DERECHO

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8 de abril de 2016

DERECHO DEL INQUILINO DE COMPRAR EL INMUEBLE ARRENDADO:



Con frecuencia se plantea el tema de si hay una obligación-deber, imperativo, -a fuerza somos redundantes-, del propietario del inmueble arrendado en vender al inquilino el inmueble que ocupa. Pues bien, debemos responder en forma negativa, “nadie puede obligar a otro a vender”, salvo que se trate del caso de un multi-arrendador por más de 20 años. En este artículo trataremos el caso del inquilino que, con más de 2 años alquilado, es burlado por el propietario (no multi-arrendador), pues el inmueble arrendado es vendido a un tercero, sin habérselo ofrecido en venta a él. Pongamos un ejemplo: En el año 1977 el ciudadano A, que vivía en el exterior le dio poder a B para que lo representara, quien a su vez celebró Contrato De Arrendamiento con C. Ahora bien, C encontró un documento autenticado ante la Notaría del año 1998, en el cual el ciudadano A dio en venta el local arrendado a B, quien nunca se había identificado como propietario del inmueble. ¿Qué debe hacer el Sr C? CONCEPTOS: Derecho de Preferencia Ofertiva ejercitable antes que tenga lugar efectivamente la enajenación del inmueble arrendado. Derecho de Retracto Legal, ejercitable posterior al acto de enajenación, cuando el arrendador-propietario no hace la oferta de venta al arrendatario; o porque habiéndola formulado, dejó de cumplir con alguno de los requisitos que la Ley exige y dio en venta el inmueble al tercero; o cuando el propietario lo enajenó en beneficio del tercero por un precio inferior al ofertado, o en condiciones de venta más favorables que las ofrecidas inicialmente al locatario. Este derecho surge cuando el propietario-arrendador, lesiona el “derecho de tanteo legal” del inquilino. El fin perseguido por el inquilino es la subrogación en las condiciones estipuladas en el contrato traslativo de la propiedad del inmueble arrendado y el derecho de adquirir el bien arrendado que haya sido transferido por cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad, -no solo comprende la venta, tales como la dación en pago, la permuta, la ejecución hipotecaria, el remate judicial y la donación, entre otros-. DERECHO DE PREFERENCIA DEL INQUILINO: Deben cumplirse requisitos concurrentes, a saber: Es un derecho exclusivo del arrendatario. Por ende, debe haberse burlado el derecho de preferencia por el propietario-arrendador, que ha vendido a una persona distinta al arrendatario, sin notificar a éste último la operación de venta. De igual forma y respecto a la formalidad cumplida en la venta, se observa que de acuerdo con lo dispuesto en el numeral 1º del artículo 1920 del CC, están sujetos a la formalidad de registro todo acto entre vivos, sea a título gratuito, o sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca. De la misma manera el 1924 ejusdem señala:” Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros que, por cualquier título hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales”. Entonces, es requisito indispensable que el documento traslativo de la propiedad haya sido registrado. A) La existencia de un contrato de arrendamiento cuyos efectos temporales sean iguales o superiores a 2 años. Poco importa si la relación arrendaticia es a tiempo determinado o indeterminado,  B) La solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento y C) La voluntad del propietario arrendador de vender el inmueble arrendado y que el arrendatario satisfaga las aspiraciones del propietario.  La doctrina (Guerrero Q. Gilberto), ha señalado que el arrendatario cumpla con los dos requisitos esenciales concurrentes a que alude el artículo 42 de LAI, pues este  tercer requisito no puede, lógicamente, cumplirse al propio tiempo que los primeros, porque sólo puede ser conocido como consecuencia de la oferta realizada siempre que el locatario haga saber al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta en el término de 15 días calendarios, contados a partir del día del ofrecimiento Este requisito  no es más que la consecuencia de haber cumplido el arrendatario con otros dos como son: que tenga más de 2 años como tal y siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; pues de otra manera no podrá satisfacer las aspiraciones del propietario en atención a la oferta de venta que ha podido hacérsele. Esta satisfacción de las aspiraciones, es la aceptación de la oferta de la venta del inmueble por parte del arrendatario, en las mismas condiciones o términos en que las fueron planteadas. Entonces, las primeras dos condiciones deben ser concurrente, mientras que la última es la consecuencia de la consumación de los dos primeras. DE LA CADUCIDAD DE LA ACCION. Criterio Derogado: EL artículo 1547CC: establece que no puede usarse el derecho de retracto sino dentro de los 9 días contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador a quien tiene este derecho o quien lo represente y si no estuviere presente o no tiene quien lo represente el término será de 40 días contados desde la fecha de registro de la escritura. El  artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (derogado), establecía 2 supuestos de hecho bajo los cuales opera la caducidad de la acción, a saber: 1) Si el inquilino es notificado por el vendedor o comprador, con posterioridad a la enajenación, le será aplicable a dicho inquilino -retrayente- para el ejercicio de la acción de retracto, el lapso de caducidad legal 9 días computados a partir de dicha notificación. 2) Si el inquilino no ha sido notificado por el vendedor o el comprador, con posterioridad a la enajenación perfeccionada, por la específica circunstancia que no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, le será aplicable a dicho inquilino -retrayente- el lapso de caducidad legal de 40 días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva. 3) Si el inquilino está presente o si tiene quien lo represente, y, sin embargo, no fue notificado por el vendedor o el comprador con posterioridad a la enajenación perfeccionada, por estarse ante un supuesto de hecho no previsto por el legislador que hace procedente el empleo del mecanismo de integración analógico previsto en el único aparte del artículo 4 del vigente CC, y atendiendo con ello, procederá a aplicar la solución enunciada en el numeral 2 que antecede: el lapso de caducidad legal de 40 días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva. CRITERIO VIGENTE DESDE 2005: Ahora bien, por decisión dictada en fecha 20 de mayo de 2.005, la Sala de Casación Civil del TSJ se abandonó el criterio que venía aplicándose en materia de caducidad de retracto legal arrendaticio, estableciéndose un nuevo criterio en materia de caducidad, cuando el arrendatario no fue notificado de la negociación bajo las consideraciones siguientes: “Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad. La novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la LAI) inclusive el derecho a retraer. La Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la CRBV, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de 40 días, contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción, sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. De otro lado, si el negocio de compra-venta consta de forma auténtica y no registrada, no tiene ningún efecto contra terceros, mal puede pretenderse que empiece a regir plazo alguno, el cual indistintamente podría ser contado a partir de la fecha que se tuvo conocimiento de la negociación, pero el registro del documento es una formalidad necesaria para ejercitar la acción. QUIEN PUEDE SOLICITAR EL RETRACTO LEGAL: el Arrendatario a quien en primer lugar asiste el derecho de preferencia para adquirir el inmueble arrendado y como quiera que la acción no persigue otro objetivo cual es el de subrogarlo en los derechos adquiridos por el tercero, es evidente pues que la cualidad pasiva la ostentan, tanto el propietario como el tercero adquirente. QUE ORDENARA LA SENTENCIA: 1.-Oficiar al Registro Público de la circunscripción judicial de la ubicación del inmueble arrendado, participándole la decisión recaída en este procedimiento; 2.- Se ordenará al demandado hacer efectivo el derecho del actor de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas para el comprador (tercero adquirente), en el contrato protocolizado de venta, para lo cual previo a ello deberá el demandante dentro de los 30 días de despacho siguientes a que quede definitivamente la decisión consignar ante el Tribunal la cantidad XBs, precio estipulado por el demandado en el contrato de venta , 3.- Y existiendo constancia autentica en autos que el C (en nuestro ejemplo), cumplió con la prestación anterior, sin que la A haya dado cumplimiento con su obligación, la sentencia servirá de título de propiedad sobre el inmueble objeto de litigio. DIFERENCIA ENTRE DERECHO DE PREFERENCIA Y RETRACTO LEGAL: l.- “Derecho de Tanteo” incide sobre la libertad de contratación no de disposición, pues limita la libertad de elección de la otra parte contratante, llegando a sustituir al comprador, y si bien no incide en el poder de autodeterminación, sí en la libre elección de la otra parte; mientras que el retracto afecta a la libertad de disposición, al menos en su aspecto negativo, pues si mantenemos que el retracto opera frente a un contrato consumado ya no incidirá en las posiciones contractuales, pero sí sobre la voluntad de trasmitir o disponer, en concreto de no hacerlo, pues obliga al adquirente a disponer del bien adquirido en favor del titular del derecho de retracto. El tanteo y el retracto son considerados como variantes o aspectos de un mismo derecho de adquisición, son fases distintas de un mismo derecho, de manera que el tanteo se convierte en retracto cuando se omiten los requisitos legalmente previstos, básicamente la notificación previa en la que consten las condiciones del contrato, sin que resulte correcto admitir la acumulación de estos dos derechos. Si el titular del derecho de tanteo, debidamente notificado, no hace uso de su derecho en el plazo previsto al efecto no existe razón alguna que aconseje concederle el derecho de retracto. DE LA NOTIFICACION AL ARRENDATARIO: Se trata de una notificación, una formula sacramental, vale decir, autenticada, con reglas claras para ambas partes.  El propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario mediante documento auténtico (aquel autorizado con las solemnidades legales por un registrador, por un juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado), su manifestación de voluntad de vender el inmueble que ocupa, indicando el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación (si aspira que el precio se cancele de contado, o abonando parte y sufragando el saldo en parte, etc). Se trata de una oferta perfecta o plena en cuanto la misma contenga todos los requisitos, modalidades y condiciones de la prestación, de la proyectada negociación de venta, caso contrario, la pretendida oferta sería irregular o imperfecta y por tanto, no obligatoria. La notificación debe ofrecer libertad de la aceptación o del rechazo de la misma, pues el silencio del arrendatario a nada lo obliga y sólo plantea su falta de interés en adquirir con preferencia al tercero; debe ajustarse al contenido de la oferta recibida, aun cuando puede aceptarla modificándola, en cuyo caso se tratará de una nueva oferta de compra (art. 1.137 in fine, CC). De otro lado, la aceptación debe llegar a conocimiento del oferente para que el contrato se perfeccione, sin que el oferente pueda válidamente revocar la oferta durante el término de los 15 días establecidos. El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de 15 días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento, este lapso se contará en forma continua. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta. Siguiendo con el procedimiento, determina el legislador que, si transcurridos 180 días, después del ofrecimiento efectuado por el arrendador al arrendatario, término éste durante el cual el primero podía hacer ofertas a terceros, y sin que se hubiese efectuado la venta del inmueble, quedará sin efecto tal ofrecimiento y por ende, el arrendador, se verá en la ineludible necesidad, si persiste en la venta del bien, de cursarle nuevamente oferta al inquilino, la cual deberá obedecer a las mismas condiciones antes señaladas.  En la notificación para ejercer el retracto legal, (dentro de los 40 días calendarios siguientes), se debe hacer entrega al notificado tanto de un ejemplar de la notificación, como del documento de venta. Respecto al Artículo 49, según el cual, EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO NO PROCEDERÁ EN LOS CASOS DE ENAJENACIÓN GLOBAL DE LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. Habrá que estar atentos a la posible declaratoria de nulidad del artículo 49 del Decreto 427 , de la LAI, pues la Sala Constitucional del TSJ en fecha: 15/03/2016, admitió Recurso de Nulidad por inconstitucionalidad contra el artículo en comento, en los términos que resumimos al modo acostumbrado: “….“Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”…La vigencia del artículo 49 en el arrendamiento y subarrendamiento de inmuebles destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades industriales, profesionales, de enseñanza y otras, violenta el orden constitucional por contrariar el artículo 21de la Carta Magna…este decreto…establece en su Título VI los requisitos y procedimiento para el ejercicio tanto de la Preferencia Ofertiva como del Retracto Legal, ambos derechos consagrados a favor de los arrendatarios que tengan más de 2 años en tal condición, se encuentren solventes en el pago de los cánones de arrendamiento y puedan satisfacer las aspiraciones del propietario… el artículo impugnado, contempla una limitación absoluta o prohibición para el ejercicio del retracto legal, ya que los arrendatarios de inmuebles comprendidos en una propiedad global (esto es, que comprenda a varios inmuebles), no podrán ejercer el referido retracto legalpues no procederá en los casos de venta o transferencia de un inmueble cuando éste forme parte integrante de una propiedad global, que incluya a otros inmuebles, por ejemplo que el inmueble objeto del arrendamiento sea porción del mismo, como una habitación, los llamados cubículos, apartamentos u oficinas, que forman parte de un edificio y esa condición, discrimina a ese tipo de arrendatarios quienes no podrán subrogarse en los derechos del tercero que ha adquirido el inmueble que ellos detentaban parcialmente en calidad de arrendatarios…colocando a este tipo de arrendatario en una situación de minusvalía y desigualdad frente a otro tipo de arrendatarios, que al no estar bajo el supuesto de la norma discriminatoria, sí pueden ejercer dicho derecho legalmente establecido…viola abiertamente el principio de igualdad ante la ley establecido en el artículo 21 constitucional…estaría presumiendo que los arrendatarios de dichos inmuebles que forman parte de un inmueble de extensión mayor indivisible, no tiene capacidad de compra de dichos inmuebles, y como consecuencia obligada y absurda, les estaría eliminando el derecho de retracto legal arrendaticio a partir de la presunción ab initio de que este tipo de arrendatarios no puede satisfacer las pretensiones del vendedor…solicitan se declare la nulidad del artículo 49 del Decreto N° 427CRITERIO DEL 18/07/16. SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL T.S.J: "...De los criterios transcritos se desprende claramente que si bien la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige que el adquirente notifique al arrendatario de la negociación celebrada, momento a partir del cual comenzará a correr el lapso de 40 días de caducidad para ejercer el derecho de retracto, puede ocurrir que tal “notificación cierta” no se efectúe, en cuyo caso, el lapso será contado a partir de la fecha en que quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la predicha enajenación…corresponderá al juez determinar con base a los hechos alegados y las pruebas evacuadas, cuándo el arrendador tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado a los fines de precisar el momento en que empezó a correr el lapso de caducidad para ejercer la acción por retracto legal arrendaticio..." Por ejemplo, cuando el inquilino celebra contrato de arrendamiento con el nuevo propietario quien teóricamente violó su derecho de perefrencia.
Dra. Ana Santander.

2 comentarios:

  1. Doctora soy venezolana actualmente me aparece una objeción por ser de padres colombianos quisiera saber si puedo obtener mi nacionalidad colombiana ya que me corresponde por mis padres sin ningún problema

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  2. Sra LUZ CORDERO, la respuesta el afirmativa. No obstante, también debe regularizar su documentación en Venezuela, sea renunciando, anulando, revocando su nacionalidad. Son 3 procesos diferentes, que pasan por revisar su documentación previamente para determinar cuál le corresponde a Ud. Contrate un Abogado a tales efectos. Mas Inf. 0414-2070727. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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