DERECHO

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10 de julio de 2015

ARBITRAJE COMO MEDIO ALTERNATIVO DE RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN MATERIA ARRENDATICIA (NO VULNERA EL ORDEN PUBLICO):



Resumimos la Sentencia del 16-06-15 de la Sala Político-Administrativa del TSJ, que abrió la puerta a las soluciones arbitrales:”…HECHOS:. el Juzgado…de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió el expediente…contentivo de la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, ejercida por…la sociedad mercantil Mcontra la sociedad mercantil E...La remisión se efectuó para que esta Sala se pronuncie sobre la consulta prevista en los artículos 59 y 62 del C.P.C, por haber declarado el referido Tribunal…la falta de jurisdicción del Poder Judicial para conocer del presente asunto, por encontrarse el contrato cuyo cumplimiento se reclama sujeto a una cláusula arbitral….CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:En primer término, es necesario precisar que la CRBV consagra en su artículo 258 el deber que tiene el legislador de promover el arbitraje, la conciliación, la mediación y cualesquiera otros medios para la solución de conflictos, como alternativa ante las disputas o querellas en sede judicial, lo que refleja la constitucionalización de los medios alternativos para la resolución de conflictos. De manera que el arbitraje constituye una excepción a la competencia constitucional que tienen los tribunales ordinarios del país de resolver, por imperio de la Ley, todos los conflictos que les sean sometidos por los ciudadanos a su conocimiento. En este sentido, la doctrina y la jurisprudencia han considerado al arbitraje como un medio de autocomposición extrajudicial entre las partes, quienes, mediante una voluntad expresa, convienen en sustraer del conocimiento del Poder Judicial las diferencias, controversias o desavenencias que por la ejecución, desarrollo, interpretación o terminación de un negocio jurídico, sobrevengan entre ellas. Resulta necesario además hacer referencia a lo establecido por la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal, a través de sentencia N° 1541, publicada el 17 de octubre de 2008, respecto a la resolución alternativa de controversias mediante el arbitraje en algunas materias sometidas a un régimen protector o de derecho público, entre las cuales se encuentra el arrendamiento regido por la LAI. En tal sentido, la prenombrada decisión expresó -con carácter vinculante- lo siguiente: “…También bajo la vigencia de la CRBV, han entrado en vigencia un conjunto de normas que evidencian la aceptación y tendencia del ordenamiento jurídico patrio por incluir y desarrollar al arbitraje como un medio eficaz para la resolución de conflictos. Incluso, ha sido tan generosa la labor legislativa para el desarrollo del desideratum constitucional (ex artículo 258), que se le ha incluido en materias que, tradicionalmente, ni el propio legislador había aceptado la  posibilidad de implementar cualquier mecanismo alternativo para la resolución de conflictos. En tal sentido, se pueden mencionar a manera de ejemplo…el artículo 33 de la LAI (G.O. Nº 36.845  del 7 de diciembre de 1999), que aun y cuando no alude expresamente a los medios alternativos, sí los admite desde el mismo momento en que ha establecido la resolución jurisdiccional y no administrativa de todos los conflictos en la materia arrendaticia.la inclusión del arbitraje dentro del sistema de justicia, puso fin a la aparente contradicción que desde el punto de vista doctrinal y jurisprudencial se generó entre arbitraje, orden público, normas imperativas  y el principio tuitivo o protector de la legislación especial en áreas `sensibles´ como laboral, arrendamiento, consumo, operaciones inmobiliarias, entre otras. Cuando el legislador determina que conforme al principio tuitivo, una materia debe estar regida por el orden público, no deben excluirse per se a los medios alternativos para la resolución de conflictos y, entre ellos, al arbitraje, ya que la declaratoria de orden público por parte del legislador de una determinada materia lo que comporta es la imposibilidad de que las partes puedan relajar o mitigar las debidas cautelas o protecciones en cabeza del débil jurídico, las cuales son de naturaleza sustantiva; siendo, por el contrario que la libre y consensuada estipulación de optar por un medio alternativo -vgr. Arbitraje, mediación, conciliación, entre otras-, directa e inmediata ejecución de la autonomía de la voluntad de las partes es de exclusiva naturaleza adjetivaLa estipulación en un contrato de cualquier medio alternativo para la resolución de controversias, no supone entonces renuncia alguna a las protecciones, derechos o garantías establecidas en la legislación especial... En materia de bancos, seguros, valores y competencia a las respectivas Superintendencias o en materia de arrendamiento a las Direcciones de Inquilinato-, sino por el contrario, es admitir que en el ordenamiento jurídico vigente el hecho que se haya pactado un arbitraje no altera el régimen protector o de derecho público aplicable a cada área, en tanto la misma se constituye en la elección de un medio distinto a la vía judicial, al momento de una pretensión pecuniaria entre las partes…” De la jurisprudencia previamente transcrita -cuyo carácter, se reitera, ha sido -vinculante- se desprende que el arbitraje constituye un medio alternativo eficaz para la resolución de conflictos, aplicable también en materia de los arrendamientos regidos por la LAI, toda vez que -de acuerdo a lo expuesto en esa decisión de la Sala Constitucional- aun en las situaciones que involucren el orden público, la estipulación en un contrato de una cláusula compromisoria como un medio alternativo de resolución de controversias, no supone la renuncia a las protecciones, derechos o garantías establecidas en la legislación especial. Ahora bien, observa la Sala que cursa…original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en el cual se observa…lo siguiente: DECIMA CUARTA: CONTROVERSIAS. Toda controversia o diferencia relativa a este contrato, su ejecución, terminación e interpretación, se resolverá mediante arbitraje de acuerdo al Reglamento de Arbitraje del Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas en base a las siguientes reglas: (1) El tribunal estará integrado por un (1) árbitro, el cual será escogido por el Comité Ejecutivo de dicha Cámara; (2) El tribunal decidirá en derecho; (3) Se le Notifica a las partes de la existencia de una demanda arbitral mediante carta, fax, o correo certificado”…De lo anterior se aprecia que correspondería efectuar el análisis de la cláusula de arbitraje expuesta en el referido contrato de arrendamiento que excluiría la jurisdicción del Poder Judicial para conocer del asunto controvertido, atendiendo al contenido del artículo 5 de la Ley de Arbitraje Comercial, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.430 del 7 de abril de 1998, que consagra expresamente la posibilidad de que las partes sometan a arbitraje la resolución de controversias o disputas, mediante un pacto denominado “acuerdo de arbitraje” y conforme al criterio expuesto por la Sala Constitucional de este TSJ, mediante sentencia Nº 1067 del 3-11-2010, en cuanto a las relaciones de coordinación y subsidiariedad de los órganos del Poder Judicial frente al sistema de arbitraje…cabe destacar que mediante…Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial…se establecieron las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. Al respecto los artículos 2 y 4 establecen: Artículo 2:…A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por ´inmuebles destinados al uso comercial´, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste… “Artículo 4Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles…y terrenos no edificados…De acuerdo a la normativa expuesta y a los fines de determinar si al inmueble objeto de controversia le es aplicable el aludido Decreto Ley, esta Sala evidencia de la cláusula primera del contrato de arrendamiento lo siguiente: “PRIMERA: OBJETO: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un inmueble constituido por un lote de terreno que forma parte de la Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo de este Departamento Libertador del Distrito Federal, con frente a la Avenida Lima, distinguida con el N° 43 que ocupa la parcela N° 2 de la manzana ‘F’ de dicha Urbanización y que tiene los siguientes linderos y medidas (…). En este sentido, LA ARRENDATARIA, declara que recibe EL INMUEBLE arrendado sin ninguna bienhechuría o construcción sobre el mismo” De conformidad con lo anterior, observa la Sala que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento es un lote de terreno sin edificar, por lo cual se encuentra dentro de las excepciones establecidas en el artículo 4 del mencionado Decreto Ley, siendo que el mismo no le es aplicable. Por tanto…considera la Sala que en el presente caso resulta aplicable la cláusula compromisoria pactada por las partes en el contrato de arrendamiento para someter sus diferencias ante un Tribunal Arbitral. Así se declara…”
Dra. Ana Santander.

2 comentarios:

  1. Saludos Andrea y Santander: me ha gustado mucho el blogspot,y quisiera elevarles una inquietud en cuanto al contrato de arrendamiento comercial, ya que recientemente realice uno para una cliente, y en el mismo coloque en la clausula del canon de arrendamiento un aparte textual " pasado los primeros seis meses el canon de arrendamiento sufrirá un incremento entre el 50% y 100%", dicho texto tuve que retirarlo por ir en contra del articulo 33 del Decreto de Arrendamiento Comercial, mi pregunta es que via pudiese resolver el incremento del canon de arrendamiento ya que la economía esta super inflada y no se le ve fin,que me recomendarían para que mi cliente arrendadora no pierda por inflación en el transcurso del año. (el arrendamiento del local es por un año por bs 60.000 (joyeria y empeños) Se podra hacer un anexo privado o servira por arbitraje comercial?

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  2. Sra maria efigenia vargas lopez, distinguida colega si gusta llámenos al 0414-2070727 y con gusto le resolveremos su inquietud.

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