DERECHO

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11 de septiembre de 2015

SUSPENDEN NUEVAMENTE DESALOJOS DE INQUILINOS/REUBICACION /MULTIARRENDADOR:




La Sala Constitucional del TSJ, en un esfuerzo por ponderar los intereses del propietario con los del inquilino y con la obligación del Estado de procurar solución habitacional a ese inquilino (al cual un Tribunal a través de sentencia definitivamente firme le ordenó el desalojo), dictó Sentencia de fecha: 17-08-15, en la que nuevamente suspendió los desalojos de viviendas arrendadas, hasta tanto al inquilino se le garantice su “reubicación”. De igual modo prohibió los desalojos de viviendas que tengan más de 20 años arrendadas, en manos de “multiarrendadores”, hasta tanto el “multiarrendador” no cumpla su obligación de ofrecerla en venta por el precio justo que impone la Ley de la materia. La resumimos de seguidas: “…ANTECEDENTES:…la Asociación Civil MOVIMIENTO DE INQUILINOS, inscrita ante la Oficina de Registro Público Cuarto del Municipio Libertador, el 27 de mayo de 2014, bajo el n.º 27, folio 249 del tomo 12 del Protocolo de trascripción del año 2014…introdujeron ante esta Sala, amparo constitucional, en nombre propio y en representación de los derechos legítimos e intereses colectivos y difusos, de todos y todas los arrendatarios y arrendatarias de inmuebles destinados a vivienda principal contra de “LA CAMARA VENEZOLANA DE LA CONSTRUCCIÓN, por la falta de planes y ejecuciones de obras de construcción de viviendas para ser ofertadas en arrendamiento en los últimos años en Venezuela; LA CAMARA INMOBILIARIA DE VENEZUELA, por su omisión, correspondiente a ofertar viviendas en alquiler en todo el territorio nacional; LA ASOCIACION DE PROPIETARIOS DE INMUEBLES URBANOS por su acción de intimidación a diversos inquilinos e inquilinas para que estos abandonen los inmuebles que habitan bajo la figura de arrendamiento, todo lo cual dificulta que los inquilinos obtengan una solución habitacional definitiva; la SUNAVI, por la amenaza de vulneración del derecho a la vivienda de todos los arrendatarios de vivienda principal, cuyos juicios de desalojo se encuentran decididos con sentencia definitivamente firme y que a la presente fecha están en fase de ejecución por parte de los tribunales ejecutores de medidas en todos los Estados del país, ello motivado a la omisión por falta de ejecución por parte de la referida Superintendencia de asignar una solución habitacional (Refugio, o vivienda temporal o definitiva) a los arrendatarios cuyas causas se encuentren en estado de ejecución para el desalojo de las viviendas por nosotros arrendadas; Y A LOS TRIBUNALES EJECUTORES DE MEDIDAS que podrían ejecutar medidas de desalojo sin que se hayan garantizado las correspondientes provisiones de refugio temporal o soluciones habitacionales definitivas”, circunstancias que impiden a los arrendatarios la satisfacción de su derecho a la vivienda que acoge el artículo 82 de la CRBV...DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA:…1.1        Que, el 03-10-2014, la Sala Constitucional, emitió la decisión n° 1213, en la cual se estableció lo siguiente: “la Sala entiende necesario fijar un plazo perentorio vencido el cual el Tribunal se encuentre habilitado para ejecutar su decisión. Siendo así, en función de lo dispuesto en el artículo 60 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, que dispone un lapso de 4 meses para que el ente administrativo, es decir, la Sunavi emita un pronunciamiento, más una prórroga de 2 meses si media un acto expreso que la declare, ha de ser ese el lapso racional y suficiente para que la ejecución de un fallo definitivamente firme que ordene el desalojo esté a la espera de que la autoridad administrativa garantice el destino habitacional del arrendatario. Vencido este plazo sin que haya habido pronunciamiento expreso de la Administración, el juez entonces quedará habilitado para proceder a la ejecución de la sentencia; sin menoscabo de las facultades del administrado para instar a la Administración a que cumpla con el deber de solucionarle transitoriamente su problema habitacional. Así se decide”. Que… hasta el presente SUNAVI…no ha ejecutado las acciones necesarias para proveer refugio o vivienda a los arrendatarios cuyas causas judiciales estén definitivamente firmes y en estado de ejecución del desalojo de la vivienda que ocupan, situación en la cual se encontraría un gran número de familias en todo el país, sin tener una alternativa de reubicación por parte de esta Superintendencia.  Que, se pueden diferenciar 2 supuestos principales en las que se encuentran las causas en fase de ejecución, el primero de ellos, corresponde a inquilinos que habitan inmuebles propiedad de un mismo dueño, lo que se ha denominado como Multiarrendadores’, quienes han arrendado las unidades de vivienda en los edificios de su propiedad desde hace muchos años, a través de empresas inmobiliarias administradoras o incluso por cuenta propia de los propietarios. El otro supuesto corresponde a los inquilinos que vienen ocupando inmuebles en calidad de arrendatarios, cuyos dueños son pequeños propietarios, que se encuentran en la necesidad de recuperar la posesión del inmueble, a objeto de darle uso según sus propias necesidades.”… Que los propietarios de edificio o multiarrendadores no han cumplido con su obligación de ofrecer en venta los inmuebles que tienen más de 20 años arrendados y que se encuentran ocupados que proveerían soluciones habitacionales definitivas.   DE LAS MEDIDAS CAUTELARES:…la Sala aprecia que con la sentencia del n.° 1213, del 03-10-2014, tal como puede advertirse, partió del supuesto de que la SUNAVI, en una materia tan sensible, está obligada a emitir pronunciamiento y no debe obviar las oportunas gestiones reubicatorias a arrendatarios de vivienda que así lo requieran. De igual manera, a través de ese pronunciamiento, esta Sala pretendió tutelar los derechos fundamentales de las personas sobre las cuales recae sentencia de desalojo y del resto de los sujetos procesales, a través del establecimiento de un lapso perentorio para que la SUNAVI, dispusiera la provisión de al menos un refugio para aquellas personas, y, a su vez, para poder proteger los derechos de los sujetos a favor de los cuales se inclinó, en un momento determinado, la balanza de la justicia, conforme a las previsiones constitucionales y legales correspondientes, sin dejar de mencionar el derecho del pueblo venezolano a una administración de justicia que realmente haga garantizar el cumplimiento de las decisiones que dicte. Se advierte que, el lapso dispuesto para la ejecución del desalojo es referencial, y sólo aplicaría en aquellos casos en que la SUNAVI no diera respuesta al Juez, y aun en el supuesto de que no se obtenga respuesta para la reubicación habitacional del arrendatario, señala que el proceso se llevará a cabosin menoscabo de las facultades del administrado para instar a la Administración a que cumpla con el deber de solucionarle transitoriamente su problema habitacional”…Ahora, por las afirmaciones de los demandantes y por varias causas vinculadas que cursan ante diversos tribunales, incluso, ante este Máximo Tribunal de la República, en ejecuciones de desalojos se han remitido solicitudes de asignación de refugio, recibidas por el órgano correspondiente, antes de la publicación de la sentencia n.° 1213/2014, que no fueron resueltas después de 7 meses de haber sido recibidas (tiempo que, inclusive, ha trascendido el lapso que estableció la referida sentencia), generándose algunas dilaciones que deben ser y que pretendieron ser evitadas por esta Sala, a través de la mencionada decisión…en la praxis, la figura de los desalojos por la de las reubicaciones, es decir, para continuar profundizando el cambio de paradigma que implica pasar de la afectación del derecho a la vivienda de unos, para garantizar a otros tal derecho, por el de la garantía de ese derecho a todos, aun cuando el orden jurídico estime, en algunos casos, que deben devolver el bien arrendado. En virtud de ese cambio de paradigma, en caso de que se determine que el afectado por la ejecución no tiene una vivienda, el Estado ha asumido, desde la entrada en vigor de la CRBV, la tarea de proveerle de una solución habitacional. Por tal razón, esta Sala…ordena al Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda, que en un lapso no mayor de 30 días continuos contados a partir de la publicación del presente fallo, constituya una mesa de trabajo entre la SUNAVI, los movimientos sociales en defensa de los inquilinos y de los propietarios, el Ejecutivo Nacional, la Defensa Pública, la Defensoría del Pueblo, el Poder Judicial a través del representante que designe la Junta Directiva de esta Máximo Tribunal y cualquier otra entidad vinculada con ese asunto a conformar la mesa nacional, en cuyo seno los participantes podrán designar representantes en el ámbito estadal, a objeto de elaborar y aplicar un protocolo de actuación conjunta y corresponsable que permita revisar y brindar solución integral en todas las causas que se encuentren en estado de ejecución, en cumplimiento del ordenamiento jurídico vigente, para efectuar las reubicaciones de los inquilinos afectados por medidas de desalojo, y, por ende, produzca un informe preliminar sobre tales aspectos, que deberá ser consignado ante esta Sala, en plazo de 3 meses contados a partir del vencimiento del lapso de 30 días antes establecido, luego de lo cual iniciará el lapso de 3 meses adicionales para la presentación del informe definitivo en el que consten las resultas de esa mesa de trabajo nacional (y de las regionales si se constituyeren como órganos de apoyo de la mesa principal), a objeto de un pronunciamiento definitorio de este Máximo Tribunal, y, por ende, todos los casos que a esa fecha ya estén resueltos con las reubicaciones efectivas, en trabajo jurídicamente compartido y corresponsable, cómo única forma temporal, para la solución de los conflictos interpersonales que determinaron, en cumplimiento de la ley, las ordenes de devolución de los inmuebles destinados a vivienda y la consiguiente reubicación de los arrendatarios que la requieran. Así se decide…esta Sala…necesario suspender preventivamente, y hasta tanto se resuelva esta acción en la definitiva, los desalojos forzosos, hasta tanto el SUNAVI no haya proveído refugio o solución habitacional o se determine que el arrendatario tiene un lugar donde habitar. No podrá procederse al desalojo en aquellos casos en que el inmueble sea propiedad de multiarrendadores, tal como los define el artículo 7 de la LRCAV, sin que el propietario hubiese cumplido con la obligación a la que se refiere la Disposición Transitoria Quinta. Así se decide….se ordena a la mesa nacional, y a las regionales si se constituyeren, el levantamiento de una base de datos sobre todos los inmuebles constituidos en propiedad horizontal pertenecientes en su mayoría a un solo propietario, que tienen más de 20 años dedicados al arrendamiento; y de aquellos inmuebles que sin estar destinados a propiedad horizontal están compuestos por diversas unidades de vivienda susceptibles “de aprovechamiento independiente que tengan salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común” (primer aparte del artículo 1° de la Ley de Propiedad Horizontal) que tengan más de 20 años dedicados al arrendamiento y determinar, respecto de éstos, las dificultades en torno constitución del condominio que permita la venta de las unidades. En ambos casos se establecerá la identidad tanto del propietario como del arrendador y la circunstancia de estar o no pendiente la ejecución de un desalojo en alguna de las unidades de vivienda. En orden a determinar cuáles son las dificultades y retos para el ofrecimiento en venta de los inmuebles antes descritos, su adquisición por los inquilinos y el establecimiento de vías claras para la consecución del objetivo planteado por la Disposición Transitoria Quinta, se ordena la convocatoria a la Mesa de Trabajo Nacional al Servicio Autónomo de Registros y Notarías, a la Asociación Bancaria Nacional, a la Superintendencia de Instituciones del Sector Bancario, a las Alcaldías que componen el Área Metropolitana de Caracas, a la Coordinación Nacional de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de carácter civil y al Instituto Nacional para la Gestión Eficiente de Trámites y Permisos, para que en su seno establezca una metodología que permita i) la venta en el término más breve posible de los inmuebles a los que se refiere la mencionada disposición transitoria con las facilidades de financiamiento y precio que establecen la normas especiales en materia de vivienda; ii) el registro de documentos de condominio que permita la venta de los inmuebles a los que se refiere la Disposición Transitoria Quinta con las facilidades de financiamiento y precio que establecen la normas especiales en materia de vivienda; iii) en aquellos casos que la circunstancias determinen la imposibilidad de la venta en propiedad horizontal, el establecimiento de otras formas de adquisición de la propiedad que permita a los inquilinos el acceso a una solución habitacional definitiva con las facilidades de precio y financiamiento que establece la ley inquilinaria de viviendas…casos la SUNAVI ha solicitado a los tribunales el desalojo como consecuencia de las resultas del procedimiento previo a la demandas a que se refieren los artículos 7 al 10 de la LCDDAV, por remisión del artículo 95 de la LRCAV, casos en los que se ha designado a los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas como competentes para la ejecución, en este contexto, la Sala considera necesario establecer que, en aquellos procesos en los que el desalojo se tramite a solicitud de la SUNAVI, también deberá suspender preventivamente tanto aquellas causas actualmente en trámite como en las que se propongan durante el curso de este juicio y hasta tanto se resuelva este amparo en la definitiva. Así se decide. Por último, en aras de evitar que ocurran desalojos por vías de hecho o situaciones violentas, se ordena a los Cuerpos de policiales, nacionales, estadales y municipales competentes atender cualquier denuncia de hostigamiento contra los inquilinos, en especial aquellos casos en que se pretenda el desalojo por vías de hecho o las circunstancias sean propicias para dar lugar a hechos de violencia. Así se decide…DECISIÓN:… “Sentencia de la Sala Constitucional del TSJ que suspende las ejecuciones de desalojos forzosos en causas inquilinarias hasta que proceda a la reubicación del inquilino, y en el caso de viviendas propiedad de multiarrendadores que tengan más de 20 años dedicadas al arrendamiento, hasta tanto se cumpla lo dispuesto en la Disposición Transitoria Quinta. Se suspende también las ejecuciones de desalojos en todos aquellos procesos iniciados a solicitud del SUNAVI. Se constituyen una mesa regional que rindan informe a la Sala de los aspectos señalados en la decisión. Luego de que conste en autos las correspondientes notificaciones, esta Sala proveerá lo concerniente a la sustanciación de la presente causa….”

Dra. Ana Santander.

11 comentarios:

  1. buen día Dra, duda. ¿?qué paso se debe seguir agotada la vía administrativa para desalojo de vivienda¿, el caso es el siguiente, la parte demandada firmó un plazo para entregar vivienda a propietario para una detemrinada fecha, ante el juez, y no cumplió lo firmado. no entregó, QUE TIPO DE DOCUMENTO SE DEBE PRESENTAR AL JUEZ DE LA CAUSA para que el dueño de la vivienda reciba su inmueble, ¿? si están suspendidas los desalojos forzosos, DE QUÉ MANERA SE PUEDE PROCEDER POR ESCRITO¿? gracias, y disculpe mi falta de experiencia al respecto...

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  2. Sr alexis davila, lo ideal es contratar un Abogado que le asista en este proceso. Por lo que entiendo Ud agotó la vía administrativa y activó la vía judicial y allí firmaron una transacción. De ser el caso, esa transacción tiene fuerza de sentencia y el paso a seguir sería pedir su cumplimiento, a través de Abogado. No obstante, en los actuales momentos imposible que se logre el desalojo porque fueron nuevamente suspendidos....deberá a esperar si el panorama legal cambia. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios.

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  3. buenas noches disculpe quisiera que me asesorara en algo yo tengo un niño que quiero reconocer la madre lo asento con el apellido de ella nada mas yo soy de APURE el niño tiene 6 añitos y la madre asepto que yo le diera mi apellido quiero saber que debo hacer porque ella lo acento en BARINAS y no se que requisitos debo llevar o a donde debo dirigirme espero me puedas orientar espero su pronta respuesta

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  4. Sr cristian jose ruiz bravo, acuda el Registro Civil de Barinas, donde fue presentado el niño y reconozca voluntariamente al menor. Será el propio Registro que le indique los requisitos a cumplir. No se los podemos dar, porque cada Registro, (a pesar de existir un Manual Unico), exige sus propios requisitos.

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  5. buenas noches saludos Dra.
    le comento mi caso yo vivo en una habitación de un apto estudiantil el cual no esta registrado como tal y mi contrato se venció en marzo de 2011 y no se renovó el administrador nos mantuvo y seguimos de manera indeterminada, hace 2 meses nos dijo que nos tenemos que ir porque los due#os quieren el apartamento solo por eso y nos dio como fecha tope el 15 de noviembre pero yo no tengo los recursos para pagar una habitación en los actuales precios ni tampoco nos quiere dar mas tiempo, quería saber con que tiempo contamos y que leyes nos amparan como estudiantes, ademas nos amenazo que se llevara la nevera y los colchones de no irnos y nos hace presión psicológica a cada momento recordando la fecha. soy de merida gracias de antemano

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  6. Sr Francisco Araque, las viviendas estudiantiles, conforme al artc 7 están al amparo de la LRCAV. Por tanto cuentan con el amparo de la SUNAVI. Tocará a los propietarios iniciar las acciones de Ley tendentes a lograr que Uds les entreguen la vivienda, para lo cual tendrán que agotar la vía administrativa y la judicial, que garantice su derecho a la defensa. Sin lo anterior, no podrán, salvo acuerdo previo con Uds, desalojarlos del inmueble. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamar de requerir nuestros servicios.

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  7. Buenas noches Dra.
    Saludos Cordiales.

    Mi caso es el siguiente.. Vivo con mi esposa y mis Cuatro hijos menores en una casa alquilada desde hace 5 años, contrato verbal y recibos de canon todos al día y en acuerdo verbal de compra venta del inmueble por parte de la dueña y nosotros; el dia de ayer la dueña del inmueble murio! no dejo herederos. Que tengo que hacer? y que debo hacer si las personas que cuidaban a la sra que son hijos del conyugue de la sra fallecida que tambien murio hace unos años, ellos quieran buscar la manera de desalojarnos de la casa? o pretendan con algun documento de precedencia dudosa querer demostar que son los nuevos administardores del inmueble y quieran desalojarnos o aumentar los canon del mismo?

    De antemano gracias y disculpe lo extenso de la consulta!

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  8. Sr francisco villasmil, según lo que nos describe, si existen herederos, son precisamente los hijos del cónyuge de la señora, que por ser su cónyuge era propietario del 50% de esa propiedad. A todo evento, si ellos quieren obtener su desalojo, siempre tendrán que agotar los procesos administrativos y judiciales de ley. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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  9. dra disculpe nos metimos a la casa del inquilino sin ninguna violencia solo proponiendo convivencia y decidimos no salir mas de aqui de la casa,,,, ahora el tiene cinco dias sin venir que hacemos por favorrrr

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  10. Sra Johana Pico, aunque entendemos su preocupación, Uds asumieron una vía de hecho, no una vía legal. Habrá que esperar la respuesta de hecho o legal que asuma el inquilino. Contrate un Abogado a la brevedad que le pueda defender ante cualquiera de las actitudes descritas. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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