lo ideal es revisar su documentación para darle una repuesta más asertiva. A todo evento, Si, Ud debe mantenerse solvente en el pago del alquiler. En caso de proceder la prórroga legal, el canon Si puede ser aumentado conforme a la Ley, el contrato, o la voluntadad contractual. La prórroga legal es obligatoria, siempre y cuando Ud esté solvente.En lo que respeta al aumento del canon, habrá que atender a la voluntad de Uds, a la ley y al contrato. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios

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  53. buenas noches, mi esposo esta alquilado en un local comercial desde hace 3 años, (abasto o bodega), pero nunca firmo contrato sino todo fue de palabra, el realizo unas mejoras al local y el propietario le dijo que se las pagaba del alquiler por lo q acordaron verbalmente que no pagara mas hasta el mes de noviembre pero tampoco firmaron nada, y ahora el dueño le dice que debe irse porq el necesita el local. que podemos hacer

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  54. Sra lisbeth, su problema es del tipo probatorio, pues mientras no pueda demostrar que está solvente, el propietario tiene un buen porcentaje de ganar una pretensión judicial. Contrate un Abogado que, por un lado, pre-constituya pruebas que determinen ese acuerdo verbal de pago de los cánones al que hizo alusión y por otro lado, procure lograr un entendimiento entre Uds las partes. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios

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  55. Buenas tardes Dra. Ana, tengo un local en un centro comercial y lo alquilé a un doctor que colocó un consultorio donde realiza evaluaciones medicas preventivas para empresas. Durante muchos años no se le realizó aumento de canon y viene pagando un monto muy bajo desde hace más de 10 años. Realicé el avalúo por reposición de valor y da un nuevo canon muhco más elevado y acorde con lo que pagan los demás locales comenrciales ubicados en ese centro comercial, pero el inquilino se niega a firmar el contrato indicando que no le aplica la ley por tratarse de un consultorio. Yo entiendo que aunque sea consultorio, está ubicado en un local de naturaleza comercial, es un centro comercial y ese local no se contruyó para ser consultorio médico.. Tengo razón? de paso los locales destinados a consultorios médicos son mucho más constosos..

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  56. DRA sANTANDER: RECIEN ALQUILÉ UN ANEXO DE MI CAA PARA UN NEGOCIO EN EL QUE FABRICAN PRODUCTOS Y SALEN A VENDERLOS. NO HAY VENTA DIRECTA AL PUBLICO. RECIEN HABIENDO FIRMADO CONTRATO POR UN AÑO, AL TERCER MES EL INQUILINO DEJÓ DE PAGAR Y SE ESTÁ COMIENDO EL MES DE DEPOSITO AUNQUE LE ETA YENDO SUPER-BIEN. QUE DEBO HACER?

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  57. Sra María Dolores Suárez Gurdiel, al parecer su inquilino tiene la razón. Ahora bien, si ese inquilino tiene un registro mercantil o una patente de industria y comercio, si podría caer en el campo de aplicación de la Ley. Contrate un Abogado que le evalue la documentación para tener una respuesta más asertiva. A todo evento, Ud tiene la LAI que permite los aumentos de cánones. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios

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  58. Sra Zaida Abreu, Ud puede agotar la vía conciliatoria y procurar el cobro de los alquileres adeudados, por intermedio de Abogado. O bien de inmediato, demandar el desalojo por falta de pago de 2 cuotas mensuales de cánones de arrendamiento. Todo dependerá de sus intereses. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios

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  59. Dra Santander, celebrè un contrato de arrendamiento de un local comercial el primero de septiembre del año pasado y lo realizamos privadamente, ya que no fue posible autenticarlo, se fijó el canon por el metodo del valor de reposiciòn del inmueble. Ahora bien vamos a hacer un contrato el pròximo mes, cuando termine el actual. La pregunta es que ¡si podemos de nuevo fijar el canon de arrendamiento, de mutuo acuerdo, de acuerdo al valor que estimemos de acuerdo al valor der reposiciòn del inmueble?

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  60. Le hago una consulta, en el Estado Monagas recientemente se creo la oficina del SUNDDE, anteriormente la via administrativa se realizaba por ante la Alcaldía. Luego de haberse ganado el juicio de desalojo de mi local comercial puede el juez en la sentencia definitiva solicitar que se agote nuevamente la via administrativa pero por la nueva oficina del SUNDDE? cuando para admitir la demanda ya la habia agotado por ante la Alcaldia?

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  61. como esposible que se introduce una demanda y dura en distribucion casi seis meses ..luego la distribuyen... ya ha cambiado lapsos de causa del objeto de la prrension ... esposible esto

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  62. Sr Tomás Rodriguez, el valor de reposición es solo una de las variables a tener en cuenta para fijar el canon por el método del CAF, CAM o CAV. Ahora bien, sea cual sea el que Uds eligieron, pueden por voluntad contractual modificarlo a otro diferente (dentro de los ya señalados). Solo que por lo que respecta al aumento del canon en el Fijo o Variable, (en su porción fija), este solo podrá aumentar de acuerdo a IPC en el rubro de los bienes y servicios. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios

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  63. Sra Ligia Oliveros Velásquez, en los locales comerciales, no hay que agotar la vía administrativa por ante la SUNDDE. Es en los casos de vivienda que se agota la vía administrativa por ante la SUNAVI. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios

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  64. Sr juanierzambrano, es primera vez que tenemos noticias que una distribución demore tanto. Tal vez Ud debería constatar personalmente esa situación, pues nos parece poco creible. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios

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  65. Dra Santander, tengo un local comercial hice un contrato por seis meses a partir del 04 de agosto del 2014 al 04 de febrero del 2015.la prorroga legal se vencio el 04 de agosto del 2015,los inquilinos no quieren salir.el 27 de agosto del habilite a la notaria para que notificara:ratificara la comunicacion hecha el 14 de julio que se encontraba operando la porroga legal de ley y que vencida la prorroga legal deben entregar el local.en el tribunal de municipio nos mandaron a sunavi a registrarnos y agotar la via administrativa.que me aconceja.

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  66. Sr Domingo Chinea Reyes, Ud ha debido adapratrse a la nueva ley y en tal sentido un contrato de arrendamiento no debe tener una duracion menor a 1 año. A todo evento, el organismo administrativo competente no es la Sunavi, sino la SUNDDE. Finalmente, no existe agotamiento previo administrativo para intentar demandas en locales comerciales, sino para solicitar medidas, que es muy distinto. Contrate un Abogado especialista en la materia que realmente la conozca para no seguir cometiendo errores y pueda defender sus intereses con éxito. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios

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  67. Buen dia soy estudiante de Derecho pero paralelamente trabajo con Bienes raices, mi pregunta es la siguiente: tengo un cliente que por años me ha entregado sus inmuebles para que se le busque inquilinos, siempre hemos tenido una relacion respetuosa y excelente a la hora de escoger a los clientes, es mas el confia mucho en mi ojo clinico a la hora de escoger pero desde hace un tiempo para aca su hija a tratado de decir que su padre ya no esta en capacidad de continuar administrando sus inmuebles, y hasta ha nedgado que el hay alquilado nada sino que soy yo quien alguila y que no reconocera los depositos de los ultimos clientes , ni los depositos en garntia, ni los pagos de los canones de arrendamientos y mucho menos si algun alquilino no ha firmado su debido contrato, total ella misma se contradice en lo que alega, pero bueno da la casualidad que hace 2 meses uno de los locales lo alquilo una crsitaleria, pero el inquilino es de Maracaibo y ha tenido problemas alla para terminar de instalarse en su negocio aqui en Barquismeto, por ello la negociacion se hizo de buena Fe de la siguiente manera, el Sr, vio el local lle gusto, le dio al Propietario su deposito, este le entrego las llaves, el acuerdo fue verbal, se acordeo que como debis viajar urgentemente en 8 dias vendria firmar su contrato, el contrato aaaambas partes lo leyeron y estuvieron de acuerdo con todo, el inquilino se fue pero aun no ha podiso regresar a formalizar dicho contarto escrito pero el ya hizo posesion del mismo y tiene sus implementos de trabajo alli en el local y rigurosamente le ha estado dopositando su alquiler al propietario PERO ahora la hija del dueño del local dice que alli hubo fraude y me acusa a mi de negocio fraudulento y quiere violentar los candados y con su ex esopos que es Abogado, y quien la esta apoyando y asesorando, me dicen palabras ofensivas y me acosan via mensajes de texto con que si los depositos de este supuesto inquilino no los van a reconocer y que van a sacar todo lo que en el local este oculto y la verdad el cleinte solo ha tenido es un problema personal en Maracaibo y nunca se ha negado a firmar el documento escrito ni ha dejado de pagar...ahora me urge saber como puedo yo defenderme y que el inquilino tambien se defienda........ Atentamente Carmen tgg77

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  68. Hola buen dia mi pregunta es la siguiente estoy alquilada en un local comercial donde llevo 10 meses, el propietario me envio una carta donde me indica el nuevo monto que debo pagar si decido quedarme al vencer el contrato, mi pregunta es si es legal subir el 80% del arrendamiento y aparte un 30% por condominio

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  69. Buenas tardes, estoy alquilada en un local comercial desde octubre 2010 por un periodo fijo de 5 años y cada año se reajustaba el monto del canon de arrendamiento. A prinicipio del año 2011 el dueño con quien suscribi contrato vendió un 40% aun tercero, ofreciendome la venta verbalmente, En noviembre del 2011 vende el 60% a otra tercera persona y verbalmente me lo ofrece para venderlo. No tenia dinero para las dos ofrecimientos. El problema se presenta en estos dias porque los dueños no se ponen de acuerdo para el monto a contratar, mejor dicho el que representa el 40% quiere cobrarme un monto super alto y que se que no puedo pagar. Sin embargo el dueño del 60% si es mas consciente y pide un monto razonable- Mi inquietud es la siguiente; puedo firmar contrato solo con el propietario que representa el 60%? el si quiere que lo firme peor no se si es legal! que acciones podría intentar el propietario del 40%? puedo solicitar ante el tribunal la preferencia ofertiva y comprar ese 40%, por ahora? o puedo solicitar un todo? No he tenido problema con el propietario del 60%, Necesito vuestra asesoría! En el fondo quisiera firmar contrato,y lo haría si se puede solamenre con el que representa el 60%.

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  70. Sra Sara Vargas, en su caso existen múltiples incumplimientos legales, que Ud podría denunciar. No obstante, si se trata del derecho de preferencia, sería por el todo, pues en principio no existe prueba respecto al ofrecimiento ni de parte ni del todo de la venta, efectuada en su favor. Contrate un Abogado que le haga saber al propietario renuente, que si Ud asume una posición de conflicto, incluso podría anular la venta, así como hacerle saber a ese propietario las otras tantas irregularidades cometidas, para de esta forma, lograr concretar ese acuerdo que Ud desea y que a la final termina beneficiando a todos. Se trata de buscar un acuerdo con inteligencia. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios

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  71. Buenos dias, Dra. mi consulta es la siguiente tengo 19 años alquilada en un edificio que tiene un local comercial y un apartamento los dos inmuebles los ocupo y estan en un mismo contrato de arrendamiento y pago un solo monto de canon por todo , resulta que el dueño hace seis meses me dijo que iba a vender que le firmara la renuncia de preferencia ofertiva y yo me negue porque estoy interesada en comprar, el se molesto conmigo y dijo que no me iba a renovar mas el contrato y mas nunca volvio a cobrar el canon, es decir que tengo 6 meses sin pagar el canon y no quiero seguir insolvente pero el se niega a cobrarme

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  72. Sra liz rojas, contrate de inmediato un Abogado que le efectúe las consignaciones de arrendamiento por separado, las de la vivienda y las del local comercial, por ante los respectivos organismos competentes. Solo la solvencia en sus pagos, le otorga derechos como inquilina. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios

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  73. Buenos dias Dra, tengo un local comercial al cual le quiero notificar mi deseo de no renovacion de contrato, efectué una publicacion en un medio impreso nacional y envié una carta certificada con acuse de recibo para tener constancia de que han sido notificados. Vas con eso? o tengo que efectuar algun otro trámite? Gracias de antemano.

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  74. Sra Emilina Mora, si Ud tiene en forma auténtica la constancia que el inquilino, bien porque firmó la "carta", bien porque se negó a firmarla, pero fue identificado como tal por el funcionario, quedó notificada de la no renovación, pues con ello le será suficiente. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios

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  75. Buen dia Dra. mi padre construyo con permiso de ingenieria municipal un local comercial para la venta de comida rapida y golosinas, luego a los años fallecio, ahora estamos viendo la posibilidad de alquilarlo o venderlo, hace poco intentamos tramitar un titulo supletorio a favor de mi madre para asi poder efectuar la venta por notaria, pero nos fue negada la mensura por catastro alegando que el terreno donde esta dicho local es un ejido de la municipalidad. Dada esta situación ¿se podra vender o alquilar en una forma privada? gracias.

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  76. Sr Manuel Farias, lo ideal en su caso es revisar la documentación que Ud ostenta. A todo evento, podría agotar la vía de la propia Ingeniería Municipal, a los fines que ellos le tramiten la permisología a favor de los herederos, valiéndose de una Declaración de Herederos Unicos y Universales. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios

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  77. Buenas noches Dra! Queria saber si en la prorroga legal se puede aumentar el canon de arrendamiento! ya me notificaron que no renovaran el contrato y que inicia a partir del proximo mes la prorroga legal de doce meses. Ahora la propietaria quiere aumentar demasiado: el 150% para la prorroga, monto que no puedo pagar! Agadezco su asesoria al respecto.

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  78. Buenos días, tengo unos peque;os Locales anexos a mi vivienda, hace seis meses le arrende uno de ellos En el contrato tengo establecidos que el canon sera aumentado en el periodo arrendado según la inflación y aumento del Banco central de Venezuela, hoy el inquilino no esta de acuerdo a los seis meses del arrendo del mismo y se niega a aceptarlo. Que medida he de tomar /

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  79. Sra Mirim Azuaje, durante la prórroga si se puede aumentar, por acuerdo entre las partes o por regulación del canon por parte del ente administrativo. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios

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  80. Sra Bella, al parecer Ud no ha adecuado su Contrato a la Ley que regula los Arrendamientos Comerciales, pues de ser así, el método de aumento del canon no sería el que Ud expone. Contrate un Abogado que le efectúe esa adecuación, pues el no hacerlo, acarrea multas elevadas.Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios

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  81. Si el contrato estaba vencido antes de la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, y habiendole cotificado al arrendatario la intención de NO renovar el contrato, igual tengo que apegarme a la disposición transitoria primera de la referida ley?

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  82. Sra Del Valle Oscarelys Tovar Estrada, si Ud no activó la vía judicial oportunamente solicitando el desalojo por vencimiento del contrato y su prórroga, pues si deberá adaptar esa relación a la nueva Ley. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios

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  83. Saludos Tengo un inquilino en un local comercial cuyo contrato venció en 2009 con una prórroga convencional que lo hizo prorrogable por períodos iguales. Todos los años había una renovación del canon de mutuo acuerdo pero en el 2014 el arrendatario no quiso hacer dicho ajuste de mutuo acuerdo sino que lo hizo de manera unilateral. Ese mismo año interpuse una denuncia ante el sundee para que fijara el nuevo canon pero hasta la fecha no me han dado respuesta y el inquilino sigue cancelando el mismo canon que el decidió colocar para el año 2014 que debo hacer.

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  84. Sr Vihb Rb, ustedes como partes contratantes han debido ajustarse a ley especial que regula la materia, sin embargo al no haber llegado a un acuerdo y al acudir el inquilino a la Sundde, debe usted contratar a un abogado que le agilice el proceso o dirija usted su reclamación ante el organismo. Lo ideal es revisar su documentación. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios

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  85. Buenas tardes, Si un inquilino de una local ha sido notificado de la prorroga legal que le otorga la ley por 3 años por la via judicial (el juez se traslado al local), y se niega a firmar el documento, el documento es legal? es decir cuando se venza la prorroga se tiene que ir aun que se haya negado a firmarla? Con cuanto tiempo de antelación habría que hacer la diligencia para el desalojo antes de que se venza el plazo? y quién lo realiza en caso de que se niegue a salir del local?

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  86. Sra Yolanda Moen, El documento si es legal a pesar de que no haya sido firmado por el inquilino, una vez vencida la prorroga no es recomendable esperar mas 45 días para dar inicio a las acciones judiciales a los fines de obtener el desalojo. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios

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  87. Feliz noche, para una ofiina la cual necesito desalojar que ley la regula para solicitar dicho desalojo ???? gracias.

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  88. Sra yelitza cortez, se deberá regir por la Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, si la oficina esta destinada a la practica de alguna profesión, como lo seria: una oficina de contadores, abogados o un consultorio odontológico, entre otras. si la oficina se dedica a la actividad comercial, se debe regir por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios

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  89. Buenas tardes, necesito una orientación, compre un negocio el año pasado y el local es alquilado, pero el dueño del mismo no ha firmado el contrato a pesar de que me lo envió, yo soy la representante legal de la empresa y él esta haciendo el contrato a mi nombre personal, pero debo hacer el cambio de patente para ese local porque los dueños anteriores nunca lo hicieron, mi pregunta es: el contrato debe ir a nombre de la empresa o puede ir a mi nombre como la representante, lo otro es que según entiendo el condominio del local debe ser parte del monto total del arrendamiento, si esta persona me cobra un alquiler fijo y yo pago el condominio todos los meses, el cual varia cada vez más alto, entonces mi arrendamiento tiene incremente todos los meses?, Gracias de antemano.

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  90. Sr Jousy Gallardo, distinguida colega si usted gusta llame al 0414-2070727 y con gusto atenderemos su inquietud.

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  91. Buenas tardes Dra me gustaria saber si los inquilinos de locales comerciales que elijan tomar su prorroga legal se les debe hacer reajuste del canon y ademas si deben hacer reposicion del deposito de garantia que poseen?

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  92. Sr Doménico Grande, la posibilidad de reajustar el canon de arrendamiento, dependerá de lo previsto en el contrato de la relación arrendaticia. Respecto a la reposición del deposito, la respuesta es negativa, ya que la relación arrendaticia no ha finalizado. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Dr Enrique Andrea S. (colaborador)

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  94. BUENAS TARDES, LES CONSULTO LO SIGUIENTE: SI EL SUNDDE NO ESTA EJERCIENDO SU LABOR EN CUANTO A LA REGULACION DE CANON DE ARRENDAMIENTO, QUE ACCION DEBO EJERCER PARA LOGRAR REGULAR UN CANON DE ARRENDAMIENTO Y PORQUE VIA? NECESITO SOLICITAR ESTA REGULACION YA QUE PRESENTO PROBLEMAS CON MI ARRENDADOR EN CUANTO AL MONTO DEL CANON Y ME ENCUENTRO EN PRORROGA LEGAL.

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  95. Sra Alejandra Alvarez, SOBREPASA LA EXTENSIÓN PERMITIDA!
    Disculpe las molestias ocasionadas, pero nuestro moderador automático, rechaza las inquietudes que exceden las 10 líneas. Es por eso que dejamos la advertencia en nuestro blog, de efectuar las consultas BREVEMENTE. Si gusta, redacte su consulta más breve y con gusto le responderemos. Dra. Ana Santander.

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  96. Sr ALFREDO PEREZ, Lo primero para resolver su problema con el canon de arrendamiento, es el mutuo acuerdo entre su persona y el arrendador. En caso de ser imposible obtener el mismo, el organismo competente para dirimir su conflicto es la SUNDDE. No al revés. Contrate a un Abogado que le inste diligentemente este proceso y logre la efectividad que usted desea. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Dr Enrique Andrea S. (colaborador)

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  97. buen dia una consulta soy propietario de un local comercial arrendado durante años a un inquilino que cerro la empresa declarandose en quiebra,el contrato, ahora se debe hacer nuevo contrato porque cambiara la razon social de la empresa y esta haciendo remodelaciones y cambios al local comercial pero se quiere aplicar la nueva forma de canon de arrendamiento de acuerdo a la nueva ley a quien acudo para hacer la valoracion del inmueble para fijar el nuevo canon en un nuevo contrato de alquiler debe ser obligatoriamente la SUNDEE quien determine este avaluo del inmueble?

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  98. Sr juan carlos, la Sundde No fija, ni efectúa avaluos del inmueble.Solo orienta respecto a las normas y/o directrices a seguir. Por lo tanto lo que se impone es que el propietario o Ud y el propietario, contraten un perito a tales efectos y luego apliquen las reglas de fijación del canon previsto en la Ley de la especialidad. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Dr Enrique Andrea S. (colaborador)

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  99. Buenas Tardes Doctora. Soy arrendataria de un local comercial, desde 1987, hace 3 años me notificaron la No Renovación del contrato por via de autenticación. Pero en estos tres años me han aumentado el canon de arrendamiento periódicamente. Podría dirigirme al SUNDEE, aleganto que El aumento del canon interrumpió la prorroga, convirtiendo el contrato en verbal a tiempo indeterminado?

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  100. Hola muy buen día y feliz semana, voy a colocar mi pegunta tengo locales comerciales y como apoderado, soy el que trata de la renovación y aumento de los canon de arrendamiento, en esto momentos los contratos están vencido y ya les envié el comunicado con respectiva información de aumento del canon y hacer del debido conocimiento de nuestra voluntad de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con ellos al principio no hubo cualquier objeción mas pasado 15 día no tengo información de si van o no a renovar los contrato o si aceptan el nuevo valor del canon uno de los inquilino vive en el extranjero mas no informa quien es el representante para firmar o negociar conmigo el contrato, el otro solo mando a decir que no estaba de acuerdo con el valor del canon,sera que me puede aconsejar o que pasos puedo dar para resolver, muchas gracia y un feliz día

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  101. BUENAS, SOY ARRENDATARIA DE UN LOCAL COMERCIAL DESDE HACE MAS DE 2 AÑOS, PERO EL PROPIETARIO VA A VENDER EL INMUEBLE POR UN PRECIO DEMASIADO ALTO PARA COMPRARLO, CUANTO TIEMPO TENGO PARA DESOCUPAR EL LOCAL, EL DEBERIA DARME UNA PRORROGA ASI SE LO VENDA A UN TERCERO, AGRADECIDA CON LA RESPUESTA

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  102. Buenos días Dra. desde el mes de julio he intentado, sin éxito, regular los contratos de arrendamiento y por ende los cánones según el método de avaluó y actualmente estoy en al agotamiento de la vía administrativa, con el acto de conciliación a través del ministerio de comercio. ahora bien, en la ley anterior en el art. 38 los desalojos estaban vinculados con un lapso de prorroga, pero en la nueva ley el art. 26 y 40 no se vinculan ya que el primero menciona solo del vencimiento del contrato. la pregunta es los desalojos tienen lapsos de prorroga? muchas gracias de antemano.

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  104. Sra Adorable Desastre, para dale una respuesta más asertiva debemos revisar la documentación que usted ostenta. Le comunico, que el aumento en el canon de arrendamiento, no significa que se interrumpió la prórroga (no es el único elemento a considerar a los fines de la interrupción), pues es probable que tal aumento este previsto en el contrato de arrendamiento. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Dr Enrique Andrea S. (colaborador).

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  105. Sr jose gregorio lopez gonzalez, contrate a un Abogado, que busque una conciliación entre usted y los inquilinos, en la cual traten la renovación del contrato y el aumento del canon, así como también deje por documento autentico lo acordado. Si no fuera posible la conciliación, el Abogado deberá tramitar los procesos respectivos, a tales efectos. Todo esto teniendo como punto de partida la adaptación de esos contratos de arrendamiento a la vigente ley que regula la materia, pues si no lo están deberá primero tramitar tal adaptación. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Dr Enrique Andrea S. (colaborador).

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  106. Sra carmen zambrano, si usted tiene o no una prorroga legal, va a depender de lo previsto en su contrato de arrendamiento y el tiempo que usted tiene en alquiler. Usted tiene derecho de preferencia en la venta, pero si decide no comprarlo y lo adquiere un tercero, este deberá respetar su prorroga. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Dr Enrique Andrea S. (colaborador).

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  107. Sr Genny Rueda, SOBREPASA LA EXTENSIÓN PERMITIDA!
    Disculpe las molestias ocasionadas, pero nuestro moderador automático, rechaza las inquietudes que exceden las 10 líneas. Es por eso que dejamos la advertencia en nuestro blog, de efectuar las consultas BREVEMENTE. Si gusta, redacte su consulta más breve y con gusto le responderemos. Dra. Ana Santander.

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  108. Tengo 1 cubiculo alquilado en el cual presto servicioos de consultas médicas y el contrato vence en abril del 2017. El dueño me dice que debo pagar la mitad de todos los cánones hasta la fecha acordada en contrato como penalidad. Es eso cierto?

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  109. Sr Roberto, Distinguido colega, si gusta comuníquese con nosotros a través del 0414-2070727 Dra. Ana Santander y con gusto lo orientaremos en su inquietud.

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  110. Sra Genny Rueda, cuando usted habla de penalidad, se hace necesario revisar la documentación que usted ostenta, para poder determinar si esta procede o no, pues toda penalidad parte de un incumplimiento. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Dr Enrique Andrea S. (colaborador)

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  111. Dra. Tenía un local alquilado, el inquilino me lo entregó cuando solo había disfrutado 3 meses de prorroga legal, le dio un cáncer, sus sobrinos que lo atendían a uno un infarto, así que lo entregó, (no se dejó constancia o acta de entrega por escrito) el murió, el local se reformó y amplió,Y ya se alquiló a otra persona, ahora sus herederos demandan retracto legal arrendaticio, dicen que se les había prometido verbalmente devolvérselos al arreglarlo (falso). Que puedo hacer?

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