DERECHO

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10 de octubre de 2014

¿APLICA LA NUEVA LEY DE ALQUILERES DE LOCALES DE USO COMERCIAL A LOS PROFESIONALES INDEPENDIENTES?



AMBITO DE APLICACIÓN DE LA LRAIUC: Las anteriores son 2 de las inquietudes que con más frecuencia se nos plantean en ese Despacho Jurídico: Salvo criterio en contra del Órgano Rector (SUNDEE), aún sin crear, la respondemos así: La LRAIUC, expresa en su artículo 2 y en su parte pertinente: “…se entenderá por inmuebles destinados al uso comercial, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales…”. La LCPJ, señala en su artículo 2 y en su parte pertinente: “…quedan sujetos a la aplicación de la presente ley, las personas…que desarrollen actividades económicas…”. Finalmente la LAI en su artículo 1 señala en su parte pertinente: “…El presente Decreto-­Ley regirá el arrendamiento…de los inmuebles…desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales…”.  De lo anterior se colige, que Actividad Económica puede ser del tipo Mercantil-Comercial, o del tipo Profesional-No Mercantil-Civil. Entonces, la LCPJ, nos arropa a los profesionales de ejercicio libre pues maneja el término amplio de Actividad Económica.  La LRAIUC, no nos aplica, pues los profesionales de ejercicio libre, no desempeñamos una actividad que sea de juego libre del comercio, que podamos poner en “venta” o que podamos “comprar”, literalmente, además, no contamos con una patente de industria y comercio, y no percibimos un “precio” por nuestros servicios, sino unos “honorarios”. Esa diferencia, aunque sutil, hace que no seamos considerados un verdadero comercio en sentido estricto. La LAI, por su parte, en expresa al citar que las actividades profesionales quedarán bajo su imperio de aplicación. En atención a lo anterior, ante la pregunta: ¿Una oficina/bufete/despacho de abogado, contador, ingeniero, que preste su servicio, incluso, dentro de un centro comercial, está regido por la  LRAIUC? La respuesta es en sentido negativo. Recomendamos leer un artículo en el siguiente link:http://cpc-enlinea.com/deben-los-contadores-abogados-medicos-y-demas-profesionales-inscribirse-en-el-rupdae.METODOS DE FIJACION DEL CANON DE ARRENDAMIENTOS A LOS LOCALES DE USO COMERCIAL: Nos ha llamado poderosamente la atención que al parecer en ciertos Centros Comerciales, han concertado reuniones con los inquilinos, en aras a dar cumplimiento a la LRAIUC, (cuando ordena que los contratos de adapten a su normativa en el término de 6 meses), pero los propietarios les han propuesto, como único método para fijar el canon de arrendamiento, el basado en el  CAF (canon de arrendamiento fijo), previsto en el artículo 32, numeral 1. Cuando lo cierto, es que el artículo en comento, señala, textualmente y en su parte pertinente: “…La fijación del canon de arrendamiento…la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionados de común acuerdo…” Entonces, la ley NO distingue, ni da preferencia a un método de fijación respecto del otro. Cónsonos con el viejo proverbio, que señala “cuando el legislador no distingue, el intérprete no debe hacerlo”, cualquiera de los métodos será válido. Solo impone la ley, como condición que el método elegido, lo sea de común acuerdo entre las partes. Caso de no haber acuerdo, pues será la Sundee, quien dirima la controversia.  Expliquemos El CAF: Parte de la valoración del inmueble, que deberá aprobar la Sundee, en base al costo actualizado de reposición. El CAF será el resultado de dividir, el valor del inmueble, entre 12 meses y el área arrendable del edificio o inmueble. Obteniendo el Valor mensual que corresponde  a cada metro cuadrado arrendable, de la edificación, de los locales en conjunto. Luego se multiplica por el área del local que vamos a arrendar, para obtener el valor mensual en bolívares de ese local. Finalmente lo multiplicamos por el porcentaje de renta anual permitido, hasta 20% si se trata de una edificación nueva. La fórmula será: CAF = (VI/ 12/ M2A) x M2a x % RA. Ahora bien, si el local es individual, el área arrendable y el área a arrendar será la misma. Entonces la fórmula será: CAF = VI/ 12 x % RA. Ejemplo Práctico: Un edificio se valuó en 50.000.000. Total de superficie arrendable 2000mts2. Local a arrendar 100mts2. 50.000000/12/2000mts2 = 2083,33 x 100mts2 = 208.333 x 12/100 = 25.000Bs de CAF. El CAV: En base a las ventas brutas del mes anterior, que efectúo el arrendatario. Por “brutas” se entiende sin deducción de pasivos y/o cargas, por tanto no es “neta”. Y oscila entre el 1% al 8%, salvo que se trate de locales destinados al entretenimiento. La determinación de las ventas brutas se hace a través de la declaración del IVA cada mes transcurrido. Ejemplo Práctico: Ventas brutas del mes anterior, a razón de 100.000Bs, el alquiler será el resultante de multiplicar esa cifra por el porcentaje acordado entre las partes. 100.000 x 5/100 = 5.000Bs, si las ventas aumentan, el alquiler también y a la inversa.  El CAM: En base a calcular el canon tanto por el CAF como por el CAV, pues se compone de una porción fija y a una variable. Perro la porción fija no podrá exceder del 50% de lo que sería conforme al CAF. Por tanto toman nuestro ejemplo de arriba, la porción fija no podría exceder de 12.500Bs. De otro lado, el porcentaje no podrá ser superior al 8%, y además si el porcentaje de ventas supera al doble de la porción fija, se elimina el pago de la fija y solo se cobrará el variable.  Ejemplo Práctico: Si la parte fija quedó en 10.000Bs y la parte variable quedó en 8.000Bs. el CAM será = 18.000Bs., pero si en un mes “bueno para las ventas”, la parte variable quedó en 21.000Bs, como esto supera el doble de la parte fija, solo se podrá cobrar la parte variable y no la suma de la variable más la fija.

Dra. Ana Santander. 

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