DERECHO

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10 de octubre de 2014

DESALOJOS DE VIVIENDAS ALQUILADAS: ¿REALIDAD O FICCION?: FINALMENTE UNA REALIDAD:



En Sentencia de la la Sala Constitucional del TSJ de fecha: 03-10-14, se estableció, como un tímido avance, (más no por ello no importante),  un lapso perentorio de 4 meses, más una prórroga de 2 meses (si media un acto expreso que la declare), para que la SUNAVI emita un  pronunciamiento en relación al destino habitacional del arrendatario. Lo anterior a los fines de hacer cesar las suspensiones indefinidas en el tiempo, que dejaban en un limbo procesos judiciales en fase de sentencia o de ejecución de sentencias. Entonces un fallo definitivamente firme, que ordene el desalojo, solo deberá esperar el lapso mencionado y no una “eternidad”, para que se habilite al Juez de a causa a ordenar el desalojo del inmueble. Resumiremos la sentencia a nuestro modo acostumbrado, así: “…I FUNDAMENTOS DE LA ACCIÓN DE AMPARO:…Que la Sentencia (sic) dictada…por el JUZGADO SUPERIOR…EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA (sic) METROPOLITANA DE CARACAS, es eminentemente violatoria de derechos y garantías constitucionales, así como violatoria del debido proceso y el derecho a la defensa…por cuanto desconoció la Ley especial que rige la materia inquilinaria como es el caso de La LRCAV… ya que la misma establece lo siguiente. (sic) Disposición Transitoria Primera: ‘Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley…Tal disposición es muy explícita y ordena cumplir el procedimiento establecido en la ley que no es otro que el que se encuentra estipulado en (sic) Título III Del procedimiento Previo a las Demandas...que la jurisdicción judicial debe esperar las resultas del procedimiento Administrativo que envíe el órgano competente es decir la SUNAVI para poder continuar el curso de las causas. El no cumplir con este requisito previo implica el desconocimiento de la ley, se estaría violando el ordenamiento legal y se estaría dejando de reconocer normas que protegen la condición de inquilinos y que están vigentes y son de eminente orden público”…Que la presente causa se encontraba en fase de dictar Sentencia Definitiva…Por lo que el Tribunal de alzada tenía la obligación de ordenar por medio de auto la suspensión de la causa, hasta tanto las partes acreditaran haber cumplido el procedimiento especial previsto en dicho Decreto, en este caso la parte actora. Sin embargo, la causa se paralizó y quedó en suspenso por el lapso de un año, cinco meses y seis días”…Que no entiende …cómo es posible que haya prosperado el DESALOJO habiendo la parte actora incoado la acción en base a las cuotas de condominio no pagadas por el arrendatario”…II FALLO ACCIONADO:…el Juzgado Superior…declaró:… Parcialmente con lugar la demanda que por desalojo…Condenó a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto de la relación locativa…Ordenó aplicar lo establecido por el TSJ…referente a la suspensión de los juicios en materia arrendaticia, hasta tanto se verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto…V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:… el accionante denunció que se conculcó el derecho a la defensa y el debido proceso del ciudadano R…por cuanto la alzada no dio cumplimiento al procedimiento administrativo previo ante la SUNAVI, lo que a su juicio infringió normas de orden público. Señala que si bien la causa se paralizó conforme al Decreto…la misma se encontraba en fase de dictar sentencia, por lo que el Tribunal de alzada tenía la obligación de ordenar por medio de auto la suspensión de la causa, hasta tanto las partes acreditaran haber cumplido el procedimiento especial. Asimismo, cuestiona la procedencia del desalojo sobre la  base de las cuotas de condominio no pagadas por el arrendatario. OBSERVA ESTA SALA:… que la causa primigenia fue suspendida en fase de ejecución por auto…dicha actuación procesal se compagina con la interpretación que del Decreto…Asimismo se observa que…el Juzgado…ofició a la SUNAVI, a fin de informar al órgano administrativo que el proceso se encontraba en estado de ejecución y garantizar el destino habitacional de la parte afectada. Aunado a ello constata esta Sala que la SUNAVI informó al Juzgado de la causa que el ciudadano R no necesita de un refugio temporal por cuanto tiene un bien inmueble ubicado en la UrbanizaciónEs pertinente advertir, que el fundamento del Decreto…obedeció a una medida de gobierno dada la situación de emergencia que se presentó en el país por las fuertes lluvias acaecidas durante el último trimestre del año 2010…El Decreto…establece un régimen especial de protección de la vivienda como valor social, tendente a evitar hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos arbitrarios en perjuicio de las personas ocupantes de los inmuebles y a garantizar el derecho a la defensa…El Decreto…instituye un procedimiento administrativo de primer grado para la ejecución de las decisiones que comporten la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, que se inicia ante el MPPVH, por órgano de la SUNAVI, con el objeto de instar a las partes involucradas a una conciliación para la resolución de la controversia. Conforme al artículo 13 del referido cuerpo normativo, la ejecución de las decisiones que ordenan el desalojo de un inmueble precederá de una suspensión legal del curso de la causa (de 90 a 180 días hábiles), lapso durante el cual el funcionario judicial notificará al afectado por el desalojo y verificará que haya contado con la debida asistencia jurídica; asimismo, remitirá al Ministerio competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud para la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva por el desalojo y su grupo familiar, si este manifestare no tener lugar donde habitar.Ahora bien, esta Sala observa que la disposición en comento ESTABLECE UNA PROHIBICIÓN EXPRESA DE LA EJECUCIÓN FORZOSA, HASTA TANTO SE GARANTICE EL DESTINO HABITACIONAL DE LA PARTE AFECTADA, SIN ESTABLECER UN LAPSO DETERMINADO PARA ELLO, LO CUAL HA ORIGINADO QUE EN LA PRÁCTICA FORENSE SE SUSCITEN CASOS DONDE LAS EJECUCIONES DE LOS FALLOS SE DILATEN POR ESTE MOTIVO, SITUACIÓN QUE EVIDENTEMENTE CONTRARÍA LOS POSTULADOS DE UNA JUSTICIA EXPEDITA y sin dilaciones indebidas que el artículo 26 del Texto Fundamental propende a proteger... A tal efecto, tratándose de una actuación administrativa LA SALA ENTIENDE NECESARIO FIJAR UN PLAZO PERENTORIO VENCIDO EL CUAL EL TRIBUNAL SE ENCUENTRE HABILITADO PARA EJECUTAR SU DECISIÓN. Siendo así, en función de lo dispuesto en el artículo 60 de la LOPA, que DISPONE UN LAPSO DE 4 MESES PARA QUE EL ENTE ADMINISTRATIVO, ES DECIR, LA SUNAVI EMITA UN  PRONUNCIAMIENTO, MÁS UNA PRÓRROGA DE 2 MESES SI MEDIA UN ACTO EXPRESO QUE LA DECLARE, HA DE SER ESE EL LAPSO RACIONAL Y SUFICIENTE PARA QUE LA EJECUCIÓN DE UN FALLO DEFINITIVAMENTE FIRME QUE ORDENE EL DESALOJO ESTÉ A LA ESPERA DE QUE LA AUTORIDAD ADMINISTRATIVA GARANTICE EL DESTINO HABITACIONAL DEL ARRENDATARIO. Vencido este plazo sin que haya habido pronunciamiento expreso de la Administración, el juez entonces quedará habilitado para proceder a la ejecución de la sentencia; sin menoscabo de las facultades del administrado para instar a la Administración a que cumpla con el deber de solucionarle transitoriamente su problema habitacional…VI  Decisión:declara SIN LUGAR la acción de amparo constitucional…”. Finalmente, la Sala Constitucional, con criterio vinculante, nos permite avanzar en la ejecución de sentencias, que ordenen el desalojo. Sin convertiros en partidarios de una u otra posición en un litigio, no es menos cierto, que existen numerosas familias que, ante el amparo de una Ley desigual y parcial, hoy duermen en “techos no seguros”, o en la calle, a pesar de haber adquirido con sumo esfuerzo una vivienda en plena propiedad. Celebramos entonces, este avance jurisprudencial.

Dra Ana Santander.

7 comentarios:

  1. Buenas tardes Dra. Ana Santander quisiera que me asesore sobre el siguiente caso: yo vivo en un sitio diferente al de mi padre que tiene 90 años y me he decidido traérmelo a vivir conmigo, el tiene la casa de toda la familia y la ha alquilado desde hace diez años, donde los inquilinos pagan 400bf mensuales, no han pagado la energía eléctrica ni el servicio de aguas durante toda su estadía la cual ha causado una deuda muy grande a estas instituciones, se les abordo amablemente para que desalojaran la vivienda por supuesto dándoles un tiempo de seis meses y ellos se pusieron a la defensiva actuando de manera despectiva aludiendo que no podrían salirse porque ellos no tienen a donde irse además alegaron que tienen dos niñas, de esto ya hace dos años y ahora con esta sentencia de TSJ ¿Se podrá desalojar a estos inquilinos?, además ¿El que ellos no hallan pagado la energía eléctrica y el agua son motivos de desalojo? ¿Que pasaría si no se realizó un contrato por el SUNAVI? Teniendo presente que mi padre tiene 90 años y tiene algunas deficiencia de memoria, audición y motoras por su edad, el no hizo tal procedimiento.... podría usted decirme cual seria el paso mas apropiado para arreglar esta situación

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  2. Sr Jose Rodriguez, si se puede desalojar a los inquilinos, con el agotamiento previo de la vía admnistrativa por ante la Sunavi. Los motivos de desalojo, con taxativos y están en la ley, el motivo por falta de pago de los servicios públicos, pareciera apuntar más a otro tipo de acción que la del desalojo, pero que a la final llevan al mismo resultado, esto es la entrega del inmueble libre de bienes y personas a su propietario. La falta de contrao escrito, se suple en la Sunavi a través de un Justificativo de Testigos. Contrate un Abogado especialista en la materia, que de inicio a la vía administrativa. Es un proceso lento, pero, la inercia y omisión en activar la vía legal, solo beneficia a los inquilinos. Uds tienen derecho pero deben ejercerlos. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios.

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  3. Saludos Dra. A una inquilina el arrendador la cita a dilucidar el tema de su desalojo, pero la citación se la hizo por una intendencia (prefectura). Ella en ningún momento ha incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento ni en ninguna otra causal para que proceda el desalojo. ¿Es por la intendencia que se debe tratar este asunto? esta facultada la intendencia para tomar decisión sobre esto? Porque para que esta entonces la SUNAVI?

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  4. Sr Alfredo Sangronis, la competencia la tiene la Sunavi, si se trata de desalojo de vivienda. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios.

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  5. saludos doctora tengo 5 años en un proceso de desalojo ya fui ,a sunavi agote la via administrativa, la inquilina nunca fue a las citaciones de la sunavi y tengo 2 años en un tribunal donde cada vez que le hacen la citacion a la inquilina hay errores en el expediente y lo vuelven hacer y se demora hasta 2 meses corrigiendo ya luego de varias citaciones el alguacil agoto esa via y me fui a cartel de la prensa local y cuando llego el dia de la audiencia los abogados a quien le di poder no fueron ni me informaron y cerraron el caso .ahora yo apelo para solicitar una oportunidad que hace uno cuando consigue abogados sin etica profesional ya llevo 3 abogados

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  7. Sra Iraima Chirinos SOBREPASA LA EXTENSIÓN PERMITIDA!
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