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17 de noviembre de 2017

LOS HEREDEROS DEL ARRENDATARIO O DEL ARRENDADOR LO SUSTITUYEN A SU MUERTE:



PARTAMOS DE UN EJEMPLO: A en su carácter de propietario de un local comercial, celebró contrato de arrendamiento con B (inquilino), al pasar los años A fallece. ¿Queda el contrato sin efecto alguno o resuelto de pleno derecho? La respuesta es negativa, pues si A dejó hijos, éstos por vía de subrogación, se convertirán en arrendadores del inmueble, al ser  herederos únicos y universales de A, quien fue quien otorgó el contrato de arrendamiento. De tal manera que tocará a los herederos de A, asumir los derechos y obligaciones que correspondían a su causante. Distinto será el tema probatorio relacionado a acreditar en juicio la cualidad para actuar en él. En palabras sencillas, tocará a los herederos probar que efectivamente son los sucesores a título universal del causante (A), a través de la consignación de las partidas de nacimiento, acta de defunción de su causante, justificativo de únicos y universales herederos, contrato de arrendamiento, declaración sucesoral y documento de propiedad del inmueble, entre otros medios probatorios. Ahora bien, pongamos otro ejemplo un tanto distinto: A en su carácter de co-propietario de un local comercial, celebró contrato de arrendamiento con B (inquilino), al pasar los años C, quien fuera el otro co-propietario fallece. ¿Queda el contrato sin efecto alguno o resuelto de pleno derecho? La respuesta es la misma que en el primer panorama planteado. Pues lo importante es que existe una comunidad sobre el inmueble objeto de arrendamiento, siendo que uno de los comuneros o copropietarios puede actuar en nombre de la comunidad y en beneficio de todos (artículo 168 del C.P.C.), a pesar de haber firmado en nombre propio y no de la comunidad. FUNDAMENTO LEGAL:  Para determinar si los herederos están o no legitimados, se debe tomar en consideración lo establecido en los artículos 11 literal a), 12, 20, 30 literal c) y 52 de la L.A.I y los artículos 760, 765, 822, 995, 1.163, 1.603, 1.604, 1.605, 1.607, 1.608 y 1.610 del C.C, además de las otras leyes que regulan la materia como lo establecido los artículos 4, 6, 38 y 57 de la L.R.C.A.V y los artículos 4 y 6 L.R.A.I.U.C, que disponen soluciones similares en cuanto a quienes pueden actuar en defensa de los derechos involucrados y se encuentran legitimado para acudir ante los tribunales. CASO OFICINAS: Como ya hemos explicado en artículos anteriores, el arrendamiento de oficinas se encuentra regulado en la L.A.I. al ser excluido de los otros 2 cuerpos normativos que regulan la materia, debiendo aplicarse de manera supletoria la normativa general establecida en el C.C., siendo que de ellas se observa que con la muerte del arrendador o del arrendatario no se resuelve el contrato de arrendamiento sino que se produce una subrogación, así como que prevé la posibilidad que el contrato de arrendamiento se suscriba en beneficio del  propietario del inmueble, aunque se pueda establecer como beneficiario del canon a persona diferente; así como el hecho que puede suscribir el contrato de arrendamiento no solamente el propietario sino cualquier otro que esté facultado para ello como un mandatario o gestor de negocios; además dicha normativa establece que en caso de fallecimiento del arrendador (A), los herederos pasan a subrogarse en los derechos del de cujus. Como siempre, cada caso requiere estudio, no se trata de una fórmula metemática, una simple diferencia en las circunstancias de modo, tiempo, lugar de los  hechos en el caso sometido a nuestro estudio, puede conducir a una gran diferencia en la estrategia legal a escoger.


Dra. Ana Santander

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