DERECHO

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9 de mayo de 2015

¿LA LRCAV ES RETROACTIVA? SI. MENCION ESPECIAL A LOS SUBARRENDAMIENTOS Y MEDIOS ALTERNATIVOS PARA LA SOLUCION DE CONFLICTOS:

Para los Abogados de la escuela procesalista/formalista, (a la cual pertenecemos), esto es un contrasentido. No obstante, en Sentencia del 06 de Mayo del 2015 de la Sala de Casación Civil del TSJ, (con ocasión a un Recurso de Interpretación), sin expresamente reconocer la colisión o no con este antiquísimo principio del derecho, (constitucionalmente amparado), efectivamente se le da a la Ley en comento, un campo de aplicación más allá del tempore, pues se ratificó su aplicación a las situaciones jurídicas originadas con anterioridad a su vigencia. La resumiros de nuestro modo acostumbrado así: “...ANTECEDENTES: Mediante escrito presentado en fecha 19-06-2012, ante la Sala Constitucional…se propuso Recurso de Interpretación de los artículos que a continuación se señalan en el mismo orden del escrito: disposición transitoria 5ta, 137, disposición transitoria 9°, 44, 45, 27, 55, 94, todos de la LRCAV, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053 de fecha 12-11-11…MOTIVACIONES PARA DECIDIR: …procederá la Sala a responder los requerimientos del solicitante, punto por punto, en los siguientes términos: DISPOSICIÓN TRANSITORIA 5TA: “…los arrendatarios que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan 20 años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla, exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a los pequeños arrendadores. A tal efecto el propietario o arrendador, procederá de acuerdo al capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este instrumento legal, en un lapso no mayor de sesenta días a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley.”…EL SOLICITANTE EXPRESA:“2.- ¿Deben los arrendadores propietarios de bienes destinados a arrendamiento por tiempo superior a 20 años, ofrecer en venta a los arrendatarios los bienes arrendados, independientemente a la duración de la relación contractual para la época de entrada en vigencia de la ley?. Al respecto, la Sala de Casación Civil debe señalar que el artículo 6 de la Ley establece:…se desprende la intención del Legislador, de aplicar el contenido de la ley a todas las relaciones arrendaticias que se encuentren activas para el momento de entrada en vigencia del texto legal. El carácter de orden público y el obligatorio cumplimiento, no dejan margen de duda sobre la aplicabilidad de estas disposiciones legales no solo para aquellas relaciones arrendaticias que se susciten con posterioridad a la Ley, sino también aquellas que coexistan para el momento de su promulgación...las disposiciones procesales contenidas en la LRCAV se aplican en forma inmediata…Para aclarar aún más el punto, el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, a través de la SUNAVI, dictó la Providencia Administrativa N° 00042, de fecha 28 de marzo de 2014, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.382, mediante la cual se establecieron las normas para que los propietarios y arrendadores de edificios que tengan 20 años o más dedicados al arrendamiento los oferten en venta a sus arrendatarios o arrendatarias…De la lectura de la transcrita providencia administrativa, queda claro que las disposiciones de la LRCAV se aplican incluso para aquellas relaciones arrendaticias activas y surgidas con anterioridad al momento de entrar en vigencia la citada Ley. En razón de lo expuesto, la Sala de Casación Civil debe señalar, que la disposición transitoria 5ta de la LRCAV, se aplica también para aquellas relaciones arrendaticias que hayan surgido con anterioridad a la promulgación de la ley, y puedan ser subsumidas dentro del supuesto de hecho de la norma. ARTÍCULO 137:¿Deben los arrendadores propietarios de bienes destinados a arrendamiento aplicar el descuento señalado en dicha norma al precio a las preferencias ofertivas tomando en cuenta para tal cálculo la duración de la relación arrendaticia existente con anterioridad a la promulgación y entrada en vigencia de la LRCAV?. Por la razones explicadas en al análisis de la disposición transitoria quinta, la respuesta debe ser afirmativa…ARTÍCULO 68. Y DISPOSICIÓN TRANSITORIA 9NA…EL SOLICITANTE SEÑALA:… ¿En los casos de existencia de causas judiciales fundamentadas en falta de pago, de retirar las sumas consignadas a favor de los beneficiarios constituye convalidación de los pagos?...la Sala de Casación Civil debe exponer:…Como puede observarse, la LRCAV derogó las disposiciones de la LAI de 1999 entre ellas, los artículos 51 y 52 del referido decreto-ley. De esta forma…establece expresamente que los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de consignación judicial de pagos, producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República, tendrán un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma…el cumplimiento de la norma por parte de estos sujetos de la relación contractual, no puede considerarse una aceptación o convalidación de ninguna situación jurídica desfavorable. Simplemente constituye una conducta impuesta por la norma, adecuándose a lo dispuesto por el Legislador. No puede entenderse una renuncia a algún derecho o la tácita aceptación o reconocimiento de alguna pretensión de su contraparte. ¿En los casos de contratos verbales o cuando no exista cuenta bancaria específicamente indicada para efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento, en caso de rehusarse los arrendadores, tácita o expresamente, en recibir los cánones ante la eliminación e inexistencia del procedimiento de consignación arrendaticia, deben ocurrir los arrendatarios al procedimiento de oferta real y depósito para liberarse de dicha obligación? La Sala observa: En cuanto a la posibilidad del contrato de arrendamiento verbal, el artículo 46 de la LRCAV, establece: “Los arrendatarios y arrendatarias tienen derecho a que se elabore un contrato escrito, según acuerdo voluntario entre las partes; el mismo deberá ser público, a tal efecto las notarías públicas y los registros con funciones notariales deberán exonerar de todo gravamen estas actuaciones. Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo, serán objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley”. A partir de la entrada en vigencia de la LRCAV no debería haber contratos de arrendamiento verbales. Los arrendadores que hayan incumplido la formalización por escrito del contrato, se encuentran expuestos a la sanción contenida en el artículo 141 numeral 9°...En este mismo orden de ideas, el Decreto N° 8.587 de fecha 12 de noviembre de 2011, contentivo del Reglamento de la LRCAV, publicado en la Gaceta Oficial la República Bolivariana de Venezuela N° 39.799, el 14 de noviembre de 2011, establece el carácter escrito de contrato de arrendamiento, cuando a título de ejemplo señala: en su Artc 5 “Todos los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, habitación, pensión o viviendas estudiantiles, deberán ser revisados…las partes deberán presentar el contrato de arrendamiento, el cual deberá contener, entre otros aspectos:…Artículo 9. “En un lapso no mayor de quince (15) días hábiles a la protocolización del contrato de arrendamiento por ante la Notaria Pública…el arrendador del inmueble deberá consignar por ante la SUNAVI… el arrendador que no de cumplimiento a lo establecido en el presente Artículo se le sancionará a tenor de lo indicado en los artículos 22 y 24 de la LRCAV”. Está clara la imposibilidad legislativa de permitirse el arrendamiento verbal de acuerdo a las normas citadas.CONTINÚA MANIFESTANDO EL SOLICITANTE que “…en caso de rehusarse los arrendadores, tácita o expresamente, en recibir los cánones ante la eliminación e inexistencia del procedimiento de consignación arrendaticia, deben ocurrir los arrendatarios al procedimiento de oferta real y depósito para liberarse de dicha obligación...”  La respuesta a esta interrogante debe ser que los arrendadores no pueden negarse al cumplimiento del artículo 68 de la LRCAV. En el caso de aquellas relaciones arrendaticias que venían siendo objeto del procedimiento de consignación judicial de pagos, de no adecuarse al plazo de un año establecido en la disposición transitoria novena, se aplica el lapso de prescripción para retirar lo consignado, ocasionando que estos recursos sean destinados por la SUNAVI al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador. La Sala de Casación Civil no ve posibilidad alguna de intentar un procedimiento distinto al establecido en la LRCAV, como el de la oferta real y depósito que plantea el solicitante. ARTÍCULOS 44 Y 45….De la prohibición de subarrendamiento y la obligación de formalizar las relaciones anterioresEL SOLICITANTE FORMULA LAS SIGUIENTES INTERROGANTES: ¿En los casos de existencia de relaciones contractuales de subarrendamiento o cesión de contrato de arrendamiento que no hayan contado con la autorización expresa y por escrito de los arrendadores y que existan acciones judiciales fundamentadas en ello, automáticamente deja de existir la causal de resolución contractual?...la Sala de Casación Civil debe señalar lo siguiente: 1.- Situación del subarrendamiento sin autorización del arrendador, y este último demandó la resolución del contrato por este motivo, antes de la entrada en vigencia de la LRCAV: Antes de la entrada en vigencia de la LRCAV, se encontraba vigente la LAI que señalaba: Artículo 15: “Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo”. Si el arrendatario subarrendó sin autorización expresa del arrendador, este último podía eventualmente demandar la resolución de contrato amparado en el artículo 15 antes transcrito. De existir una demanda bajo esta pretensión resolutoria, introducida con anterioridad a la entrada en vigencia de la LRCAV, debe entenderse que la parte actora adecuó su demanda a la disposición normativa que para ese momento sostenía su pretensión procesal y un cambio posterior en el texto legal, no puede afectarla. Si la causal resolutoria existía para el momento de introducción de la demanda, esta situación se mantiene y no se ve afectada por el cambio posterior en la Legislación. 2.- Situación del subarrendamiento sin autorización del arrendador, y este último NO demandó la resolución del contrato por este motivo, entrando posteriormente en vigencia la LRCAV: En este último caso, se aplica lo dispuesto en el artículo 45 de la LRCAV, donde  el arrendador “…está en la obligación de formalizar la relación arrendaticia con las personas que ocupen en ese momento el inmueble…ARTÍCULOS 27, 55 Y 94: EL SOLICITANTE PLANTEA LAS SIGUIENTES INTERROGANTES: ¿las partes contratantes no podrán de modo alguno prever cláusulas mediante las cuales sometan a medios alternativos de resolución de conflictos cualquier eventual controversia? Al respecto debe señalarse, que ninguna de las normas antes transcritas, prohíbe expresamente la posibilidad de una cláusula que permita los medios alternativos de resolución de conflictos. Sin embargo, el artículo 6 de la LRCAV señala: “Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República. Si estas normas son de orden público y de obligatorio cumplimiento, queda claro que el procedimiento no puede ser obviado ni sustituido por voluntad de las partes. De acuerdo a lo expuesto, las disposiciones y procedimientos de la LRCAV, no pueden ser derogadas o relajadas por acuerdos, cláusulas o estipulaciones de las partes. Una cláusula que establezca la posibilidad de evitar el procedimiento previo ante la SUNAVI, bajo la figura de un medio alternativo de resolución de conflictos, debe entenderse como “nula” de acuerdo al citado artículo 32. “Ante la existencia de relaciones contractuales de arrendamiento para vivienda, suscritas con anterioridad a la entrada en vigencia de la LRCAV y en las que las partes previeron someter a medios alternativos de resolución de conflictos cualquier eventual controversia que entre ellos surgiera, ¿dichas convenciones quedan extintas y sin ningún efecto con la entrada en vigencia de dicho texto legal?, ¿no constituiría ello un aplicación retroactiva de la Ley, lo que vulneraría la norma contenida en el artículo 24 constitucional?...”. Aquellas relaciones arrendaticias surgidas con anterioridad a la entrada en vigencia de la LRCAV, y donde las partes contratantes hayan pactado algún medio alternativo de resolución de conflictos, y antes de la mencionada vigencia hayan activado el mecanismo adecuado, llámese arbitraje, conciliación u otro, continuarán el desarrollo normal del respectivo procedimiento hasta su conclusión. Pero, si los contratantes estipularon contractualmente alguna cláusula que pretenda evitar las normas de procedimiento antes descritas, como el estipulado en el artículo 94, y no iniciaron el procedimiento respectivo para la solución del conflicto, una vez entrada en vigencia la citada Ley, es inevitable el cumplimiento de todas las disposiciones que el texto legal establece, como por ejemplo, el procedimiento previo ante la SUNAVI. Quedan de esta forma respondidas las interrogantes formuladas por el recurrente en interpretación...”
Dra. Ana Santander

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